В истории одной из самых грандиозных в России афер с жильем - дело о долевом строительстве с участием ульяновского ООО "Капитальное строительство" - наконец-то поставлена точка. Вступил в силу приговор суда, по которому директора и учредителя фирмы Валерия Коваленко отправили за решетку на 12,5 года, а также присудили выплатить штраф 500 тысяч рублей.
Мошенники обманули 750 ульяновских семей, которые приобрели квартиры в пяти многоквартирных домах. Ущерб, нанесенный ими, оценен в 400 миллионов рублей.
Суть аферы такова: "Капстрой" продавал в новостройках одни и те же квартиры и даже нежилые помещения по пять-семь раз. Это своеобразный российский рекорд. Количество обманутых ульяновцев за короткое время выросло как снежный ком. Жилье в домах, которые возводил "Капстрой", пользовалось большой популярностью - оно стоило ниже рыночной цены и активно рекламировалось.
Казалось бы, справедливость восторжествовала: после трех лет следственных действий и судебных разбирательств органы Фемиды установили права граждан: одних - на незавершенные строительством квартиры, других - на взыскание с Коваленко денежных средств. Однако некоторые дольщики, похоже, остались обманутыми во второй раз. Несмотря на их очевидное, законное право на квартиру - они считались покупателями первой очереди (то есть заключили договор с "Капстроем" первыми, а уже после них квартиру перепродали еще раз), - жилье им не досталось.
Директор ульяновского филиала Института международного права и экономики имени Грибоедова Сергей Жданов в свой день рождения получил "подарок" от областного суда: очередная инстанция отказала ему в возбуждении уголовного дела по вновь открывшимся обстоятельствам.
- В 2003 году я купил две смежных квартиры - одно- и двухкомнатную, чтобы сделать из них одно большое жилье. Семья у меня большая - три сына. Дом находится рядом с работой. Идеальные условия для жизни! - рассказывает Жданов.
После того как афера с квартирами вскрылась и начался судебный процесс над Коваленко, Сергей Борисович (кстати, имеющий два высших образования - юридическое и экономическое) даже не сомневался в его исходе. В приговоре Ленинского районного суда Ульяновска от 6 июля 2009 года Жданов был признан дольщиком с первоочередным правом на получение двух квартир.
Однако суд Засвияжского района, который состоялся позже, когда новостройки были готовы к сдаче, решил по-другому. Отдал жилье Жданова, а также еще трех первоочередников другим дольщикам. Почему?
- Никаких повесток в суд мне не приносили. При моем же обращении в органы Фемиды после вынесения приговора по вновь открывшимся обстоятельствам Засвияжский районный суд мне вменил то, что я не был на процессе! В определении судебной инстанции было указано, что я должен был знать о проходящих процессах "из газет", пояснил Сергей Борисович.
Что самое интересное, Жданову заявили, что он не боролся за свои квартиры, а потому их лишился. То есть он, признанный первоочередник, должен был еще раз отстаивать свое право на жилье. По словам Сергея Борисовича, даже в милиции ему сказали, что признавать его потерпевшим нет смысла: он первый покупатель квартир. А значит, априори имеет на них право.
Вот что пояснили нам в областном суде:
- Отказывая заявителю в пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам, судом сделан правильный вывод о том, что Жданов был достаточно информирован о сложившейся ситуации с ООО "Капитальное строительство" и не был лишен права, предусмотренного законодательством РФ, на обращение в суд. Но таким правом не воспользовался. Сведений в приговоре суда Ленинского района о том, что Жданов является первым покупателем спорной квартиры, не было.
Еще более интересная история случилась с другим дольщиком-первоочередником, Алексеем Агафоновым. Его жилье, которое он приобрел в равных долях вместе с сыном (такой подарок родители хотели сделать молодой семье), отдали женщине, которая купила квартиру в этом же доме, но под другим номером!
Этот случай походил бы на фарс, если бы за ним не стояли судьбы людей и потраченные впустую деньги. Агафоновы купили трехкомнатную квартиру под N 76. Кипа документов, подписанных самими застройщиками, поэтажные планы, шахматки и прочие бумаги свидетельствуют о том, что эта "трешка" никогда не меняла своего номера. Женщина, которой в итоге досталась квартира N 76, на самом деле приобрела трехкомнатную квартиру N 78. По заключению милиционеров, расследовавших это дело, квартира с таким номером, согласно проектной и иной документации, никогда не была трехкомнатной.
