Поделиться
В конце недели Ассоциация строителей России обратилась с письмом к журналистам, призвав их "разумно освещать тему строительной отрасли" и "создавать позитивную картину в целом". Слов нет, паника на рынке никому не нужна - ни правительству, ни строителям, ни людям. Между тем в том же самом письме, где журналистов призывают не сгущать краски, сами представители отрасли признаются, что стройбизнес "уже лежит на лопатках", правда, у него "есть немного сил, чтобы подняться".
Что же происходит на строительном рынке, прежде всего жилищном?
Ипотека динамично развивалась в 2006-2007 годах, когда быстро росли и количество, и денежные объемы жилищных кредитов. Начало 2008 года тоже было спокойным - средневзвешенная ставка (рассчитывается по ведущим банкам) уменьшилась с 12,6 до 12,4 процента годовых, средний срок кредитования увеличился с 16,6 до 17,7 года.
Однако начиная примерно с апреля отголоски западных проблем докатились и до нас. Испытывая сложности с рефинансированием выданных кредитов за счет зарубежных займов, банки стали постепенно "заворачивать гайки" - придирчивее оценивать заемщиков, отказываться от наиболее рискованных программ (прежде всего кредитования новостроек). Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в свою очередь дважды - в апреле и сентябре - пересматривало условия сотрудничества с банками-партнерами, ужесточая требования по выкупу закладных. Как следствие, уже с апреля начался заметный рост процентных ставок: к августу до 13,9 процента. В сентябре-октябре случился "большой скачок" - до 20-процентной отметки и даже выше.
Для покупателя жилья кредит под 20 процентов годовых означает, что, например, за 15 лет его погашения банку будет выплачено немногим меньше троекратной стоимости квартиры - плюс к сумме самого долга. Покупка "втридорога" при и без того неподъемной для большинства стоимости квадратного метра означает одно: ипотека становится виртуальной. Вроде и есть такой финансовый инструмент, да воспользоваться им практически невозможно - слишком дорогое удовольствие.
Застройщики предсказывают, что спрос на недвижимость сократится, а темпы строительства нового жилья замедлятся.
"Компании, ведущие строительство главным образом за счет собственных средств и средств граждан, сегодня в более устойчивом положении, - сообщил "Российской газете" Сергей Подобед, глава крупной компании. - Для тех, кто использует заемные средства, многое зависит от сроков кредитования. Если кредиты долгосрочные, есть надежда, что удастся переждать, пока финансовый рынок успокоится. Хуже всего дивелоперам, оформившим краткосрочные кредиты. Оборотных средств нет, перекредитоваться из-за бешеного роста ставок, не говоря о положении самих банков, весьма проблематично".
Дискуссии, как помочь стройбизнесу, в правительстве, судя по всему, идут. Правда, пока в закрытом режиме. В Ассоциации строителей России признаются: ситуация чревата угрозой обвального падения цен, роста "незавершенки", банкротств застройщиков и подрядчиков и, как следствие, появления новой волны "обманутых дольщиков".
Можно ли этого избежать? Меры нужны пожарные, расплывчатые предложения "пересмотреть государственную жилищную политику" тут не проходят.
На данный момент, утверждают строители, возможно спасти отрасль (читай - избежать социального взрыва), только если привлечь государственные и муниципальные финансы. Бюджетное финансирование всей подготовки стройплощадок - от межевания и подготовки разрешительной документации и до строительства дорог и сетей - ключ к снижению стоимости строительства. Несмотря на то что требования эти закреплены в Градостроительном кодексе, в жизни все эти затраты (а это треть расходов на весь строительный цикл) по-прежнему лежат на застройщиках.
В Комиссии Общественной палаты по местному самоуправлению и жилищной политике тоже предлагают сделать вливание в отрасль бюджетных средств. "Компромиссные пути решения проблемы, а именно содействие крупным успешным строительным компаниям в поглощении компаний-банкротов, возвращение практики долевого строительства, стимулирование жилищного строительства за счет региональных бюджетов, сегодня ограничены и не являются полноценным ответом на кризис", - считает руководитель этой комиссии Леонид Давыдов.
Спасти от краха компании, которые до недавнего времени успешно строили жилье, можно путем выкупа у них за счет бюджета уже построенного жилья - по себестоимости или с минимальной "накруткой", с тем, чтобы использовать этот фонд для выполнения социальных программ. Помимо конкретной помощи бизнесу тут "убивается" и "второй заяц": можно ликвидировать жилищную очередь.
Правда, о каких объемах построенного и готового к продаже, но так и не проданного жилья в масштабах страны идет речь и, главное, какова цена такого решения, эксперты палаты даже примерно оценить затруднились.
Инструментом оказания финансовой помощи, считают в Общественной палате, может стать Фонд содействия развитию жилищного строительства. Дескать, с его помощью можно сконструировать прозрачные механизмы доведения до ума недостроя.
Фонд мог бы предложить оказавшимся в кризисе строительным компаниям оферту на приобретение замороженных жилых домов. Затем под государственные гарантии фонда недострой выставляется на продажу - покупатели смогли бы приобрести жилье по ценам, существенно ниже сегодняшних. Это лишь сырая идея.
Возможно, скоро станет известно, как ее воспримут там, где принимаются решения.
Еще одно мнение высказали на днях эксперты Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN). Конечно, ситуация в разных регионах различается, и если уж думать о способах воздействия на рынок, местные особенности необходимо учесть. В крупных городах, в частности, рынок "перегрет", цены завышены, спрос искусственно подогревается постоянными обещаниями еще большего роста цен.
"За последние годы на рынке стало нормой в любых условиях с улыбкой на устах утверждать, что все отлично, квартиры расхватывают как горячие пирожки, а цены продолжат расти, и так будет всегда, - говорит руководитель IRN Олег Репченко. - Однако наш центр прогнозирует коррекцию цен на московские квартиры вниз на 20-25 процентов в течение ближайшего года".
Более того, снижение цен на рынке, считают в IRN, не только неизбежно, но и необходимо для сохранения самой отрасли.
Во-первых, снижение цен умерит аппетиты людей и компаний, закрепивших за собой земельные ресурсы без намерения их немедленно осваивать. В результате приобрести участки под застройку станет легче и дешевле. Во-вторых, жилье, вброшенное на рынок с дисконтом, эквивалентным нынешним банковским ставкам (22-24 процента годовых), наверняка будет раскуплено, что даст возможность компаниям сделать "финансовый вдох", не прибегая к грабительским кредитам, и продолжить бизнес.