Генеральная прокуратура за 9 месяцев 2009 года выявила 54,2 тыс. нарушений законных прав предпринимателей, в том числе при аренде государственного и муниципального имущества. Речь идет в первую очередь о нарушениях Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства...", а также Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в части возможности заключения до 2015 г. на новый срок либо пролонгирования без проведения торгов договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого и среднего бизнеса.
В результате многочисленных проверок выяснилось, что органы исполнительной власти и местного самоуправления незаконно отказывают субъектам малого и среднего бизнеса в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Подобные нарушения установлены в республиках Бурятия и Хакасия, Алтайском крае, Кемеровской, Псковской, Ульяновской областях и других регионах.
Напомним, что согласно закону N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться правом преимущественного выкупа помещений, если эти помещения предприниматели арендуют непрерывно в течение двух и более лет и при этом не имеют задолженности по арендной плате. Как утверждает Наталья Чудакова, член правления "ОПОРы России", в большинстве регионов закон не работает.
"Проблема в том, что муниципалитеты не хотят продавать собственность. И делают все, чтобы не дать возможность малому и среднему бизнесу выкупить помещения. Аренда ведь позволяет муниципалитетам держать предпринимателя на коротком поводке, диктовать свои условия, - говорит Наталья Чудакова. - А если эти условия предприниматель не выполнит, ему не продлят аренду. Например, в Ступинском районе с предпринимателями заключают договор аренды на 11 месяцев, а размер обременения при этом составляет 4 млн рублей. Мало того, муниципалитеты заключают с предпринимателями договоры аренды на 11 месяцев, не регистрируют эти договоры в регистрационной палате, а когда предприниматель идет регистрировать договор купли-продажи выкупаемого помещения, ему в регпалате отказывают, поскольку он не может предъявить зарегистрированный договор аренды".
Огромное число предпринимателей не могут выкупить у муниципалитетов арендуемые помещения и по другой причине. Речь идет о владельцах магазинов, торгующих спиртным. Дело в том, что принятые в 2005 г. поправки в Закон "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции" исключили для индивидуальных предпринимателей возможность реализации алкогольной продукции. Предприниматели вынуждены были поменять свою организационно-правовую форму на "ООО". И заключить договор аренды помещений заново. Перерегистрировавшись, они потеряли необходимый стаж аренды, а следовательно, и преимущественное право выкупа помещений.
Кроме того, как объясняет Наталья Чудакова, выпали из-под действия закона N 159-ФЗ и предприниматели, которые арендуют часть помещения. "По закону можно выкупить помещение только целиком, а для этого все арендаторы должны дать согласие на выкуп. Если кто-то не хочет становиться владельцем части общего помещения, то и другим арендаторам выкупить свою часть не удастся".
Как сообщает Генпрокуратура, нередки нарушения гражданского законодательства о защите конкуренции, а именно о разрешении до 1 июля 2015 г. заключать на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоры аренды в отношении государственного и муниципального имущества, заключенные до 1 июля 2008 г. Это, как сообщает Генпрокуратура, существенным образом ущемляет права предпринимателей.
Как именно ущемляются права арендаторов, "РБГ" рассказала Яна Боровицкая, заместитель руководителя общественного движения "Лига арендаторов госимущества" (Санкт-Петербург).
- Город продлевает договоры аренды помещений, находящихся в муниципальной собственности, если нет нарушений. Например, если арендатор узаконил перепланировку этого помещения. Но проблема в том, что согласовать перепланировку практически невозможно. Потому что муниципальная межведомственная комиссия (МВК) выдвигает нереальные требования. К примеру, санитарные требования к магазинам, расположенным в жилых домах, запрещают погрузку-выгрузку товаров со стороны окон. Вы видели жилые дома с окнами только с одной стороны? Или еще пример: если помещение расположено в старом фонде и находится в плохом состоянии, нужно менять окна, для чего делать проект и его согласовывать, даже если новое окно не портит архитектурный ансамбль. Не согласовали - 40 тысяч рублей штрафа и в нарушители, которым аренду не продлят. То же с фасадами. Даже помыть фасад нельзя без согласования, не то что покрасить. Один предприниматель недавно заплатил 200 тыс. рублей за паспорт согласования фасада. И таких согласований арендаторам требуется все больше, и за каждое нужно платить какой-то определенной конторе, - сокрушается Яна Боровицкая. - И еще один пример. До 1 мая 2010 года все арендаторы должны отдекларироваться по пожарной безопасности. По правилам пожарной безопасности деревянная отделка, например, в кафе запрещена. Чтобы соответствовать этим правилам, надо обратиться в определенную сертифицированную контору, которая должна обработать все помещение специальным средством: 30 тысяч рублей за 100 кв. м. Если соответствовать всем требованиям, которые предъявляют муниципалитеты арендаторам, недолго вылететь в трубу".