Однако все эти доводы были разбиты в пух и прах судьей, которая указала в решении, что номер квартиры менялся. То есть 78-я квартира (которая, напомним, никогда не была трехкомнатной) волшебным образом стала 76-й. И это указано в соответствующих шахматках.
- Между тем в тех самых шахматках квартира N 76 зарегистрирована за мной и моим сыном, - говорит Алексей Кузьмич.
Из раза в раз в судебных инстанциях Агафонов терпел поражение, несмотря на то, что, казалось бы, имел на руках все доказательства о том, что квартира, за которую он заплатил более полную стоимость, принадлежит ему.
Возникает резонный вопрос: почему?
- Все просто: квартиры отдали "нужным" людям, - высказывает мнение Алексей Кузьмич. - По словам одной из дольщиц, права которой я сейчас защищаю в суде, к ней обратились с "выгодным предложением" - заплатить 50 тысяч, и тогда жилье точно будет ее. Она отказалась - первоочередница посчитала, что бояться нечего, квартира и так должна будет достаться ей, ведь она купила ее первой! И ошиблась. Осталась без жилья.
Сейчас дольщики собирают документы для обращения в арбитражный суд. А там, возможно, дойдут и до европейского. Четырем первоочередникам не досталось вообще ничего. Они даже не могут вступить в программу помощи обманутым дольщикам, которую реализует областное правительство. Приоритет в ней отдан семьям, имеющим детей до шести лет, и инвалидам.
- Моему младшему сыну год и девять месяцев, и в принципе мы могли бы попробовать вступить в программу, - говорит Жданов. - Но я решил квартирный вопрос сам - взял квартиру в ипотеку. 15 лет я буду платить каждый месяц по 35 тысяч рублей. Для нас это тяжело. Но увы: на правосудие мне сейчас надеяться сложно.
Владислав Соловьев,
кандидат юридических наук:
- Следует учитывать, что в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на квартиру в многоквартирном доме возникает только с момента государственной регистрации. В свою очередь, государственная регистрация осуществляется лишь после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.
По мере роста цен на квартиры, а также затрат на строительство недобросовестные застройщики и откровенные мошенники нашли для себя лазейку. Дело в том, что договор долевого участия в строительстве учитывался только в документах юридического лица - застройщика или инвестора. Третьи лица и дольщики просто не имеют возможности проверить, что квартира, которую они оплатили, не продана еще кому-нибудь, не заложена и не обременена иным способом. Все это породило серию махинаций с двойными продажами и хищением денег дольщиков. Отсутствие контроля со стороны государственных органов порождает безнаказанную деятельность черных риелторов.
Добропорядочным гражданам могу дать такие советы:
Во-первых, трижды проверяйте объект предполагаемых инвестиций. Это можно сделать, получая и анализируя все документы, подтверждающие права продавца на объект. Копии документов оставляйте у себя. Сведения можно собирать и на месте - у строителей, соседей, местных жителей. Информацию об объекте и продавце - застройщике можно узнать у третьих лиц - в органах государственной власти, у риелторов, в суде по месту нахождения объекта, в Интернете.
Во-вторых, минимизируйте свои риски страхованием сделки, рассрочкой или отсрочкой платежа до оформления права собственности, регистрацией сделки, обеспечением путем поручительства или залога.
В-третьих, указывайте в договорах реальные условия совершаемой сделки. Если вы покупаете квартиру за 10 миллионов рублей, то не надо 7 миллионов платить якобы за страхование квартиры или передавать деньги в чемодане без документального оформления. В случае признания договора долевого участия недействительным 7 миллионов к вам уже не вернутся. Налоговые проблемы застройщика, на которые любят ссылаться, вас не должны волновать.
К этому можно добавить, что звучное наименование застройщика и его "близость" к органам государственной власти сами по себе не означают гарантии ваших вложений. И еще одно: если вы столкнулись с мошенниками - боритесь. Правое дело всегда победит, но для этого надо занимать активную позицию и действовать.