Почти 6,8 тысячи гектаров земли в Суздальском районе и более 13 тысяч - в Юрьев-Польском отошли в этом году к людям, которые не имеют отношения к сельхозпроизводству.
Новые помещики
- Я слабо верю в будущее подобных собственников, - не скрывает глава Юрьев-Польского района Алексей Конышев. - Найти специалистов в области сельского хозяйства чрезвычайно сложно, а отсутствие грамотных собственников просто катастрофично. Поэтому в течение семи лет я неоднократно говорил руководителям хозяйств, что они должны либо оформлять паи на себя, либо на сельхозкооперативы, если заинтересованы в развитии своих предприятий. Этот процесс затронул около 20 процентов всех земель района. Однако в 2007 году скупка земель активизировалась. Руководителям сельхозпредприятий пришлось задействовать гораздо более серьезные ресурсы. Удалось спасти 60 процентов земель, но шестая их часть сегодня у скупщиков.
Директор департамента сельского хозяйства и продовольствия Вячеслав Гусев провел в Юрьев-Польском районе экстренное совещание с представителями новых собственников больших участков. Кроме областного и районного руководства на встречу прибыли руководители территориальных управлений Россельхознадзора и Роснедвижимости. Спрашивали, чем новые "помещики" будут заниматься на своих полях, какие культуры выращивать, но ответа так и не дождались. Хотя вопросы, надо полагать, носили риторический характер. Стояла задача предупредить: перевода земель сельхозназначения в другую категорию власти не допустят.
Спекулятивный фактор
Если еще недавно проблемными считались регионы на границе Москвы, то сейчас "инвесторы" осваивают и глубинку. Скупка наделов набрала катастрофические темпы во всех районах. Ее цель известна - перепродажа после перевода в другую категорию. Это куда выгоднее землепашества. Ведь рыночная стоимость долевого участка в пять гектаров, используемого под строительство, может быть в тысячу раз выше цены, по которой он приобретен у селян.
Чтобы не тратить лишнее на земельные наделы, дельцы в совершенстве освоили множество схем, формально законных, а на деле способствующих росту теневого рынка оборота земель.
- Учитывая, что сейчас в собственности физических лиц свыше 500 тысяч гектаров земель сельхозназначения, поле деятельности для махинаций велико, - заявляет начальник УБЭП УВД области Сергей Пиндык.
Итоги - налицо. Например, в Камешковском районе сторонние структуры скупили треть, а в отдельных его хозяйствах половину и более всех земельных угодий. И грозит реальная опасность, что сельхозпредприятия останутся без земли и попросту не смогут работать.
Когда вышел Федеральный закон N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предполагалось, что одним из элементов оборота земли может быть фонд, которым распоряжается область. Администрация сможет выкупать участки и сдавать их в аренду сельхозпредприятиям, создавать на них новые хозяйства, организовывать методические центры.
- На выкуп земли имеют право колхоз, дольщики, район, область, - рассуждает руководитель хозяйства, в собственности которого осталось лишь одно поле в 50 гектаров. - Но в колхозе денег нет. В районном и областном бюджете на это не предусмотрено ни копейки.
Мы не сеем и не пашем
Директор департамента сельского хозяйства и продовольствия Вячеслав Гусев говорит, что с момента вступления 101-го Закона в силу в иную категорию земель из сельскохозяйственных в области переведено лишь 500 гектаров. В основном под объекты вдоль дорог (например, заправки) и промышленные производства. Это мизер - сотые доли процента от общего клина.
Тогда откуда появляются общие шокирующие цифры? И на какой же земле растут как грибы дачи? А все очень просто. Действующее законодательство позволяет вести застройку земель сельхозназначения без их перевода в земли поселений. Для этого нужно лишь изменить разрешенный вид использования - как правило, под дачное строительство. И часто застройщики вместо перевода земель из категории в категорию создают дачно-потребительские кооперативы. Они изначально формируются как элитные жилые комплексы с современной инфраструктурой, системами безопасности и сервиса. Хотя и стоят фактически на пашне.
