Новости

17.10.2008 04:12
Рубрика: Экономика

Сотки раздора

Неурегулированные земельные отношения могут стать миной замедленного действия

В Новосибирской области действует программа переселения людей из ветхого и аварийного жилья. Благодаря этому многие получают ключи от новых квартир и навсегда забывают о прозябании в трущобах. Но иногда процесс сноса старых домов не вписывается в обычные рамки.

Слухи о сносе домов на улице Трудовой периодически возникали в течение двадцати лет. Населяющие их люди устали сидеть на чемоданах, но после того как в стране изменилась экономическая формация, приватизировали жилье.

Маргарита Макушина купила часть дома на Трудовой в 2005 году, а через год получила и право собственности на две сотки земли.

В том же 2005 году фирме "Камея" мэрия выделила землю под строительство жилого комплекса на улице Орджоникидзе. И вот ведь незадача: на месте, где должен был вырасти красавец в 22 этажа, часть земли оказалась в собственности Маргариты Макушиной и еще почти трех десятков ее соседей. В начале лета 2007 года строительство началось, и к этому моменту 22 семьи согласились переехать. В отличие от участников программы сноса ветхого жилья владельцы домов на Трудовой сначала продали застройщику землю, а затем уже купили новые квартиры.

Жилой комплекс этаж за этажом поднимается, первая его очередь уже готова принять новоселов, но реализовать проект до конца и начать благоустройство территории сегодня невозможно.
Дело в том, что Маргарита Макушина и еще несколько человек отказываются расстаться с собственностью и уже больше года живут на площадке, где развернуто гигантское строительство. Нет смысла живописать вытекающие отсюда последствия. Одним словом, строители не могут дальше нормально работать, а владельцы земли нормально жить. Шахматисты называют такую ситуацию патовой.

- Строение и участок находятся в частной собственности, - утверждает адвокат жителей домов на Трудовой Сергей Мезенцев. - Это право записано в конституции, и отчуждение может быть произведено только на законных основаниях: либо по договору купли-продажи, либо на государственные или муниципальные нужды. Но и в этом случае владельцев должны предупредить за два года и выкупить собственность.

Никто с этим утверждением не спорит, но застройщик и жители частных домов не могут договориться о цене на землю.

- Застройщик не видит во владельцах клочков земли субъектов экономики, - говорит оценщик Сергей Ефимов. - К ним относятся по старинке - дал квартиру и осчастливил. Многие действительно становятся счастливы, особенно пенсионеры и люди, социально неактивные.

Существует несколько методов оценки земли, основанных на международных стандартах. Применив их, Ефимов подсчитал, что одна сотка земли на Трудовой стоит 11,9 (!) миллиона рублей. Таким образом, Макушина рассчитывает продать свой участок за 23,8 миллиона рублей, а ее соседка Галина Миронова, владеющая четырьмя сотками, уверена, что за свою землю может подучить 47,6 миллиона.
По словам Сергея Ефимова, он получил цифры гораздо большие, но сделал скидку на экономические и психологические реалии. Это так называемая пессимистическая оценка.
Но застройщик не разделяет этого "пессимизма":

- По нашей оценке, сотка земли на этом участке стоит не больше одного миллиона рублей, - заверяет начальник отдела капитального строительства предприятия, занимающегося возведением жилого комплекса, Вера Евдокимова. - Более того, мы заказали экспертизу этой оценки в единственной в городе экспертной организации, и она подтвердила наши результаты.

По сути, оценку застройщика можно назвать оптимистичной. Как утверждает директор агентства недвижимости, переселявшего обитателей Трудовой, Галина Рыбакова, семье, владевшей шестью сотками, было выплачено 20 миллионов рублей, а участок Маргариты Макушиной они готовы купить за шесть миллионов.

В эту сложную ситуацию не может вмешаться и власть. По информации департамента строительства и архитектуры мэрии, регулировать отношения застройщика с жильцами расселяемых домов мэрия может только в рамках действующего законодательства, которое не предусматривает вмешательства в существующие договорные отношения.

Для чего, спросите, автор столь подробно рассказывает об отношениях между людьми, вольными продавать и покупать собственность так, как им заблагорассудится? Дело в том, что процессы, которые идут в центре города, скоро переместятся и на окраины, только порядок цифр будет другой. Получая право точечной застройки до того, как вопросы права собственности на землю урегулированы, застройщик может с большой долей вероятности "влипнуть" в подобную историю. Не так давно это привело к тому, что в Орджоникидзевском районе четырехэтажное офисное здание признано судом незаконным строением. Естественно, никто его сносить не будет, но договариваться с собственником трехметрового участка земли после принятия решения о сносе можно будет уже на несколько иных условиях.

Предсказуем и финал нашей истории. По словам Веры Евдокимовой, увеличивать уже предложенные владельцам земельных участков суммы никто не собирается. И если в течение полугода наши герои не смогут договориться ни полюбовно, ни через суд, то проект жилого комплекса на Орджоникидзе придется менять. Это означает, что в комплексе станет меньше квартир, а в его дворе придется снижать количество парковочных мест. После этого цена участков на Трудовой упадет до нуля, ведь уважаемый оценщик забыл об одной простой вещи: что-то имеет цену только в том случае, если это что-то кому-либо нужно. И тринадцатилетнему сыну Маргариты Макушиной придется с гордостью рассказывать уже своим детям, что участок, на котором они выросли, когда-то стоил несколько миллионов рублей.
 

Экономика Недвижимость Филиалы РГ Сибирь СФО Новосибирская область Новосибирск