Председателей товариществ собственников жилья на Кубани в последнее время стали все чаще переизбирать - нередко со скандалами и судебными тяжбами.
В крае создано почти две тысячи ТСЖ, и кадровая чехарда в них не прекращается. Иногда председатели сами уходят, не потянув управленческую ношу. В крае даже организовали обучающие курсы для руководителей товариществ собственников жилья. Каким должен быть председатель ТСЖ, на что должны обращать внимание собственники при его выборе, разбирался корреспондент "РГ".
От подвала до крыши
Иван Аладин по первой профессии военный, а по второй - председатель ТСЖ с 1994 года (до 2005 года ЖСК). Причем эту должность занимает сразу в четырех многоэтажках Юбилейного микрорайона Краснодара. Рабочий день начинает рано утром с обхода домов и территории: надо также заглянуть в подвалы и подняться на крышу. На обследование обычно уходит часа три.
Затем приступает к непосредственным административным обязанностям. ТСЖ напрямую работает со всеми поставщиками коммунальных услуг, поэтому председателю приходится заключать договоры, заниматься оплатой. Подрядчиков для ремонта, строительные бригады Аладин тоже ищет сам, благодаря чему удается прилично экономить. Жильцы тут платят за техническое обслуживание, содержание и ремонт дома 4,71 рубля за квадратный метр - почти в три раза меньше, чем в управляющей компании. Собственники квартир сами решают, что и когда делать, а в товариществе могут получить подробную распечатку, куда ушли деньги.
С шести и до восьми вечера по будням у Ивана Степановича прием жильцов по личным вопросам. Рабочий день - ненормированный, так постановили собственники на одном из заседаний. Как сам признается, с хозяйственными делами проблем не возникает, а вот с правовыми приходится гораздо сложнее. Потому курсы повышения квалификации председателей ТСЖ, открытые при Кубанском учебном центре ЖКХ, посещал уже дважды.
- Нам никто не рассылает сообщения об изменениях в федеральных и краевых законах, муниципальных актах. А после выхода в свет Жилищного кодекса правовая база сильно изменилась, - говорит Аладин. - Хорошо, в учебном центре к этой проблеме относятся внимательно. Все лекции записывал, поэтому, если придет житель, могу назвать ему документ, к которому надо обращаться при решении вопроса.
Цена управления
За свою работу Аладин в общей сложности получает около 14 тысяч рублей в месяц. Жилищный кодекс обязывает собственников нести расходы по содержанию общего имущества, в том числе оплачивать работу председателя, бухгалтера, слесаря, дворника и других работников. Высотка в 100 квартир собирает примерно 40-50 тысяч в месяц. На них надо содержать штат сотрудников, покупать лампочки, краны, делать опрессовку здания и выполнять другие работы.
В краевой корпорации жилищного самоуправления проводили мониторинг и установили: фонд оплаты труда составляет от 40 до 70 процентов от всего бюджета, который поступает на расчетный счет ТСЖ. Есть дома, где зарплата председателя две тысячи, а есть и 25 тысяч рублей. Многое зависит от количества квартир: чем их больше, тем зарплата выше. А в среднем она составляет от восьми до 15 тысяч.
По закону председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения многоквартирного дома. Но если никто не хочет брать на себя подобные функции, есть несколько выходов. Например, пригласить на должность управляющего многоквартирным домом любого гражданина страны, а затем либо ввести его в штатное расписание, либо заключить договор гражданско-правового характера с определением обязанностей. Еще один вариант - подписать договор с управляющей организацией. Но в любом случае за структурой, обслуживающей дом, должен быть контроль со стороны собственников жилья. А они в основном инертны и не имеют желания заниматься такими вопросами.
Курс на повышение
В учебном центре ЖКХ на недельные курсы повышения квалификации приходит около 90 процентов действующих председателей ТСЖ, причем половина из них работает не первый год. Тем не менее, по словам сотрудников центра, они подготовлены примерно на 50 процентов.
