Эхо от поселка "Речник" отозвалось страхом по всем дачным поселкам. Так кому и чего бояться?
Люди, которые смотрят на экскаваторы и судебных приставов на развалинах того, что вчера было домом, задают себе вопрос, а не постигнет ли их та же судьба.
Ведь "Речник" оказался не одиноким исключением из правил. На днях стало известно, что в Московской области снесут дачный поселок "Ягодка-1". Дачный кооператив с таким названием расположен в селе Иславское Одинцовского района Подмосковья. Московский областной суд вынес постановление о сносе садовых домов в кооперативе. По данным прокуратуры, коттеджи были самовольно построены в охранной зоне газопровода. В прокуратуре корреспонденту "РГ" заявили, что члены кооператива в нарушение проекта застройки возвели жилые и хозяйственные строения в непосредственной близости от газопровода. "Необходимого согласования с предприятием газового хозяйства, в аренде которого находится газопровод, садоводами получено не было."
По решению суда, дачникам надлежит снести дома в трехмесячный срок.
Но почему так происходит: новые дома идут под бульдозер? Причин несколько: то земля чужая, то строительство самовольное. Кроме "Ягодки" есть еще построенный без разрешений поселок таунхаусов Бачурино в Ленинском районе Подмосковья. Его Верховный суд РФ предписал арестовать.
Что случилось с поселком Бачурино? Там на земельных участках площадью 7,5 га, собственницей которых является одна гражданка, без разрешений на возведение домов велось строительство. Даму привлекли к административной ответственности, но она продолжала вести масштабную рекламную кампанию, призывая граждан покупать дома в деревне Бачурино. Московский областной суд наложил арест на этот поселок, а Верховный суд РФ оставил это решение без изменений.
1 Так как, не нарушая закона, построить дом?
Для строительства дома необходима в первую очередь земля. И не просто земля, а отведенный для этой цели земельный участок. Свободно строить свой домик можно на участке, разрешенное использование которого обозначено как "для индивидуального жилищного строительства" (ИЖС), или на некоторых участках, выделенных "для личного подсобного хозяйства" (ЛПХ).
Для ведения личного подсобного хозяйства можно использовать земельный участок в черте поселений и земельный участок за чертой поселений. На приусадебном земельном участке можно построить практически все: жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения. А вот полевой земельный участок можно использовать исключительно для производства сельхозпродукции. На таком участке нельзя построить свой коттедж или индивидуальный жилой дом.
2 Если земля предназначена под дачное хозяйство, то какие возможны варианты?
Есть дачные участки, на которых можно построить жилой дом, прописаться и жить в нем без каких-либо ограничений, а есть дачные участки, на которых не разрешено строительство дома, но можно построить "жилое строение". В отличие от жилого дома, в жилом строении нельзя зарегистрироваться по месту жительства.
Хотя все не так однозначно. Многие помнят состоявшееся судебное заседание Конституционного суда, который решил вопрос с "пропиской" в пользу дачников. Напомним, что если на дачном или садовом участке построено жилое строение, то прописаться в нем можно при условии, что данное строение будет признано пригодным для круглогодичного проживания. Только в этом случае можно требовать от властей поселения прописать вас на дачном или садовом участке.
3 Как получить разрешение на строительство?
Чтобы построиться, нужен важный документ - разрешение на строительство, подтверждающее соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. И дающее застройщику право вести строительство, реконструкцию объектов капстроительства, а также их капитальный ремонт. Это разрешение надо получать в органах местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Как правило, этим вопросом ведает отдел архитектуры.
Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет. Даже если вы продадите участок другому, срок действия разрешения на строительство сохраняется. Все разговоры о том, что сейчас действует дачная амнистия и не надо никаких разрешений, неверны.
4 Когда выдача разрешения на строительство не требуется?
Оно не нужно для строительства гаража на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных с предпринимательством. Не нужно разрешение для строительства на участке, который выделили для садоводства, дачного хозяйства. Не надо бумажек и для строительства, реконструкции объектов некапитального строительства - киосков, навесов и других, для строений и сооружений вспомогательного использования. А еще обойдутся без разрешений изменения объектов капстроительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные части и не превышают размеры разрешенного строительства.
5 Неужели принцип "Мой дом - моя крепость" уже устарел? Так что такое самострой?
Законным владельцем не может быть лицо, осуществившее самовольную постройку. Последствия признания постройки самовольной заключаются в том, что такое недвижимое имущество, во-первых, не является объектом права собственности и любые сделки с ним ничтожны и, во-вторых, оно подлежит сносу.
6 Кто никогда не станет хозяином дома?
Для этого достаточно наличия хотя бы одного из следующих оснований: земельный участок не был отведен для целей создания недвижимого имущества. Строительство любого объекта допускается лишь когда застройщик - собственник или арендатор земельного участка. А еще должно быть соблюдено такое условие - возведение объекта должно соответствовать категории участка земли.
Не будет хозяином тот, кто построил дом с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
7 Дом построили давно и без получения необходимых разрешений. И что теперь делать?
Для строительства по общему правилу требуется получить разрешение. Жилые дома не являются исключением из этого правила. А вот для строительства дачи разрешение не требуется. Вместе с тем, само по себе разрешение на строительство еще не гарантирует соблюдение при строительстве всех норм.
Кто сможет узаконить самострой?
Допускается признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что человеку, который строился, будет выделен земельный участок под возведенным строением.
Для объектов, не являющихся жилыми домами, достаточно будет заполнить декларацию, с подробным описанием дачи, гаража или иного вспомогательного строения, представить документы на земельный участок и на основании заявления зарегистрировать право собственности без каких-либо строительных разрешений и оценок бюро технической инвентаризации.
Однако для регистрации жилых домов необходимо получение технического описания БТИ и разрешение на ввод в эксплуатацию.
Кто крайний в очереди на "законный" самострой?
На самовольную постройку право собственности могут приобрести только граждане, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок.
Право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без серьезных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. И если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Каковы денежные санкции за самовольные строения?
В постановлении о возбуждении исполнительного производства судебный пристав устанавливает должнику срок для добровольного исполнения содержащихся в исполнительном документе требований и уведомляет должника о принудительном исполнении по истечении данного срока . А еще пристав сообщает о взыскании с него исполнительского сбора - своего рода санкции, размер которой равняется 5 тысячам рублей.
По истечении срока судебный пристав-исполнитель составляет соответствующий акт. И в случае неисполнения должником требований применяются следующие меры административного воздействия: наложение административного штрафа, от 30 до 50 тысяч рублей.
Неисполнение требования в срок, вновь установленный судебным приставом уже после административного штрафа, увеличивает сумму от 50 до 70 тысяч рублей.