Поделиться
Экономический кризис существенно скорректировал планы по развитию индустриальных парков. Это показало исследование компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость". Основной вывод исследования:
"Многие строящиеся объекты, заявленные девелоперами как индустриальные парки, на деле таковыми не являются. Зачастую это проекты, которые скорее являются складскими комплексами, а то и бизнес-парками".
По данным, приведенным в исследовании, планы по строительству индустриальных парков заявляли компании "Новая Площадь" (парк в Архангельской области); "КомСтрин" (парк для предприятий легкой промышленности и наукоемких технологий в Ступинском районе Московской области); Noble House ("химический" V-Park во Владимирской области); Ассоциация АМР "Марке-Руссия" ("Итальянский промышленный парк" в Дмитровском районе Московской области). Кроме того, промышленно-логистический парк планировался в Новосибирской области; в 2009 году должна быть введена в эксплуатацию первая очередь индустриального парка "Шексна" в Вологодской области; был представлен проект индустриального парка "Калуга - Юг" для высокотехнологичных производств автомобильной промышленности.
Так и остались нереализованными проекты индустриальных парков "Ступино" (в Ступинском районе Московской области), "ИРЕС" (в районе поселка Малино), "Пересвет" (в Сергиево-Посадском районе) и "Можайский". А востребованность некоторых из реализованных проектов оставляет желать лучшего. Например, первая очередь индустриального парка "Восточный" (г. Ногинск Московской области), введенная в эксплуатацию в мае, заполнена арендаторами лишь частично. Много вакантных площадей и в логистическом комплексе "Северное Домодедово" (Домодедовский район Московской области). Первая и вторая очереди проекта общей площадью 558 тыс. кв. м уже возведены, а срок введения в эксплуатацию третьей очереди площадью 275 500 кв. м был перенесен с III квартала 2009 года на 2010 год. Часть арендаторов из комплекса съехала в силу возникших экономических трудностей. Пустует и часть площадей в техно-логистическом комплексе "Томилино" (Люберецкий район Московской области).
До недавнего времени девелопмент производственной недвижимости был делом выгодным и перспективным, поскольку компаний, заявляющих об открытии новых крупных производств в России, становилось с каждым годом все больше. Администрации регионов поощряли строительство промышленных предприятий, так как это способствовало развитию территорий, обеспечивая населению рабочие места, а местному бюджету налоговые отчисления. Однако кризис заставил многие предприятия сворачивать производство, а девелоперов отказаться от своих планов в пользу более рентабельных проектов.
"Многие производственные компании испытывают большие проблемы, боятся перепроизводства, а площади в индустриальных парках, которые они брали в аренду с перспективой расширения производства, сегодня не могут использовать эффективно, - говорит Владислав Рябов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Colliers International. - Девелоперы, конечно, могут перепрофилировать производственные площади под складские, но это невыгодно, ведь арендные ставки на складские помещения ниже, чем на производственные. Кроме того, производственные компании - более надежные арендаторы, поскольку производственные линии создаются индивидуально под каждое помещение, и перевод производства в другое место сопряжен с большими дополнительными расходами. Что касается складских арендаторов, то те из них, кто не имеет площадей, оборудованных стеллажами, могут быстро съехать туда, где дешевле".
Однако по мнению Вячеслава Холопова, директора отдела складской, индустриальной недвижимости и земли консалтинговой компании Knight Frank, интерес к индустриальной недвижимости сохраняется. "Переговоры ведутся по индустриальным паркам - во Владимирской, Нижегородской, Тульской, Тверской областях. Несмотря на кризис, многие компании, которые хотят построить что-то под себя, ведут переговоры, - уверяет он. - Проблема в том, что на протяжении последних девяти месяцев сроки начала строительства индустриальных парков постоянно сдвигаются, а заявленная стоимость меняется. А девелоперам в сложившейся ситуации единственное, что нужно - это иметь определенную гибкость в реализации проектов на своем участке. Развивать участок можно по-разному. Если, например, первоначальный проект предусматривал склад, а сегодня предусматривает склад плюс производство или производство чистой воды - это можно только приветствовать. Это значит, что девелопер пошел на то, чтобы расширить список предоставляемых услуг своим клиентам".
Вот пример подобной тактики. В сентябре 2007 года проект управляющей компания "ВТБ-Девелопмент" "Индустриальный парк "Марьино" предусматривал застройку площадки в Петродворцовом районе Петербурга складами (42 га) и промышленными объектами (78 га), то в начале июля этого года компания сообщила, что основная цель проекта - "обеспечение территории всеми необходимыми инженерными коммуникациями и дорожной сетью и последующая продажа земельных наделов площадью от 1,5 га с набором лимитов по всем видам коммунальных услуг".
Между тем во многих регионах власти заявляют о новых планах создания индустриальных парков. Например, недавно в Министерстве инвестиционной политики Саратовской области обсуждали подготовку проекта областной целевой программы "Об индустриальных парках в Саратовской области". В Казани планируют создать индустриальный парк на территории игорной зоны. Власти Ярославской области объявили о планах создания на территории региона 5-7 индустриальных парков до 2015 года. Возможности создания на территории региона индустриальных парков рассматривают власти Смоленской области. Эксперты сомневаются, что подобные проекты будут привлекательны для производственных компаний, которые сегодня испытывают большие проблемы с реализацией, не говоря уже о привлечении финансирования для расширения производства.
Сомневается в скорой отдаче от развития индустриальных парков и Елена Литвинчук, первый заместитель председателя контрольно-счетной палаты Воронежской области. "В нашем регионе планировалось создать три индустриальных парка - "Масловский" (машиностроение и металлообработка), "Нововоронежский" (атомная промышленность) и "Бобровский" (пищепром). Крупнейшими проектами должны были стать металлургическое предприятие ОАО "Макси-групп", принадлежащее Новолипецкому меткомбинату, и сахарный завод венгерской компании Trigranit, - говорит она. - Но чтобы эти проекты были востребованы и принесли эффект, нужно выполнить множество затратных мероприятий - решить вопросы с землеотводом, привлечь инвесторов, создать управляющие компании, подготовить инфраструктуру. В условиях падения производства эти затраты вряд ли будут эффективны. Например, в Калужской области на бюджетные деньги созданы площадки под индустриальные парки, а инвесторов власти привлечь не могут".