Поделиться
По оценке Национальной ассоциации стоимостного инжиниринга, в августе количество квартир на рынке жилья практически во всех регионах страны вдвое превысило единовременное предложение, наблюдавшееся в последние годы. Например, в Москве объемы необеспеченного платежеспособным спросом предложения увеличиваются на 6-8 процентов ежемесячно.
Покупка жилья перестала быть надежным источником получения доходов. Поэтому по итогам августа, когда активность на рынке недвижимости традиционно падает, ожидается снижение стоимости квадратного метра жилья на 5-10 процентов в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Ростове-на- Дону, Владивостоке, Липецке, Перми, Челябинске.
При этом инвестиционная стоимость квадратного метра в панельных домах в большинстве регионов России существенно различается. В Москве это 50-70 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге - 45-50, в других регионах - 30-40 тысяч при себестоимости 20-25 тысяч рублей за "квадрат".
В краткосрочной перспективе цены на жилье продолжат снижаться в связи с увеличением предложения за счет вторичного рынка, необеспеченного платежеспособным спросом.
Интересно, что июльское исследование в столице зафиксировало сделки по ценам значительно ниже декларируемых в профильных риелторских изданиях. В домах типовых серий на вторичном рынке они были в 1,2-1,5 раза ниже декларируемых. В построенных по индивидуальному проекту с развитой внутренней инфраструктурой и расположенных в престижных районах - в два и более раз ниже цен, декларируемых застройщиками.
Строители вынуждены удерживать высокие цены в связи с тем, что часть площадей, как правило, не что иное, как залоговый актив, и снижение цен на реализуемые квартиры вызовет необходимость пересчета размеров залогового обеспечения.
На вторичном рынке цены "держат" риелторы. По данным работников риелторских компаний и девелоперов, количество обращений по вопросам покупки жилья снизилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в десятки раз. В условиях пониженного спроса риелторы проводят каждую конкретную сделку на основе "индивидуального предложения". На сегодняшний день нет устойчивых экономически обоснованных рыночных цен - все цены на вторичном рынке устанавливаются "по договоренности".
В условиях невозможности получения банковских кредитов риелторы все чаще оформляют сделки по принципу многозвеньевой мены (так называемой "альтернативы"). При этом количество реальных сделок купли-продажи сократилось примерно в 10 раз.
Разница между ценой предложения и данными о ценах фактически совершенных сделок свидетельствует о том, что рынок жилья все еще не стабилизировался после изменения конъюнктуры спроса.
В случае если в ближайшие три месяца этого не произойдет (критерий - разница между фактическими ценами сделок и рыночными ценами, декларируемыми в профильных СМИ, не должна превышать 10 процентов), то в октябре-ноябре нельзя исключить неуправляемого обвала цен. При этом нижний порог рыночной стоимости квадратного метра жилья в Москве оценивается в 50 тысяч рублей - на уровне инвестиционной себестоимости жилья для застройщика. А в жилых домах, построенных по индивидуальным проектам и расположенных в престижных районах столицы, - в 120-150 тысяч рублей.
Цена квадратного метра жилья в подмосковных городах может упасть до 30-35 тысяч рублей.