Восстановление рынка коммерческой недвижимости будет зависеть от активности российских инвесторов

Сегодня в Каннах открывается выставка MIPIM 2010, ключевое событие в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость, которое на 4 дня соберет всех серьезных игроков рынка - от разработчиков концепции развития территории до инвесторов и конечных пользователей. Для российских регионов, представляющих здесь свои проекты, это хороший шанс заинтересовать инвесторов. Тем более что в прошлом году, по данным компании Jones Lang LaSall, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил $2,9 млрд, что на 52% меньше, чем в 2008 году.

В отличие от докризисных лет сейчас основную роль на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость играют российские инвесторы. На них пришлось 72% вложений в 2009 году против 28% в 2008 году. Самыми активными покупателями стали связанные с государством структуры и институциональные инвесторы. При этом на офисную недвижимость прошлось 81% всех сделок, во многом за счет компаний, приобретавших площади для собственных нужд.

"Арендаторы начали активно покупать площади под собственное размещение, демонстрируя уверенность в том, что дно цикла уже достигнуто. В начале 2010 года такие инвесторы, скорее всего, будут лидерами рынка, - говорит руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева. - Кроме того, во второй половине 2009 года заемное финансирование стало более доступным в первую очередь для стабильных девелоперских компаний и высококлассных активов. Финансирование недвижимости остается выгодным для кредиторов, и его объемы в 2010 году увеличатся, стимулируя восстановление рынка. Наконец, стабилизация экономики послужит толчком для улучшения положения на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость".

Многие эксперты и аналитики сходятся в том, что наиболее значительным последствием кризиса как за рубежом, так и в России стал дефицит заемных кредитных ресурсов. Условия кредитования банками компаний и требования по возврату ранее выданных кредитов стали более жесткими, поэтому для расчетов по долгам и окончания реализации начатых проектов участники рынка были вынуждены искать другие источники финансирования, одним из которых стала продажа объектов недвижимости.

По данным компании Russian Research Group, снижение спроса, а также уменьшение возможностей по привлечению финансовых средств привело к тому, что количество сделок на протяжении последнего года оставалось на низком уровне, особенно в начале года. Количество объектов, соответствовавших спросу по показателю "цена-качество", было незначительным, переоцененные объекты либо снимались с продажи, либо цены на них снижались.

Наибольших темпов ежемесячного снижения долларовые цены за счет резкой девальвации рубля достигли в декабре 2008 - марте 2009 года. Максимальное же снижение рублевых цен пришлось на период с февраля по июнь 2009 года. Постепенная стабилизация как долларовых, так и рублевых цен произошла летом, а значит и понимание справедливого уровня цен предложения для "кризисного" периода к участникам рынка пришло именно к этому времени. Во втором полугодии 2009 года цены на коммерческую недвижимость в долларах практически не изменялись, а в рублевом выражении снизились на 4%.

Средневзвешенная долларовая цена по рынку в целом за 2009 год понизилась на 28% до $4147 за кв. м, а цена в рублях - на 24% до 124 тыс. руб. за кв. м. Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу в декабре 2009 года, сократилась за год на 26% и составила $11,16 млрд.

Аналитики компании Knight Frank отмечают, что снижение стоимости залоговых активов и острый дефицит ликвидности в банковской системе усугубили проблемы застройщиков, связанные с обслуживанием задолженности и финансированием нового строительства. Кроме того, существенно замедлилось поглощение рынком новых площадей, что повысило риски. Ряд девелоперов в конце 2008 - начале 2009 года оказались на грани банкротства и полностью сосредоточили усилия на реструктуризации своих долговых обязательств перед кредиторами, одновременно предпринимая попытки продать часть активов и привлечь в проекты соинвесторов, разделив с ними затраты и риски.

Между тем уже в марте-апреле 2009 года начался процесс постепенной стабилизации ситуации в мировой финансово-экономической системе. Среди участников рынка недвижимости сформировалось и стало укрепляться мнение о том, что наиболее острая фаза кризиса пройдена и дальнейшая негативная динамика маловероятна.

"Позитивные сдвиги в экономике и финансовой сфере, произошедшие во второй половине 2009 года, несколько улучшили общий инвестиционный климат, - говорит директор департамента инвестиций и продаж компании Knight Frank Евгений Семенов. - Наметился небольшой рост интереса потенциальных покупателей к качественным активам на рынке недвижимости. В то же время сохраняется ряд факторов, сдерживающих как инвестиционный спрос, так и предложение объектов на рынке".

По данным Knight Frank Research, спрос на коммерческие площади со стороны конечных пользователей остается довольно слабым. Например, если до кризиса на момент ввода в эксплуатацию многие офисные объекты в Москве были уже заполнены арендаторами на 30-60%, то на данном этапе поглощение площадей занимает не менее 6-12 месяцев уже после ввода объекта в эксплуатацию. В 2010 году эксперты не ожидают заметного оживления и роста стоимостных показателей на рынке офисной недвижимости.

Рынок торговой недвижимости Москвы в меньшей степени пострадал от кризиса по сравнению с офисными и складскими объектами. Ставки аренды снизились по сравнению с пиковыми значениями 2008 года на 20-40% в зависимости от профиля арендатора и занимаемой им торговой площади. Уровень вакантных помещений в целом по рынку составляет примерно 5-7%. Поэтому успешные торговые центры, являясь источниками стабильного дохода, практически не выставляются собственниками на продажу.

Гостиничные проекты пользуются все большей популярностью у инвесторов. В докризисные годы по сравнению с другими сегментами рынка гостиничная недвижимость развивалась относительно менее динамично, что было обусловлено рядом специфических ее особенностей (длительные сроки окупаемости, высокие требования к инфраструктуре, отделке и местоположению). Сейчас, несмотря на произошедшую коррекцию показателей, сохраняется общий дефицит современного номерного фонда как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в региональных городах.

По мнению экспертов, сегодня наиболее перспективной для инвестиций становится торговая недвижимость. "По нашим оценкам, наиболее выгодной будет покупка объектов сегмента торговой недвижимости формата street-retail, - уточняет директор компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Юрий Тараненко. - Это обусловлено стабильным спросом на рынке помещений подобного формата и минимальным уровнем вакантных площадей относительно других секторов недвижимости: уровень доходности таких помещений оценивается в 11-12,5%, причем этот сектор имеет меньше рисков. Не исключено, что с ростом основных показателей рынка недвижимости в целом продажа торговых помещений данного формата станет еще популярнее".

При сохранении поступательной динамики в развитии экономики, возобновлении роста деловой активности эксперты рассчитывают на постепенную активизацию институциональных инвесторов ближе к концу 2010 года.