Как заставить выехать бывшего супруга? Выселят ли из квартиры, если за нее нечем платить? Как посчитают, сколько заплатят чиновники за дом и землю при изъятии жилья? Все эти вопросы про квадратные метры - из разряда самых трудных.
Весной 2005 года наша страна начала жить по новому Жилищному кодексу. Одни его давно ждали, другие боялись. После того как закон заработал, собственникам жилья стало лучше. Другим гражданам, которые попали в категорию "нанимателей у собственника" стало совсем плохо. Для таких бедолаг кодекс прописал выселение буквально на улицу, потому что эти люди после развода с собственником в одночасье стали именоваться "бывшими членами семьи".
Практически сразу, как заработал кодекс, стали заметны и его узкие места. Так, дети собственника вдруг оказались "бывшими" родственниками родного отца или матери, что не бывает по определению. Потом, правда, пришлось закон поправлять и писать очевидное - дети бывшими не бывают. Но сколько это стоило здоровья и нервов простым гражданам!
С появлением Жилищного кодекса одни из самых болезненных - жилищные иски стали рассматривать в судах по-новому. И тут выяснилось, что не все судьи и не всегда понимали этот закон одинаково. Выходило, что в разных регионах одну и ту же ситуацию разбирали по-разному. И вот теперь высшая судебная инстанция страны - Верховный суд собрал все сложные вопросы по жилищным искам, обобщил их и дал разъяснение, что и как решать.
Постановление Пленума ВС о применении Жилищного кодекса было опубликовано в "Российской газете" 7 июля. В этом документе есть очень много важных аспектов, которые должен знать не только судья, разбирая жилищные иски, но и граждане, которых волнует проблема с их квадратными метрами.
Вот самые интересные моменты.
1 Про жилье говорится во многих законах, указах, постановлениях. Если между этими документами находится какое-то несоответствие, то главным надо считать не местные административные акты, а Жилищный кодекс. По этому кодексу россияне, иностранцы, лица без гражданства и юридические лица имеют одинаковые, без ограничений, права.
2 Прежде чем разбирать конфликт, надо смотреть, когда возник спор. Если до 1 марта 1995 года, то его разбирают по старым законам. Если после этой даты, то уже по новому Жилищному кодексу.
Если в Жилищном кодексе не прописаны сроки исковой давности для защиты своих жилищных прав, то такой срок берется из Гражданского кодекса. Как правило, это три года.
3 Членами семьи собственника считаются все, кто с ним живет, - дети, родители, супруг. Для признания всех их "вселенными в жилье" достаточно только факта совместного проживания. Доказательств общего ведения хозяйства или материального содержания, как это было раньше, уже не требуется.
Членами семьи могут быть признаны не только близкие, но и дальние родственники, а в исключительных случаях и совсем чужие граждане. Например, гражданский супруг.
4 Регистрация по месту жительства по заявлению собственника с печатью в паспорте или отсутствие такого штампа не считается главным для решения вопроса о признании человека членом семьи собственника. Есть регистрация или ее нет - это всего лишь одно из доказательств, которое еще должен оценить суд.
5 Бывшими членами семьи становятся люди только после официального развода. Такие люди теряют право пользования жильем. К детям это положение не относится. Бывший член семьи может по решению суда временно остаться в квартире. Но суд должен написать на какой срок.
Если бывшему идти некуда, нет денег и здоровья, суд может обязать собственника найти уходящему жилье. Но каждый раз такой вопрос разбирается строго индивидуально. Жилье собственник своей бывшей половине может найти и в другом регионе.
6 Если собственник стал таковым после приватизации жилья, то бывшего члена семьи, если он подписывал согласие на приватизацию, выселить не получится. Без его подписи собственник бы не стал таковым. В подобной ситуации бывший по суду останется жить.
Собственник свое жилье может продать или подарить. Бывший член семьи, если он там оставлен временно, должен в этом случае уйти раньше назначенного судебного срока. То же будет если собственник умрет, а новый владелец захочет распорядиться жильем на свое усмотрение.
7 Если власть забирает у собственника жилье, например, выкупают землю, то хозяин должен узнать об этом из официального уведомления, а не из сообщений прессы. Выкупная цена жилья в таком случае сложится так - стоимость дома плюс убытки собственника, плюс упущенная выгода.
Требование органа власти, принявшего решение об изъятии жилья и переселении человека в другое жилье не может быть судом удовлетворено, если собственник возражает. Дать жилье взамен изымаемого можно только при согласии обеих сторон.
Если человека, как члена семьи, вселяют в квартиру по договору социального найма, то он получает равные права и обязанности с главным нанимателем. Когда он окажется "бывшим" членом семьи, то он угла не потеряет.
8 По закону, можно выселять, если квартиросъемщик не платит по счетам минимум шесть месяцев. Теперь суд должен внимательно проверить причины неуплаты. Уважительными признаются такие причины - длительная задержка зарплаты или пенсии, тяжелое материальное положение человека или членов его семьи, потеря работы и невозможность найти новую, наличие в семье инвалида или несовершеннолетних детей. Если неплатеж за коммуналку случился по уважительным причинам, то суд не согласится на выселение.
9 Выселить просто на улицу могут из-за использования квартиры не по назначению. Например, если жилье используется под офис, склад, под промышленное производство. В квартире нельзя открыть питомник и разводить животных. Для этого жилое помещение надо перевести в нежилое.
Исключения - для "тихих" работ: научной, творческой, адвокатской. Условие одно - не нарушать права соседей.
10 Систематическое нарушение прав соседей, за которое могут выселить - это громко включенный телевизор, магнитофон, игра на музыкальных инструментах. А еще ремонт, если его делают в ночное время и, как написано в документах, постановление "хулиганские действия в отношении соседей".
Важно, что такие же санкции и в отношении хозяина и его бывших членов семьи. Ведь закон трактует проживание под одной крышей бывших родственников, как соседей.
Еще выселят за "бесхозяйное" отношение к жилью. Выломанные двери, разбитые окна, выведенная из строя сантехника - основания для выселения. Но суд должен доказать, что свинство было целенаправленным, а не случайным. Правда, выселят не сразу, а назначат сначала срок устранения безобразия.
Статья 25 Всеобщей декларации прав человека включает жилье в жизненный уровень, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния каждого, как обязательный компонент.
Статья 40 Конституции РФ закрепляет право каждого человека на жилище, которое считается основным правом человека. Государство гарантирует неприкосновенность жилья и исключает произвольное лишение граждан жилища.