В конце прошлой недели в Мюнхене завершилась крупнейшая выставка коммерческой недвижимости в Европе - EXPOREAL. В этом профессиональном форуме участвовало 17500 компаний из 43 стран, ее площадь составила 11 тыс. кв. м. EXPOREAL-2008 посетили около 42 тыс. человек. В конференциях, проводившихся в рамках выставки, принимали участие порядка 500 экспертов, которые были единодушны во мнении - в этом году экспозиция, представленная на EXPOREAL, по сути, стала объективным отражением ситуации, сложившейся на международном рынке недвижимости в условиях мирового финансового кризиса.
Подводя итоги выставки, они отмечают, что при общем увеличении числа участников и расширении выставочных площадей, в частности, уменьшилось общее количество экспонентов из Европы; американские компании не принимали участие в форуме вообще; новых объектов было представлено меньше, чем обычно; многие европейцы приехали в Мюнхен с проектами, которые уже презентовались ранее.
Причем аналитики прогнозируют, что на EXPOREAL-2009 новых проектов будет еще меньше, так как инвесторы и застройщики направят все свои усилия на завершение уже реализуемых объектов, отложив на потом программы по развитию бизнеса ради сохранения существующих активов.
Знакомство с экспозициями, представленными на EXPOREAL, позволило выявить следующую закономерность - последствия, вызванные ипотечным кризисом в США, разделили европейские страны условно на две категории. К первой относятся региональные рынки недвижимости, больше всего ощутившие на себе влияние кризиса и характеризующиеся явным, как и в Соединенных Штатах, снижением стоимости жилья. Это - преимущественно страны Западной и Центральной Европы - Испания, Португалия, Великобритания и Франция. Вторая категория - это развивающиеся рынки недвижимости стран Восточной Европы - Румынии, Турции, Болгарии, Черногории, Хорватии и России, которые ощутили кризис в незначительной степени. К этой же категории, судя по всему, можно отнести и хозяйку EXPOREAL - Германию.
Даниэль Феррари, директор департамента недвижимости концерна Hellmich - крупного многопрофильного холдинга, специализирующегося в области девелопмента, строительства и управления недвижимостью, убежден, что у его компании нет причин для волнения: "Конечно, сейчас работать стало намного сложнее. Ряд крупных концернов, делавших ставку на заемные средства, сейчас оказались в довольно сложной ситуации. А наше положение вполне стабильно за счет значительных внутренних финансовых резервов. Добавляет оптимизма и тот факт, что, скорее всего, цены на недвижимость повысятся за счет банкротства слабых компаний, сидевших на кредитной игле, и таким образом, наше положение еще более укрепится".
Несмотря на недавние заявления ряда крупных участников российского рынка недвижимости - таких, как Strabag, ПИК, Mirax, "Система-Галс", - о приостановке реализации ряда проектов, пессимистических настроений у российских девелоперов - участников выставки не наблюдалось. Скорее наоборот - так, например, ИПГ "Евразия" объявила на EXPOREAL о своих планах по созданию в России сети многопрофильных рекреационных парков, "Кловер групп" - о намерении инвестировать 205 млн евро в реализацию проекта многофункционального комплекса общей площадью 121 500 кв. м в центре Казани, а компания "Интеко" - об инвестировании 250 млн евро в многофункциональный комплекс "Тринити Тауэр" на Профсоюзной улице в Москве, который был впервые представлен на EXPOREAL, а также - о своих планах по увеличению в 3 раза объемов строительства в ряде российских регионов - Ростове-на-Дону, Краснодаре, Санкт-Петербурге и Самаре. "Мы продолжим реализацию всех инвестиционно-строительных проектов компании. Я считаю, что выполнение своих обязательств - это нормальный подход для любого девелопера, которому важно сохранить не только деньги, но и свою репутацию", - убеждена президент ЗАО "Интеко" Елена Батурина.
Что же касается российского рынка жилой недвижимости, то, как утверждают эксперты, он пострадает из-за кризиса в гораздо меньшей степени, чем европейский, а тем более американский. Одна из причин - неразвитость в нашей стране системы ипотечного кредитования, являющейся основным финансовым инструментом для приобретения жилья в западных странах. На российском рынке очень мало ипотечных сделок - порядка 5 процентов, тогда как в других странах, и в особенности в США, большинство жилых объектов - до 90 процентов - приобретается в кредит. Более того, многие аналитики прогнозируют после относительной стагнации новый виток цен в российском сегменте жилой недвижимости из-за ухода с рынка наиболее слабых игроков, работавших на заемные средства, что непременно приведет к существенному уменьшению предложения при по-прежнему неудовлетворенном спросе. А спрос, по прогнозам, будет только расти, ввиду того что на фоне финансового кризиса, приведшего к оттоку средств с фондового рынка, который перестал быть привлекательным объектом для инвестиций, единственной альтернативой для вложения свободных средств останется рынок недвижимости.
Еще одна тенденция, которую можно было проследить на EXPOREAL: на фоне финансового кризиса, лихорадящего рынки недвижимости США и большинства стран Западной Европы, девелоперы, реализующие проекты в странах Азии и Африки, оказались в гораздо более благоприятных условиях. Аннет Брюгер, директор по продажам германской компании Orascom, специализирующейся на девелопменте курортной недвижимости в Швейцарии, Арабских Эмиратах, Омане и Марокко, констатирует: "В Европе у нас действительно возникли проблемы с реализацией некоторых проектов, однако до азиатских и африканских рынков кризис пока еще не докатился, и мы там себя чувствуем вполне уверенно". Кстати, и та же российская компания "Интеко", возводящая в том числе и курортную недвижимость в Марокко, от своих планов отказываться не собирается. "Единственная корректировка планов, по словам Елены Батуриной, состоит в том, что все объекты будут создаваться не одновременно, как предполагалось, а поэтапно".
Эксперты на EXPOREAL утверждают, что не только по разным странам, но и по различным сегментам недвижимости кризис ударит с неодинаковой силой. Наиболее стабильными, по их мнению, будут офисный, торговый и гостиничный секторы международного рынка. И если кризис удастся преодолеть за 1 - 1,5 года, то серьезных структурных изменений на рынке коммерческой недвижимости не произойдет. Просто реализация проектов растянется по времени, и насыщение рынка дефицитными квадратными метрами отложится на более поздний срок, что приведет опять же к повышению ставок аренды.
Михаэль Кюхнель, советник по инвестициям и девелопменту компании Aengevelt, специализирующейся в области управления активами в сфере коммерческой недвижимости в Германии и Восточной Европе, утверждает: "Кризис нас, конечно же, затронул, но далеко не фатально. Последние несколько лет цены на коммерческую недвижимость в Европе были гораздо ниже, чем в России. В связи с этим мы отмечали большой интерес российских покупателей к инвестициям в этот сектор. Скорее всего, это было дальновидным решением, так как, по моему мнению, в связи с уменьшением предложения готовых объектов из-за мирового финансового кризиса цены на недвижимость и арендная плата будут только расти. Так, в Германии в последнее время цены в среднем увеличились уже на 3-5 процентов по сравнению с пиком кризиса, который мы миновали".
Таким образом, судя по векторам, обозначенным на EXPOREAL, мировому финансовому кризису, начавшемуся с ипотечного кризиса в США в 2007 г., скорее всего, вряд ли удастся обрушить европейский рынок недвижимости, и его последствия окажутся действительно катастрофичными только лишь для рынка спровоцировавшей его страны.