Мировой экономический кризис уже успел сказаться на российском фондовом рынке. А что будет с рынком недвижимости и ценами на жилье? Свой прогноз дает вице-президент Ассоциации строителей России, председатель Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.
Российская газета: Владимир Николаевич, уже можно констатировать, что спрос на недвижимость падает. Ипотечный кредит из-за растущих процентных ставок взять все сложнее. Некоторые специалисты пугают резким снижением цен на недвижимость, которые якобы могут привести к кризису, подобному американскому. Так ли это?
Владимир Пономарев: Анализ причин, приведших к финансовому кризису на Западе, показал, что главными факторами кризиса стали искусственное повышение доступности ипотечных кредитов за счет снижения требований к заемщикам и качеству кредитных продуктов, например за счет уменьшения первичного взноса, а также падение цен на жилье. Первый фактор присущ и российскому ипотечному кредитованию. Лишь сравнительная неразвитость отечественной ипотеки не позволила этому вирусу заразить все финансы, как это произошло в США. Мы отделались легким испугом, а поведение ведущих игроков российского ипотечного рынка, которые начали повышать ставки по кредиту, показывает, что отрезвление уже наступило.
Что касается жилищного рынка, то здесь угроза для развития стройкомплекса остается. По данным Росстата, в первой половине 2008 года произошло пятикратное по сравнению с прошлым годом снижение темпов жилищного строительства. Такое "затишье" отчасти вызвано ожиданиями резкого падения цен на жилье. Это связано с общей нервозностью на финансовых рынках.
РГ: Но ведь до этого цены на жилье буквально галопировали.
Пономарев: Пик роста цен пришелся на 2006 год. Тогда в среднем цена за квадратный метр за год выросла на 54 процента. В 2007-м цены немного успокоились. Сократилось количество сделок купли-продажи (включая ипотеку) как минимум на 30-50 процентов. Эта же тенденция сохраняется до сих пор.
В 2007 году справили новоселье порядка 700 тысяч семей, или около 1,4 процента от их общего числа. При этом платежеспособный слой населения - те, кто может купить жилье за наличные или за средства ипотеки, - по данным минрегиона, на сегодняшний день составляет пятую часть россиян. Однако и их покупательская способность начала ослабевать. Если тенденция сохранится, рынок и дальше будет реагировать замедлением темпов строительства.
Кроме того, еще в прошлом году у строительных компаний возникли проблемы с кредитованием строительства со стороны банков. Как следствие, отдельные компании были вынуждены заморозить начатое строительство. Все это чревато угрозами появления новой волны "обманутых дольщиков".
РГ: Так ждать или нет в ближайшем будущем кризиса, связанного с колебанием цен на жилье?
Пономарев: Ожидать обвальной продажи квартир "за любые деньги" не следует. Разве что население вовсе перестанет приобретать недвижимость. Но из-за огромной неудовлетворенной потребности в жилье даже при высоких ставках по ипотечным кредитам, которые уже достигли 15-16 процентов, у россиян нет другой возможности покупки квартиры, если, конечно, речь не идет о богатых людях.
РГ: А может ли сокращение коммерческого строительства отразиться на государственных программах, например по предоставлению жилья военнослужащим или переселенцам с Севера?
Пономарев: Государство может регулировать уровень цен, и поэтому на социальных программах колебания рынка коммерческой недвижимости в полной мере не должны отразиться. Надо помнить, что в России 80 процентов населения не могут самостоятельно решить свой квартирный вопрос. Однако процент тех, кому государство оказывает реальную помощь, невелик. В 2007 году за счет госсредств переехали в новые квартиры чуть больше 70 тысяч семей, или около 0,15 процента.
Еще год назад Ассоциацией строителей России была подготовлена концепция социальной жилищной политики и социального жилья. Совершенно очевидно, что для большинства россиян вопрос обеспечения жильем может быть решен только на принципах частно-государственного партнерства, где государство выступает соинвестором строительства социального жилья. Главным механизмом должно стать создание за счет бюджетных средств инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. К сожалению, пока применяемые меры государственной поддержки в виде жилищных субсидий, выделяемых для приобретения жилья на рынке, лишь дополнительно "разогревали" рынок. Кроме того, из-за роста цен на каждый рубль, вложенный государством в предыдущий год, можно приобрести меньше квадратных метров.