Поделиться
Если раньше на рынке коммерческой недвижимости главную скрипку играли арендодатели, то теперь - арендаторы. К такому выводу пришли участники IV межрегионального форума, состоявшегося в Екатеринбурге.
Сегодня в столице Урала действует 60 деловых центров общей площадью 662,9 тысячи квадратных метров. В 2009 году планировалось ввести еще 8 бизнес-центров (БЦ) общей площадью 62 тысячи квадратов, в 2010-м - 5 БЦ на 128 тысяч квадратных метров. Но планы пришлось существенно подкорректировать.
Уже к маю проявилась тревожная тенденция: количество свободных офисов в целом по городу достигло 18 процентов, а в отдельных бизнес-центрах этот показатель превысил 25 процентов. Многие проекты, планировавшиеся к сдаче в 2010-2012 годах, оказались заморожены. Вместо 8 деловых центров введены в строй 3, открытие еще трех перенесено на конец года.
Арендные ставки снизились с 1,8 до 1,2 тысячи рублей в БЦ класса "А" и с 900 до 500-700 рублей за метр в классе "В", встречаются случаи откровенного демпинга, когда офисы класса "А" предлагают по цене 400 рублей за квадратный метр.
Правда, эксперты не склонны преувеличивать масштабы трагедии.
- Тот объем недвижимости, который был заявлен к вводу, рынок все равно бы не смог переварить. Кризис просто привел в соответствие спрос и предложение. Теперь нужно осваивать то, что уже построено, - замечает заместитель директора крупной управляющей компании Андрей Брауде.
Динамика сохраняется за счет других региональных торговых компаний, активно осваивающих Урал, а также фирм, меняющих класс офиса. По уровню арендной ставки Екатеринбург сегодня опережает Санкт-Петербург и даже конкурирует с Москвой.
Вместе с тем у местного рынка есть ряд особенностей, которые, как правило, не учитывают международные и федеральные консалтеры. Отсюда наиболее распространенные ошибки.
К примеру, на Урале не принято арендовать офисы заранее, на стадии котлована. Местные арендаторы больше привыкли доверять своим глазам, чем обещаниям: уже были случаи, когда БЦ открывались без акта приемной комиссии или документов на землю. Довольно часто у одного здания несколько собственников, что затрудняет управление.
Особо популярны в регионе деловые центры небольших размеров (5-6 тысяч квадратных метров), самый востребованный формат офиса - 20-50 метров, поэтому многие компании предпочитают часть помещений сдавать в субаренду.
При этом классификация екатеринбургских БЦ довольно условна, чаще всего она отражает желание девелопера, а не реальные качества объекта, что затрудняет привлечение зарубежных инвестиций.
Кроме того, местному рынку остро не хватает профессиональных управляющих, а те, что имеют квалификацию, не могут похвастаться обширным опытом. Лишь один вуз готовит специалистов в области оценки недвижимости.
Стратегия уральских девелоперов во многом строится на интуиции. А она подсказывает, что арендатору сегодня нужно идти на уступки. То, что раньше оплачивалось, теперь предоставляется бесплатно: доступ в серверную, парковочные места, аренда конференц-зала и т.п. В ход идут нетривиальные решения: разбивка офиса на несколько площадок, компенсация переезда, прием ГСМ в счет платежей, сдача в аренду крыши и стен БЦ, выпуск стенгазет для создания корпоративной атмосферы. И даже чувство юмора.
- Нужно открыто работать с арендатором, наполовину кризис - в страхах и неорганизованности. Да, у нас нет лифта, зато, поднимаясь каждый день по лестнице, ваши сотрудницы смогут без затрат похудеть. А в качестве компенсации мы оборудуем на этаже зону для курения, где они смогут знакомиться с мужчинами из других офисов, - делится антикризисными секретами участник форума Андрей Черушев.