Сейчас все больше в эту профессию стремятся молодые специалисты до 40 лет. А раньше были все пенсионеры или люди предпенсионного возраста. Кроме того, в управленцы нередко подаются отставники-офицеры, у которых есть желание работать и способности.
- А вот с правовой грамотностью проблемы практически у всех. На моей памяти были только два студента с юридическим образованием. Положения в законах постоянно меняются, поэтому многие председатели приходят на курсы по два раза, - рассказывает директор Кубанского учебного центра ЖКХ Александр Черников. - У нас преподают специалисты краевого департамента ЖКХ, департамента городского хозяйства, государственной жилищной инспекции края, из крупных управляющих компаний. Многим председателям курсы помогли подать заявку и собрать документы по программе капитального ремонта дома.
На курсах председатели изучают правовые основы создания и деятельности ТСЖ, финансово-хозяйственные вопросы, бухгалтерский учет и налогообложение. Приходится вникать в то, как устанавливать договорные отношения с поставщиками коммунальных услуг, проводить сделки с недвижимостью, вести финансовое планирование. А также в техническое обслуживание дома, капитальный ремонт, организацию приборного учета, охрану труда. И это лишь часть тех знаний, которыми должен обладать руководитель ТСЖ.
Иван Аладин признается, что порой и у него появляется желание уйти, но перебарывает себя - и снова за работу. И добавляет: "Возможно, потом еще пойду учиться".
Анатолий Давыдов, председатель Краснодарской краевой корпорации жилищного самоуправления:
- После принятия Федерального закона "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" процесс создания ТСЖ активизировался. Да и люди начинают понимать, что в товариществах сами распоряжаются имуществом, распределяют финансовые потоки.
Однако кадры по-прежнему остаются одной из самых болевых точек. Председатель ТСЖ должен обладать юридическими знаниями, разбираться в бухгалтерии и технических вопросах, быть психологом, ведь приходится постоянно контактировать с сотнями людей. Поэтому здесь очень желателен управленческий опыт.
Пока же среди таких людей нередко можно встретить тех, кто не выполняет свои обязанности, не отчитывается перед собственниками. В результате во время конфликтных ситуаций бывает, что председатель товарищества на деньги самих же собственников нанимает адвоката и против них выступает... в суде. Тем самым дискредитируется сама идея ТСЖ: когда об этом узнают в других домах, то не хотят создавать товарищества. Поэтому жильцам необходимо тщательно подходить к своему выбору.
В ходе лекций в Кубанском учебном центре ЖКХ на примерах из своей практики стараюсь обязательно рассказывать о том множестве нюансов, подводных течений, с которыми в жизни столкнутся председатели товариществ. Сегодня наметилась такая тенденция - на эту должность стали приходить более молодые, перспективные люди, которые понимают, что управление домом означает прежде всего создание безопасных и комфортных условий проживания для людей. Однако уровень правовой грамотности среди них по-прежнему остается весьма низким. Эти пробелы мы стараемся ликвидировать во время семинаров, даем бесплатные консультации, знакомим с нормативными документами, касающимися сферы ЖКХ.
Нельзя не упомянуть и еще одну проблему ТСЖ: персоналу зачастую негде работать и вести прием граждан. По нашей инициативе при поддержке профильного комитета кубанского Законодательного собрания было принято постановление администрации края, где рекомендовано застройщикам при проектировании и строительстве домов предусматривать и помещения для ТСЖ. Кроме того, корпорация совместно с органами власти планирует проводить добровольную аттестацию руководителей товариществ и сертификацию услуг, которые должны оказывать управляющие организации и ТСЖ.
На заметку
Кубанский учебный центр ЖКХ - (861) 259-44-48, 259-76-61.
Краснодарская краевая корпорация жилищного самоуправления - (861) 259-92-17.
Краевой департамент жилищно-коммунального хозяйства - (861) 259-67-57.