Поделиться
Одной из основных проблем российского ипотечного рынка остается возможность рефинансирования банкам выданных ими жилищных кредитов. Сегодня "РГ" публикует поправки в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Они направлены на развитие рынка закладных, а это значит, будут созданы дополнительные возможности пополнения банковских активов.
Основная идея и цель закона - повысить юридическую безопасность и сократить время при формировании и передаче крупных "пулов" закладных. В законе определены права и обязанности владельцев закладных, должника по таким закладным и соответствующего депозитария.
"Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", принятый еще в 2003 году, предусмотрел возможность с помощью эмиссии облигаций с ипотечным покрытием и выдачи сертификатов участия рефинансировать одновременно большую совокупность ипотечных кредитов, в том числе удостоверенных закладными, - пояснил "Российской газете" зампред Комитета Госдумы по собственности Евгений Богомольный. - Для эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (выдачи ипотечных сертификатов участия) должно быть осуществлено объединение множества ипотечных кредитов (закладных) в так называемое ипотечное покрытие, которое, как правило, далее передается ипотечному агенту (управляющей компании). При этом такая передача должна быть совершена юридически безопасно и в предельно сжатые сроки. В то же время существовавший до сих пор порядок передачи закладных не удовлетворяет новым требованиям к обороту закладных".
С точки зрения эмиссии (выдачи) ипотечных ценных бумаг, формирования и передачи ипотечного покрытия действующий порядок отчуждения закладных обладает целым рядом недостатков.
"Во-первых, для передачи прав по закладной на ней должна быть совершена отметка о новом владельце. В случае, когда речь идет о передаче одной закладной, совершение передаточной надписи никаких заметных расходов и рисков в отношении участников гражданского оборота не предполагает, - считает депутат. - Однако ситуация в корне меняется в случае одновременной передачи тысяч или десятков тысяч закладных: расходы на совершение передаточных надписей становятся существенными для участников сделки, но главное, что при этом многократно увеличивается вероятность совершения технических ошибок, которые способны нанести серьезный ущерб, в том числе инвесторам на рынке ценных бумаг".
Кроме того, согласно существующему порядку для передачи закладных необходима их "физическая" передача, а это сопряжено с дополнительными транспортными расходами. Тем более что для рефинансирования могут использоваться закладные из разных регионов. Наконец, "физическое" перемещение закладных от одного лица к другому увеличивает риск их утраты или повреждения, что означает дополнительные затраты для обеих сторон сделки.
Все эти сложности новый закон устраняет, используя принятый во всем мире прием перехода системы владения инвестиционными ценными бумагами к владению через посредников - депозитарии.
Благодаря депозитарному учету закладных операции с ними происходят с меньшими затратами и рисками, и к тому же в максимально короткие сроки.
Таким образом, введение депозитарного учета закладных, считают законодатели, будет способствовать развитию рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг и в целом - развитию ипотечного кредитования в стране.
В ближайшие дни ожидается также ряд документов "скорой помощи": они должны определить конкретные условия и схемы поддержки граждан, которые из-за кризиса испытывают трудности с погашением ипотечных кредитов, оформленных до 1 декабря 2008 года.