Государство готовит ряд мер, направленных на восстановление рынка ипотеки

Если и дальше ипотека будет выдаваться в таких объемах, как сейчас, ипотеки в России скоро не станет. Это заявление прозвучало 16 июня на "круглом столе" "Ипотечное жилищное кредитование в РФ в условиях экономического кризиса: проблемы и перспективы" из уст председателя Комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению Дмитрия Ананьева. Происходит практически полное свертывание ипотеки, считает он. За первый квартал нынешнего года объемы ипотечного кредитования упали в шесть раз (см. диаграмму на стр. 1). Согласно данным ЦБ, было выдано 24,4 млрд руб. ипотечных кредитов - шестая часть объема выдачи первого квартала 2008 года (150 млрд руб.). И в дальнейшем, по прогнозам АИЖК, ипотека будет выдаваться банками преимущественно в объемах погашения текущего портфеля. Это означает снижение рынка ипотеки в 2009 г. в четыре-пять раз по сравнению с прошлым годом.

Называется несколько причин такого катастрофического падения. В первую очередь всеобщая неуверенность и финансовых институтов, и населения в ценах на недвижимость, полное непонимание того, сколько квартира, дом, земля будут стоить завтра, послезавтра, через несколько месяцев, через год. Неопределенность, существующая на рынке, влияет на потребление: у людей полностью пропадает желание покупать товары длительного пользования.

Второе - высокие процентные ставки, ужесточение требований к заемщикам, большой первоначальный взнос встают практически заградительной стеной между населением и ипотекой. Сегодня первоначальный взнос вернулся к 30-40% от суммы кредита, а процентные ставки взлетели выше 20% годовых. Таких процентов не было даже на заре становления ипотеки в России. Приплюсуйте к этому неуверенность населения в завтрашнем дне из-за возможной потери работы, сокращения доходов, роста стоимости жизни, и становится абсолютно ясно, почему заявок на ипотеку становится все меньше и меньше.

Третье - отсутствие денег на ипотеку у самих банков. У наших кредитных учреждений сегодня нет долгосрочных источников капитала. Раньше это были иностранные инвесторы, зарубежные рынки. Сейчас инвесторы ушли, зарубежные рынки закрылись, а механизмов долгосрочного инвестирования из внутренних российских источников пока не появилось. Кроме того, существенный рост просрочки по кредитам заставляет банки наращивать резервы, они стали уменьшать капитал банков. Результат - отсутствие собственных ресурсов на выдачу новых ипотечных кредитов. А сбрасывать "старые" кредиты с баланса банки не могут. Раньше эта проблема решалась путем продажи портфелей и секьюритизации. Сейчас эти операции свернуты и банкиры вынуждены держать ипотечные кредиты на своем балансе и выдавать "новую" ипотеку только в объемах текущего погашения.

В настоящее время государство готовит ряд мер, направленных на восстановление рынка ипотеки. Причем власть понимает, что сегодня для этого необходимо поддерживать всю отрасль в целом: банки, заемщиков и строителей. В первую очередь требуется сломать психологический барьер - ожидание дальнейшего снижения цен на рынке жилья. Соцопрос, проведенный АИЖК совместно с ГКФ "Русь", показал, что в настоящее время около 65% опрошенных отложили покупку жилья, так как ожидают дальнейшего снижения цен на недвижимость. Сейчас государство заявило, что будет покупать жилье для федеральных нужд по цене не более 30 тыс. руб. за квадратный метр. По словам Александра Семеняки, генерального директора АИЖК, устанавливая этот ориентир, власть запускает механизм, предназначенный "сдуть пузырь" на рынке недвижимости и стабилизировать уровень цен. "Граждане должны понять, что ниже этого уровня ждать дальнейшего снижения цены нецелесообразно, потому что по этой цене государство начнет скупать жилье для федеральных нужд. Это может сломать психологический барьер, люди перестанут ожидать еще большего снижения цен и начнут покупать", - считает он.

Решить проблему "длинных" денег планируется с помощью средств Пенсионного фонда. По словам главы АИЖК, сейчас в правительстве согласована поправка в закон, разрешающая вкладывать Пенсионному фонду в ипотечные ценные бумаги не 20% средств, как сейчас, а 70%. "Предполагается, что фонд сможет покупать до 70% одного выпуска и до 70% всех бумаг одного эмитента, - уточняет Александр Семеняка. - Оставшиеся 30% выпуска банки могут "реповать" в ЦБ, получая таким образом краткосрочную наличность".

Высвободить банковский капитал для ипотеки планируется несколькими способами. Предлагается создать "государственный институт ипотечного страхования". Это позволит застрахованные ипотечные кредиты приравнять к надежным кредитам и снизить по ним резервы. Кроме того, Центробанк подготовил изменения, согласно которым банки смогут понизить свой коэффициент риска со 100 до 70% при расчете обязательных нормативов по рублевым, застрахованным ипотечным ссудам, с коэффициентом кредит - залог не более 70% и соотношением доход - платеж - не менее 3. Еще одна инициатива ЦБ - относить залоги по ипотечным ссудам, выданным по стандартам АИЖК с коэффициентом кредит - залог не более 70% к первой категории качества, то есть фактически по таким ссудам банки смогут не формировать реальные резервы.

Прямой денежный поток на выдачу ипотеки банки получат от АИЖК. Агентство планирует направить на рефинансирование ипотечных кредитов в новостройках 60 млрд руб. и еще 30 млрд - для выкупа "новой" ипотеки на вторичном рынке. Кроме того, у АИЖК есть большой резерв - облигации с госгарантиями. Их планируется задействовать для разгрузки банковских балансов от "старой" ипотеки. "Если банк с нами заключит договор поставить новых ипотек на 100 млн (которые мы выкупим), то мы ему можем обменять на облигации "старую" ипотеку на 100 млн", - анонсирует один из возможных механизмов глава АИЖК.

Стимулировать банки кредитовать застройщика АИЖК собирается путем заключения договора с банком на полный выкуп закладных по выданным ипотечным кредитам после завершения стройки. Кроме того, АИЖК готов пойти на выдачу целевых кредитов банкам, которые будут финансировать стройку, используя ипотечные кредиты, существующие на балансе банка, в качестве залога. "Это будет своего рода предоплата за закладные по будущим ипотечным кредитам, которые мы выкупим через год", - поясняют в АИЖК.

Единственное, про кого забыли, - это заемщики. В Совете Федерации предлагают государству подумать о субсидировании ставок в ипотеке, но никаких конкретных решений пока не принято.