В результате снижения деловой активности резко упал спрос на коммерческую недвижимость. Бизнесмены покидают деловые центры не только из-за снижения собственных доходов и высокой арендной платы. Их зачастую не устраивает качество широко разрекламированных бизнес-центров.
На Дону стоимость аренды и покупки коммерческой недвижимости уверенно росла еще три месяца назад. Сегодня картина иная. Городские улицы пестрят объявлениями о продаже и сдаче в аренду офисных помещений.
То, что происходит в столице ЮФО, иначе как массовым бегством из дорогих офисов представителей самых разных бизнес-структур не назовешь. А между теми, кто не спешит покидать престижные помещения, и владельцами площадей началась настоящая война нервов. Почувствовав изменение конъюнктуры, предприниматели требуют больших скидок за арендуемые метры. В противном случае следуют превентивные предупреждения о возможном отказе продлить договор аренды.
- Нам приходится учитывать снижение уровня спроса, - говорит управляющий директор офисного комплекса класса "В+" Олег Дмитриев. - Вместе с тем опуститься ниже планки рентабельности мы не можем, иначе будет нельзя поддерживать жизнедеятельность здания. Надо находить компромисс. Сейчас многие предприниматели предпочитают переехать в менее дорогие офисы. Мы реально смотрим на вещи и предпочитаем синицу в руке, а не журавля в небе. Надежный партнер в период кризиса обеспечит стабильность доходов собственника и сам, пользуясь льготной арендной ставкой, переживет спад экономики. Думаю, что ориентир на якорных арендаторов - самая правильная позиция владельцев коммерческих площадей в нынешних условиях.
- Когда бизнесмены метались по городу в поисках офисов и производственных площадей, мы сами волей-неволей создавали высокую конкурентную среду, - считает предприниматель Наталия Фененко. - В тот период почти все пригодные помещения были уже сданы, а новых еще не построили. В результате мы везде натыкались на существенно завышенные цены. К тому же договоры содержали пункты, которые отвечали интересам только арендодателя. Приходилось соглашаться на заведомо кабальные условия.
Потом последовал период, когда почти одновременно в Ростове возникло несколько бизнес-центров. При благоприятных экономических условиях многие смогли позволить себе снимать помещения при цене от 900 до 1500 рублей за квадратный метр.
- Мы, например, арендовали офис в разрекламированном бизнес-центре, - продолжает Наталия Фененко. - И что же? На верхних этажах в ветреную погоду металлические оконные рамы так гремели, что в помещении было страшно находиться. А на нижних этажах площади предлагались в виде длинных тоннелей с двумя окнами в самом конце. "Нарезать" такую "трубу" на комнаты для сотрудников практически невозможно, ведь люди должны были бы сидеть весь рабочий день при искусственном освещении. Предприниматели уходят из таких зданий, и кризис тут ни при чем.
Агентства недвижимости, специализирующиеся на торговле бизнес-площадями, отмечают, что существенного снижения цен в этом сегменте пока не наблюдается. Большинство собственников придерживаются следующей позиции: кризис приходит и уходит, а недвижимость остается. Поэтому они начали снимать объекты с продажи и предлагать их в аренду, чтобы обеспечить себе стабильный доход. В результате предложение в этом сегменте рынка значительно превысило спрос.
- Если бы не кризис, многие собственники вообще не стали бы продавать свои площади, - считает руководитель отдела продаж агентства недвижимости Амина Тызихова. - Для покупателя важна не столько нынешняя цена объекта, сколько его коммерческая привлекательность в будущем и инвестиционный потенциал. Правда, были случаи, когда фирмы избавлялись от непрофильных активов с большими уступками, но вряд ли это свидетельствует о каком-либо новом тренде в сфере недвижимости.
Арендодатели ведут более разумную маркетинговую политику: предлагают существенные скидки, дополнительные услуги, связанные с клинингом, охраной, современную связь на выгодных условиях. Теперь потребитель диктует свои условия на рынке, а не наоборот.
На Кубани диапазон цен аренды коммерческой недвижимости составляет примерно от одной до четырех тысяч рублей за квадратный метр в месяц. По словам экспертов, этот показатель не сильно отличается от большинства городов-миллионников.
- Сейчас речь идет, скорее, не о перенасыщении рынка коммерческой недвижимости, а о заметном падении спроса, - считает аналитик УК "Финам менеджмент" Максим Клягин. - Поскольку темпы строительства на фоне негативных последствий глобального финансового кризиса существенно снижаются. Естественно, в результате замедления развития экономики и падения деловой активности в регионе потенциальных арендаторов будет заметно меньше, что отрицательно скажется на доходности операторов всех сегментов коммерческой недвижимости. В том числе негативные тенденции будут развиваться и в сегменте офисной недвижимости. Мы полагаем, что спрос здесь в зависимости от класса объекта может снизиться на 10-30 процентов.
Как в условиях падения деловой активности поведут себя владельцы бизнес-центров и офисов, попытаются ли они удержать арендаторов? Конечно, по мнению специалистов, это было бы логичным решением. В первую очередь, есть основания считать, что продолжится уже развивающаяся тенденция к снижению ставки аренды. Однако размер дисконта будет существенно варьироваться в зависимости от класса арендуемой площади, доходности объекта и других факторов.
Приведет ли падение спроса на офисы к разорению их владельцев? Это зависит от положения дел в каждой конкретной компании: масштабов бизнеса, его эффективности, уровня долговой нагрузки и множества других факторов. Впрочем, эксперты не исключают, что количество игроков может заметно сократиться.
В Волгограде в 2009-2010 годах планировалось открытие множества новых торговых центров. Инвесторы пока не объявили о приостановке этих проектов, но активного строительства в городе уже не ведется. В то же время пока не наблюдается и сколько-нибудь заметного освобождения коммерческих площадей. Одна из причин в том, что местный рынок все еще далек от насыщения этим видом недвижимости.
- При среднеевропейском уровне в 600 квадратных метров торговых площадей на тысячу человек у нас этот показатель не дотягивает и до 500, - сообщил руководитель городского департамента потребительского рынка Дмитрий Семененко.
Бизнес-центрам класса "люкс" арендаторы предпочитают более востребованный сейчас "премиум". Владельцы недвижимости готовы идти им на уступки. В договорах аренды все чаще устанавливается не фиксированная плата за коммерческую площадь, а процент от выручки. Установленную арендную плату, по прогнозу Дмитрия Семененко, владельцы помещений будут постепенно снижать - как во избежание потери клиентуры, так и для сохранения партнерских отношений с компаниями, многие из которых являются "якорями" торговых центров.
Виталий Колесник, руководитель института архитектуры и искусства ЮФУ:
- Стремление обогнать конкурентов сыграло со многими девелоперами злую шутку. Очень выгодные с точки зрения географии пятна земли оказались застроенными железобетонными коробками, в которых организовать комфортный офис довольно сложно. Существуют проблемы с вентиляцией, отоплением, кондиционированием воздуха, планировкой. Как правило, у этих зданий негде ставить машины. Поэтому некоторое падение цены обусловлено не только кризисом. Люди просто "распробовали" все прелести поспешных новостроек. Кризис лишь подтолкнул процесс нормализации ценообразования на коммерческую недвижимость. Некоторые масштабные проекты в Ростове в связи с финансовыми неурядицами приостановлены, и их судьба не ясна. Ближайшее будущее этого рынка предсказать трудно, но выиграют в перспективе те, кто будет строить и предлагать клиентам качественные офисы с автостоянками и по разумной цене.