Но реальную площадь выведенных таким образом из оборота земель оценить невозможно, поскольку вмешиваться в этот процесс субъект Федерации не правомочен. Рассчитывать, что в ближайшее время радикально изменится законодательство, тоже не приходится. Да и стоит ли ему меняться? Когда принимался 101-й закон, в области 97 тысяч гектаров сельхозугодий были полностью выведены из оборота. Зарастали лесом даже те площади, которые принадлежали гражданам в виде земельных долей. А раз не умеете хозяйствовать - отдайте людям под дачи...
Палки в колеса
Вкладывающие капиталы в земельную недвижимость не тратятся на ее улучшение или использование по прямому назначению, а придерживают до времени, играя на повышение цен. Устанавливая завышенную стоимость на участки, они отпугивают реальных инвесторов.
Ярчайший тому пример - ситуация в Вязниковском районе. Год назад здесь появился крупный холдинг, планирующий построить мощный животноводческий комплекс. Инвестор подписал соглашение с местной администрацией о том, что вложит в развитие АПК более трех миллиардов рублей.
Для выращивания кормов новому хозяйству требуется 30 тысяч гектаров земли. И они в районе есть, правда, заросшие бурьяном. Руководство стало скупать паи у местных жителей, и тут возникла неожиданная проблема. Узнав о грандиозном проекте, к селянам со всех сторон поехали перекупщики с предложением продать свои паи. Часть населения легко распрощалась с землей, а в одной из деревень появилась большая инициативная группа, решившая наконец-то оформить участки на себя.
- Мотивируется все это якобы готовностью выращивать урожай, - рассказывает глава Вязниковского района Евгений Виноградов. - Возникает вопрос: почему же народ не делал этого раньше? Селяне просто хотят выждать, когда земля подскочит в цене, и перепродать ее, как только от заезжих гостей, не имеющих к сельскому хозяйству отношения, поступит соответствующее предложение.
Перекупщики ставят под угрозу старт крупного инвестиционного проекта, и в районной администрации пытаются с ними бороться. Убеждают, уговаривают людей: новое хозяйство - новые рабочие места, стабильность, зарплата... В других районах тоже намерены вести эту тяжелую и неблагодарную работу.
Региональные власти рекомендуют муниципалитетам уделять повышенное внимание тем, кто за бесценок скупил паи, но хозяйственной деятельностью не занимается. Создана межведомственная комиссия по использованию земель сельхозназначения, которая при помощи муниципального и федерального контроля будет проводить мониторинг каждого участка, а документы о неиспользовании земель в течение трех лет подавать в суд - чтобы инициировать процедуру изъятия.
Александр Денисов, заместитель губернатора Владимирской области, директор департамента земельных и имущественных отношений:
- Площадь земель сельхозназначения в регионе составляет 990 тысяч гектаров, из них более 500 тысяч распределены по паям, остальные - государственная земля в пользовании различных СПК. По данным департамента сельского хозяйства и продовольствия, не используется около 100 тысяч гектаров - порядка 10 процентов клина. Другие специалисты говорят о 15-25 процентах. Учет затруднен. Бывает, что люди купили землю и отдали в аренду соседям, чтобы они раз в год косили на ней траву. Используется ли эта земля по назначению?
Увидев, что область может потерять значительную часть пашни, мы пытались внести в федеральные законы предложения, которые, в частности, запрещали бы распоряжаться участками в течение пяти лет. Но ни одно наше предложение не получило поддержки. Хотим мы этого или не хотим, но если земля находится в частной собственности, она должна быть в свободном обороте. По закону, если надел не обрабатывается в течение трех лет, его можно отобрать. Но это правило не работает. Землю перепродают, и ситуация повторяется. Рычагов заставить собственника распахивать участки, к сожалению, у нас нет.