Аналитики: В России фактически сложилось два уровня ставок по ипотеке
26 февраля премьер-министр России Владимир Путин заявил, что государство будет поддерживать ипотечные программы, направленные на покупку недорогого жилья на первичном рынке.
Правительство объявило о выделении на поддержку ипотеки 250 млрд рублей и требует от банков ответного шага - снижения ставок для конечного потребителя ниже 11% годовых. При этом, однако, не уточняется, что деньги в ипотеку пойдут "окружным" путем - через выкуп ипотечных облигаций Внешэкономбанком. Что предполагает поддержку только строго определенной ипотеки. ВЭБ сможет приобретать облигации государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и ипотечные бумаги банков при наличии у них соответствующих рейтингов и гарантий. При этом ставка для заемщика в рефинансируемой ипотеке не должна превышать 11%. То есть дешевые и длинные госресурсы получат банки, работающие по программам АИЖК. А также те игроки, кто сможет поставить качественную ипотеку по низким ставкам, что сейчас нереально.
Ситуация с ипотечным кредитованием сейчас действительно плачевна. По словам экспертов, по объемам ипотеки мы отброшены в 2006 год, к началу становления нашего ипотечного рынка. Итоги прошлого года провальны. По данным ЦБ, к декабрю 2009 года банки выдали около 107 тыс. ипотечных кредитов на сумму 124,5 млрд руб. Это почти в пять раз меньше, чем за тот же период 2008 года. Сейчас в ипотеке наметилось некоторое оживление. "В последние четыре-пять месяцев мы наблюдаем активизацию банков на рынке ипотечного кредитования. Это связано с некоторой стабилизацией на финансовом рынке, на рынке недвижимости и началом реализации некоторого отложенного спроса, - считает заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка Игорь Жигунов. По словам банкира, с конца 2008 года наблюдалось резкое падение объема заявок заемщиков. В последние три-четыре месяца объем заявок существенно вырос, что и обеспечило некоторый рост ипотечного кредитования. Сама же ипотека доступнее не стала. Первоначальный минимальный взнос во многих банках продолжает оставаться на уровне 30-40%. Доходы так и рассматриваются только по форме 2-НДФЛ. И ипотека сейчас в основном выдается на улучшение жилищных условий, когда старое жилье используется в качестве первоначального взноса.
Средневзвешенная ставка на рынке ипотеки действительно стала снижаться, но в основном это обеспечивается за счет резкого снижения ставок в федеральной программе - в стандартах АИЖК. "Уже в третьем квартале 2009 года можно было наблюдать значительное снижение ставок по ипотечным кредитам, - подтверждает начальник отдела ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Иван Веденисов. - Тренд оказался таким сильным, что уже к концу 2009 года ставки почти вернулись на докризисный уровень. Так, сегодня кредит в валюте можно оформить по ставке 10% годовых, в рублях - от 13-14%. В настоящий момент ставки в 9,5-11% годовых - это как раз тот уровень, при котором АИЖК готово рефинансировать ипотечные кредиты. При этом, как правило, в ставку для конечного заемщика банки также закладывают дополнительную доходность и рисковую составляющую, что в итоге увеличивает ставку на 2-3% пункта. Вероятно, если ставка для рефинансирования кредитов в АИЖК и далее будет снижаться, то, возможно, и ставка в 11% будет предложена на рынке".
Сегодня на рынке фактически сложилось два уровня ставок по ипотеке. "Те ставки, которые сейчас формируются на рынке, по сути представляют собой два блока: ставка по федеральной программе, которая устанавливается директивно и зависит от ставки рефинансирования ЦБ, и ставки, которые реализуют банки, привлекая ресурс рыночным путем, - подтверждает Игорь Жигунов из Городского Ипотечного Банка. - И если мы сравниваем эти ставки, то, например, ставки по программе АИЖК в среднем от 9,5 до 11,5% в рублях. По коммерческим программам банков диапазон ставок примерно от 13 до 16-18%. Разрыв есть, и, скорее всего, он пока сохранится".
То есть в этом году ипотеку ниже 11% годовых можно будет оформить в банках, работающих с АИЖК. Но и здесь есть нюанс. Агентство в этом году намерено основной объем ресурсов направить на поддержку первичной ипотеки, так что дешевая ипотека прежде всего будет предложена в новостройках. Следующий вопрос - когда? По словам банкиров, на первое полугодие 2010 года агентством уже озвучены лимиты для банков и установлены объемы рефинансирования. Если будут приняты окончательные решения о запуске 250 млрд на рынок, то, вероятнее всего, они уже во втором полугодии пойдут на рефинансирование следующих объемов закладных, в которых конечная ставка кредитования для заемщика должна быть ниже 11%.
Однако победа может оказаться пирровой. Дешевая ипотека должна подкрепляться массовым строительством, которого сейчас нет. "Само по себе директивное снижение ставок доступность жилья не увеличивает, а в сложившихся в России условиях скорее наоборот: в силу ограниченности предложения на рынке жилья доступность ипотеки ведет к увеличению спроса на недвижимость, что в свою очередь увеличивает стоимость жилья и раздуванию ценового пузыря", - предупреждает начальник управления ипотечных продуктов Росбанка Янис Канестри. По словам банкира, даже сейчас, в кризис, цены на недвижимость завышены относительно экономически обоснованного уровня как минимум вдвое. И сэкономив на ипотечных платежах, в итоге заемщик может проиграть, заплатив втридорога за квартиру.
