Поделиться
На Всероссийском форуме сельских поселений, который недавно завершился в Орле, главные страсти разгорелись при обсуждении земельных и имущественных отношений. Неудивительно, так как накануне в Государственной Думе рассматривался проект федерального закона N 198385-5 "О внесении изменения в статью 13 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Главный вопрос - будет ли упрощена процедура оформления в собственность муниципалитетов данных земель? За подробностями мы обратились к модератору секции по земле - первому заместителю председателя Комитета Госдумы по делам Федерации и региональной политике, первому заместителю председателя Всероссийского совета местного самоуправления Галине Изотовой.
- Галина Сергеевна, больше всего земли находится в собственности у государства, которая не всегда используется по-хозяйски...
- Сначала приведу цифры. По состоянию на 1 января 2009 года в собственности граждан и юридических лиц находилось 133 млн га земель, или 7,8% земельного фонда страны.
При разграничении государственной собственности на землю к федеральной отнесено 1160 млн га, собственности субъектов РФ - 6,5 млн га, муниципальной собственности - 1,8 млн га. И пока еще осталась неподеленной государственная собственность на площади более 400 млн га, право распоряжения которой делегировано районным муниципалитетам.
Получается, что почти 70% земельного фонда страны отнесено к федеральной собственности, и эти земли в соответствии с Налоговым кодексом практически не облагаются земельным налогом, который полностью должен поступать в муниципальные бюджеты.
Как вы понимаете, освобождение от налогообложения подавляющей части федеральных земель не может способствовать их эффективному использованию, так как федеральные органы власти не заинтересованы отказываться от излишней площади. Яркий пример тому - как проходят сокращения Вооруженных сил без передачи освобождаемых земель для использования в других сферах деятельности.
- Однако больше всего проблем возникает именно при оформлении прав на земли сельскохозяйственного назначения...
- Больше десяти лет назад, когда проходила так называемая земельная реформа по реорганизации колхозов и совхозов, почти 115 млн га сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность в виде земельных долей без определения на местности границ. Тогда "забыли" определить не только эти доли, но и границы земельных массивов, в которых они находятся. По этой причине до сих пор затруднен кадастровый учет и государственная регистрация прав граждан на земельные участки.
В результате до настоящего времени в собственность сельскохозяйственных организаций оформлено всего 2,8 млн га. Таким образом, 82% земли обрабатывается на "птичьих правах", что не позволяет кредитовать сельское хозяйство под залог земельных участков. Это в целом по России. В отдельных регионах ситуация еще пессимистичнее.
- Но ведь эти земли не пустуют. Как их сейчас используют?
- Разумеется, эти земельные доли не стоят "под паром". Они используются сельскохозяйственными организациями на правах аренды с государственной регистрацией договоров аренды(14,3 млн га), но чаще арендуются без государственной регистрации договоров аренды (54,6 млн га). Однако после 27 января 2011 года такие договоры в силу закона становятся нелегитимными.
Практикуется и третий способ: на правах представительства без оформления каких-либо документов на землю (24,5 млн га). Фактически это самозахват невостребованных земельных долей.
Сегодня наличие долевой собственности, по сути, тормозит развитие хозяйственной деятельности на землях сельскохозназначения.
- До сих пор такие земельные участки обрабатываются без соответствующих правоустанавливающих документов. После оформления в собственность таких земель сколько достанется местным бюджетам, а сколько "съедят" затраты?
- По нашим расчетам, в муниципальную собственность перейдет 22 млн га невостребованных земельных долей, и в случае их продажи для ведения сельскохозяйственного производства по цене 15% от кадастровой стоимости местные бюджеты получат 55 млрд рублей. В то же время затраты на организационные работы (созыв и проведение общих собраний дольщиков, составление списка собственников невостребованных земельных долей, межевание и кадастровый учет земельных участков) составят 9 млрд рублей.
-Законодатели предлагают ввести понятие "многоконтурный земельный участок". Что это такое?
- Это участок, состоящий из нескольких обособленных контуров, каждый из которых не является самостоятельным объектом права. Это позволит проводить кадастровый учет и государственную регистрацию прав не каждого отдельного контура, а единого "землепользования". В результате не нужно заводить множество кадастровых и регистрационных дел и платить за регистрацию каждого контура государственную пошлину. Особенно это важно для хозяйств, в которых землепользование состоит из 200 и более контуров.
- Какие основные поправки предлагается внести в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"?
- К примеру, установить критерии, по которым можно признать земельный участок неиспользуемым по целевому назначению. Без этого принудительно прекратить права у нерадивого землевладельца и предоставить такой участок эффективному собственнику невозможно.
Другой мерой предлагается ввести упрощенную процедуру добровольного отказа от права собственности на земельную долю через регистрационные палаты. Иначе это можно сделать в соответствии с действующим законом только по решению суда путем признания земельной доли "бесхозяйным" имуществом. Если соблюдать существующий порядок, период перехода прав растягивается почти на 3 года.
А также ввести преимущественное право сельскохозяйственной организации или фермерского хозяйства на получение в собственность по цене не более 15 процентов от кадастровой стоимости, либо в аренду без проведения торгов земельного участка. Единственное условие, которое необходимо соблюсти, это наличие фактического использования земельного участка хозяйством до его оформления в муниципальную собственность.