Челябинские застройщики обратились к полномочному представителю президента в УрФО с просьбой поддержать их идею о разработке нового механизма жилищного строительства под государственные гарантии. Сложившаяся схема долевого участия, по их мнению, слишком рискованна в условиях кризиса и только провоцирует рост цен на недвижимость.
Кран в простое
По данным Министерства регионального развития РФ, на конец мая 2009 года спад строительных работ наблюдался в 69 субъектах Федерации. В УрФО наибольшее снижение объемов было зафиксировано в Ямало-Ненецком автономном округе и Челябинской области (более чем на 23 процента). Свердловская и Тюменская области выглядят более благополучно. На Среднем Урале строительство жилья сократилось всего на 2,1 процента, а на юге Тюменской области показатели на 1 июня даже превысили на 0,5 процента результаты прошлого года - за счет мощного задела 2007-2008 годов. Вместе с тем сразу бросается в глаза дисбаланс между индивидуальными и многоквартирными проектами. Если раньше доля частного сектора в общем объеме вводимого жилья не превышала 25 процентов, то сейчас, к примеру, в Свердловской области этот показатель вырос до 77,6 процента. В Челябинской области из 439 домов, введенных в эксплуатацию в первом квартале, 438 принадлежат физическим лицам.
Сокрушительный обвал стройиндустрии эксперты прогнозируют к лету следующего года. Мелкие застройщики, оставшись без оборотных средств, уже начали уходить с рынка: кредитовать их никто не хочет. По словам заместителя начальника главного управления строительства Тюменской области Андрея Никитина, в регионе выдано 5600 лицензий на строительство, а реально работает около 200 более-менее крупных фирм. И фактически для всех проблема финансовых заимствований - самая больная. Прошлой осенью один из крупных застройщиков Тюмени решился на вексельный заем в размере 100 миллионов рублей с процентной ставкой, заметно превышающей планки доходности, установленные банками. Акция имела успех. Однако прибегать к такому способу могут только те компании, которым доверяют вкладчики. Но таких с каждым днем все меньше.
Инвестиции из чулка
Выход строители видят в реанимации "долевки". Сейчас это направление практически сошло на нет, поскольку существующие схемы софинансирования рассчитаны на очень короткие сроки, а ни застройщики, ни дольщики не готовы брать на себя такие обязательства в условиях кризиса.
Спасти ситуацию, по мнению участников рынка, может вмешательство государства. Если оно выступит гарантом и направит средства, которые население хранит на рублевых и валютных депозитах, в жилищную сферу.
- По информации ЦБ, на счетах уральцев накопилось уже больше 120 миллиардов рублей. Чтобы эти деньги пришли в стройиндустрию, нужна четкая, ясная, прозрачная программа под гарантии государственных банков, - поясняет Юрий Федоров, генеральный директор крупной строительной фирмы и один из инициаторов новой схемы финансирования.
Ее суть вкратце такова. Покупатель заключает договор с застройщиком, но предварительный взнос (30-50 процентов от стоимости квартиры) перечисляет не ему, а на целевой счет в банк. Там они хранятся до момента ввода объекта в эксплуатацию. Банк, в свою очередь, выдает строительной компании льготный кредит (до 80 процентов от суммы договоров, заключенных с дольщиками), на эти деньги и ведется стройка. Остаток средств дольщики вносят до ее окончания, но если собственных сбережений не хватает, банк-инвестор предоставляет им кредит. Цену квадратного метра предлагается зафиксировать на уровне 27 тысяч рублей и не менять в течение всего строительства.
Таким образом дольщик оказывается защищенным от обмана. Строители получают гарантированный рынок сбыта, так как каждая квартира будет зарезервирована за конкретным покупателем еще на начальной стадии. А регион избавляется от головной боли в виде недостроев.
- Реализация этой схемы позволит в достаточно короткие сроки придать импульс развитию строительной индустрии и смежных отраслей, увеличить налоговые поступления в бюджеты всех уровней и организовать новые рабочие места. Ввод 500 тысяч квадратных метров, к примеру, обеспечивает работой порядка 27 тысяч человек. Если удастся выйти на показатели, запланированные Челябинской областью на 2009 год в рамках НП "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" (1,9 миллиона квадратных метров), то количество занятых увеличится до 100 тысяч человек, что значительно снизит социальную напряженность в регионе и зависимость от внешних факторов, - уверен Юрий Федоров.
Обратная сторона дешевизны
По мнению авторов проекта, наибольший эффект он даст на территориях, где развита банковская сеть и существуют вертикально интегрированные холдинги, имеющие собственное производство стройматериалов. При этом они понимают, что не все застройщики морально готовы отказаться от высокой рентабельности, поэтому новая схема, скорее всего, вызовет критику с их стороны.
Действительно, мнения застройщиков, опрошенных корреспондентами "РГ", разошлись.
- Получается, что банк будет кредитовать строительство, пусть и частично, за счет средств покупателя. Ну, либо других вкладчиков. То есть выиграет опять банк, а не дольщики, так как стоимость жилья будет увеличиваться соразмерно кредитной ставке, причем в стопроцентном, а не частичном, размере. Такая схема разумна, если покупатель напрочь не доверяет застройщику, но зачем в таком случае иметь с ним дело? - удивляется Владимир Коньков, владелец строительной корпорации.
По мнению западно-сибирских строителей, схема, предложенная челябинцами, заманчива по сути и способна выручить отрасль. Однако они обращают внимание на ряд принципиальных моментов. С точки зрения председателя союза тюменских строителей Анатолия Ларионова, приемлемая и гарантированная стоимость квадратного метра никак не может быть универсальной для всех регионов УрФО. Всюду разный уровень покупательской способности, разный уровень затрат на возведение объектов. В Тюмени, подчеркивает он, себестоимость выше, чем в Челябинске, в силу объективных причин: сибирякам приходится завозить издалека цемент, металл, щебень, песок. Здесь дороже земля и больше плата за подключение инженерных коммуникаций. Например, за одну гигакалорию в Тюмени берут 6,1 миллиона рублей, в Челябинске - 4,3. Труд тюменских строителей также оценивается значительно дороже. Наконец, следует знать, какого типа многоквартирные дома (кирпичные, монолитные, панельные) будут строиться по новой схеме, ведь расходы на них существенно отличаются.
Андрей Панасюк, возглавляющий службу маркетинга одной из тюменских компаний, также полагает, что уложиться в 27 тысяч рублей за квадратный метр нереально:
- Мы сейчас просчитываем новый проект комплексной застройки, исходя из оптимальных затрат и участия бюджета в обустройстве инженерной инфраструктуры. По нашим прикидкам, себестоимость одного "квадрата" обойдется как раз в 27-28 тысяч рублей. Так что его покупная цена в любом случае должна превышать 30 тысяч.
С этой позицией согласен и Владимир Коньков. По его словам, в Екатеринбурге себестоимость квадратного метра с учетом всех затрат - не менее 42-45 тысяч рублей.
- Чтобы найти золотую середину, устраивающую и потенциальных покупателей, и строителей, и инвесторов, надо садиться за стол переговоров всем заинтересованным сторонам: представителям власти, банковских структур, застройщикам, - говорит Анатолий Ларионов.