Поделиться
Возможность получить участок, на котором стоит многоквартирный дом, в собственность вызвала массу вопросов у читателей "РГ".
Одни недоумевают, зачем это нужно, другие опасаются, что это новшество обернется для них дополнительными расходами, третьи уже мечтают о том, как смогут распорядиться приобретением. А что ждет собственников жилья в действительности? На вопросы читателей "РГ" отвечает начальник отдела нормативного обеспечения Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Елена Кузьмина.
1. Почему возникла необходимость в передаче в собственность земельного участка под многоквартирным домом? Кого коснется это новшество?
Как известно, по Федеральному закону № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" регионы могут получить из бюджета РФ деньги на ликвидацию недоремонта жилья. Но для этого необходимо соблюдать несколько условий. Одно из них - наличие утвержденных графиков работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены здания, попадающие под капремонт. Раньше это условие звучало иначе: фактически речь шла обо всех многоквартирных домах. Поправки в закон внесли ясность: земельные участки должны быть сформированы под теми домами, которые включены в адресную программу по проведению капитального ремонта. Кстати, в этом случае по закону № 185-ФЗ все расходы по формированию и проведению государственного кадастрового учета несут республиканский и (или) местный бюджет.
2. Какие преимущества дает собственникам регистрация права на земельный участок?
Они смогут самостоятельно им распоряжаться. Например, ограничить право пользования других лиц общим имуществом, то есть запретить им ставить машины, размещать гаражи или киоски на придомовой территории. Более того, при желании собственники могут получать прибыль от использования общего имущества, скажем, сдавать территорию в аренду. Наконец, если земельный участок оформлен надлежащим образом, собственники жилья застрахованы от неприятных неожиданностей. Они могут быть уверены в том, что в один прекрасный день на земле, примыкающей к дому, не начнется строительство незапланированного ими объекта.
3. Как узнать, оформлен ли земельный участок под многоквартирным домом?
Если дом построен после 1 марта 2005 года (с этого дня вступил в силу Жилищный кодекс России), то совершенно точно, что размеры и границы земельного участка уже сформированы. Иначе дом бы не приняли в эксплуатацию. В этом случае каждый житель, становясь собственником жилья, одновременно наделяется правом долевой собственности на землю.
Что касается домов, построенных до вступления в силу ЖК РФ, вопрос о формировании земельного участка под ним могли ранее поставить только сами собствен-ники.
4. Что может войти в земельный участок, а что нет?
Ответ на этот вопрос дан в статье 36 Жилищного кодекса РФ. Собственникам помещений на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также другие предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В земельный участок не могут быть включены участки общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары, закрытые водоемы, пляжи и т.п.); участки, которые находятся в собственности или бессрочном пользовании у физических и юридических лиц; участки, занятые инженерными сооружениями, обслуживающими более одного многоквартирного дома.
5. Какова доля земельного участка для каждого собственника?
Начнем с того, что собственникам жилья на праве общей долевой собственности принадлежат помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения, а также ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, электрическое и другое оборудование и земельный участок, на котором расположен дом.
Обратите внимание, речь идет о "доле в праве общей собственности". Это значит, что собственник помещения не вправе выделить свою часть земельного участка в натуральном виде и распоряжаться ею по личному усмотрению. Доля в праве общей собственности повторяет судьбу права собственности на помещение. То есть покупатель жилья в многоквартирном доме автоматически приобретает право на долю в общей собственности.
Что касается доли земельного участка, то она пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения.
6. От чего зависит размер земельного участка, передаваемого домовладельцам в собственность?
Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность, определяется в зависимости от площади территории, на которой расположены многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества. При этом во внимание принимаются и прилегающие территории. Нормальные условия проживания граждан, права собственников и арендаторов на смежных земельных участках должны быть соблюдены. Как, впрочем, и требования градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных правил.
Существуют методики по расчету нормативных размеров земельных участков. В основе расчета лежит общая площадь жилых помещений в доме и удельный показатель земельной доли. Его величина зависит от этажности (чем выше дом, тем ниже показатель) и возраста дома (чем старше дом, тем выше показатель).
И последний очень важный момент - финансирование работ по определению размеров и установлению границ земельных участков осуществляется за счет заявителя. Исключение существует только в том случае, если межевание выполняется во исполнение Федерального закона № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
7. Что, если фактическая площадь земельного участка под многоквартирным домом меньше нормативных размеров площади?
Если увеличение размеров земельного участка за счет смежных невозможно, то границы устанавливаются по существующим.
8. Может ли собственникам быть передана сверхнормативная площадь?
Может - в собственность или аренду. Но есть обязательные условия. Во-первых, в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией сверхнормативная площадь не может быть использована в качестве самостоятельного объекта, во-вторых, для оформления сверхнормативной площади земельного участка в собственность или аренду необходимо согласие собственников в количестве не менее двух третей голосов от общего числа.
9. Требуется ли государственная регистрация земельного участка?
Нет. Государственная регистрация прав на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. То есть регистрация в традиционном смысле не проводится, но право считается при этом зарегистрированным.
10. Как определяется размер земельного налога для собственников помещений?
Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого собственника, пропорционально его доле. Размер налоговых ставок определяют органы местного самоуправления. Но ставки не могут превышать 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка. В Татарстане преимущественно используются ставки 0,1 и 0,2 процента.