Поделиться
На взгляд муниципальных и областных чиновников, ситуация на рынке жилищного строительства Южного Урала выглядит сложно, но обнадеживающе. Растут темпы ввода индивидуального жилья, проектируются новые микрорайоны многоквартирной застройки. Вопрос лишь в том, будут ли эти проекты воплощены в жизнь: по оценке застройщиков и риелторов, говорить сегодня можно лишь о завершении текущих проектов высокой степени готовности.
Региональный рынок жилья, на взгляд экспертов, еще не достиг своего дна. Средняя стоимость квадратного метра в Челябинске, служившая до кризиса своеобразным индикатором для остальной области, снизилась с сентября 2008 года на 35 процентов - до 33 тысяч рублей. Но планка, согласно экспертным расчетам, может упасть ниже - до 27 тысяч.
Многоэтажное строительство замерло. Типичным примером, характеризующим ситуацию, может служить поселок Чурилово в Челябинске. Массированная застройка, начатая год назад семью солидными строительными компаниями, должна была превратить полузаброшенную окраину мегаполиса в современный "спальный" район. Сегодня стройка движется лишь на трех площадках, где имеются объекты высокой степени готовности. Работы на прочих заморожены. Более того, давно обещанные городскими властями новая автомагистраль и троллейбусная линия тоже появятся не ранее 2011 года.
Ресурсов нет ни у муниципалитета, ни у строителей. Банковский кредит сегодня реально получить на стадии примерно 90-процентной готовности объекта, а таких практически нет. Участие дольщиков тоже свелось к минимуму, во многом из-за недоверия к участникам строительного рынка. Только в упомянутом Чурилово одновременно остановились работы сразу на нескольких домах, строившихся по "долевке" вполне респектабельным застройщиком. Аналогичные проблемы по всей территории области.
По словам заместителя гендиректора одной из строительных компаний Сергея Пиксаева, раньше квартиры зачастую полностью выкупались еще на нулевом цикле строительства. Сегодня найти желающих отдать деньги за жилье в многоэтажках, имеющих готовность даже 70 процентов, бывает невозможно. Как следствие - строительные компании спешно завершают прежние объекты, но не планируют новые.
- Чтобы начинать сегодня новую стройку, даже имея деньги и землю, надо быть безумцем, - резюмирует Пиксаев. - Мы достроим текущие объекты, продадим - и возникнет дефицит жилья. Задела нет…
Скачок индивидуального жилищного строительства, на котором сегодня акцентируют внимание, с точки зрения игроков рынка недвижимости также выглядит неоднозначно.
Как указывает Галина Лукьянова, глава специализирующегося на загородной и малоэтажной недвижимости риелторского агентства, на официальные данные об увеличении количества введенных в эксплуатацию частных жилых домов могла очень сильно повлиять так называемая "дачная амнистия". Пятикратное сокращение обязательных платежей и упрощение в целом процедуры принятия в эксплуатацию домов подтолкнули многих южноуральцев воспользоваться моментом и узаконить давно построенные коттеджи, перевести купленную под дачный отдых недвижимость в статус жилых домов.
Тогда что же стоит за оживлением рынка жилья, о котором говорят сегодня специалисты? Действительно, по данным всех риелторских агентств, с начала осени общий спрос на недвижимость вырос почти до докризисных величин. Но, по их же оценкам, этот скачок совпадает с понижением курса доллара - многие покупатели не скрывают, что изымают сбережения из валютной корзины и вкладывают в недвижимость. Речь идет прежде всего о наиболее ликвидных однокомнатных квартирах - спрос на двух- и трехкомнатные (и соответственно цены на них) практически не изменился. Поэтому, по мнению экспертов, сейчас удачный момент для расширения жилплощади. Продавцам "двушек" рекомендуется подождать середины следующего года, когда вымывание с рынка однокомнатных квартир начнет разгонять цены на более просторное жилье.
Еще одним фактором, увеличившим спрос, стало оживление ипотеки. По словам Сергея Пиксаева, до 90 процентов покупателей их квартир воспользовались ипотечным кредитом, стопроцентная оплата наличными превратилась в экзотику. Ставки по стандарту АИЖК сегодня упали до 10,75 процента - опять же практически докризисный уровень. Для обладателей сертификатов для военнослужащих и сертификатов на материнский капитал, участников социальных программ и прочих граждан, имеющих право на государственные бонусы, это стало серьезным стимулом обзавестись собственным жильем. Такую тенденцию подтвердила и заместитель начальника управления ипотеки и реализации Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Евгения Шарова.
Но что ожидает Южный Урал после традиционной зимней паузы? Предложение квартир в новостройках существенно сократилось, можно говорить уже об исчезновении дешевых "хрущевок" и "брежневок" во вторичном секторе. Дальнейшее сужение рынка, безусловно, приведет к дефициту жилья. Сложно прогнозировать, как это скажется на его стоимости. В теории она должна вырасти, но уже сами строители выражают по этому поводу серьезные сомнения: даже существующие цены неадекватны уровню доходов населения. Маячащая впереди длительная стагнация в строительной отрасли грозит печальными последствиями, и тогда несколько лет спустя придется обсуждать уже не цену квадратного метра, а наличие жилья в свободной продаже.
Игорь Лазарев, президент Союза строителей Челябинской области:
- Незначительный подъем цен, который наблюдается на рынке недвижимости в последнее время, - конъюнктурное явление. Однако при отсутствии инфляции за ним может последовать дальнейшее примерно десятипроцентное снижение. При этом квадратный метр в панельных домах будет стоить порядка 29 тысяч рублей, в кирпичных и каркасных - 36 тысяч. Это обеспечит застройщикам 6-7 процентов прибыли, заложенных в сметную стоимость. Таким образом, мы постепенно приближаемся к реальному отражению затрат строителей. Беда в том, что, достигнув этого дна, мы начнем зарываться дальше: потребительский спрос сегодня не соответствует даже этим цифрам.
Справка "РГ"
За 10 месяцев 2009 года в Челябинской области сдано 889 тысяч квадратных метров жилья. Это 82 процента к уровню аналогичного периода прошлого года, ставшего для региона рекордным по объемам сдачи жилья. 63 процента сданных в текущем году площадей приходится на индивидуальную застройку.
В областном центре за этот же период сдано в эксплуатацию 363,6 тысячи квадратных метров жилья, индивидуальная застройка составила 47 процентов.