Поделиться
Цены на московскую землю стабилизировались и в ближайшее время пойдут вверх. Эксперты предрекают, рост может составить 10 процентов.
Многие москвичи, которые до этого терпеливо ждали ценового дна, ринулись в агентства недвижимости и взялись за газеты с объявлениями. Однако аналитики предостерегают: выбирая первый попавшийся дешевый вариант, вы рискуете стать "обманутым дачником".
Как подсчитали аналитики рынка недвижимости, в пределах 20-километровой удаленности от МКАД сотка земли стоит чуть ли не полмиллиона рублей, в дальних уголках области - 35-50 тысяч рублей. Однако корреспондентам "РГ" удалось найти и более дешевые предложения. Рекламная растяжка на Егорьевском шоссе манит соблазнительным предложением: продается сотка подмосковной земли за 20 тысяч рублей, а на МКАД покупателей прельщают вообще смешной ценой - 10 тысяч рублей. "Не спешите обольщаться, - заявили корреспонденту "РГ" в одном из агентств недвижимости. - Вначале надо выяснить назначение предлагаемой земли и разрешенный вид ее использования. Возможно, строительство дома там вообще запрещено". Как пояснил юрист по арбитражным делам одной из московских коллегий адвокатов Павел Карпенко, перевести земли из одной категории в другую возможно. Но принимать решение по этому вопросу будет собственник земли. Если это сельхозугодья - собственником может быть субъект Федерации.
И только собственник может либо разрешить, либо не разрешить изменить назначение земель. Чтобы не остаться не у дел, юристы советуют при покупке надела очень внимательно ознакомиться с договором купли-продажи. Если статус земли - сельхозугодья и любое строительство там, понятное дело, запрещено, то продавец обязательно должен гарантировать приобретателю возможность изменения целевого назначения и сроки на проведение этой операции. Иначе смысл покупки сводится к нулю. Можно ждать и надеяться до бесконечности. "Подобные условия, прописанные в договоре, дают гарантию того, что в случае их неисполнения покупатель может расторгнуть договор и получить назад вложенные деньги", - объяснил Павел Карпенко. И еще один важный момент, на который специалисты советуют обратить внимание. В договоре купли-продажи обязательно должна указываться реальная стоимость сделки. Не секрет, что в договорах многие ее занижают, чтобы впоследствии не платить налоги, но при покупке земли выгоднее все-таки быть честным. Иначе, если договор по каким-то причинам будет расторгнут, вернуть назад можно будет только ту сумму, которая там прописана.
Открываем газету объявлений. Вот, например, на Егорьевском шоссе, в 110 километрах от МКАД, на участке в 10 соток стоит щитовой домик. Стать обладателем "рая в шалаше" можно за 360 тысяч рублей. Есть варианты вполовину дешевле, правда, подключение света - только в проекции. Владельцы по телефону заверяют: "Коммуникаций нет, но их подвести - в два счета". "На слово верить нельзя, - комментируют в агентстве недвижимости. - Лучше разобраться на месте, поговорить с председателем СНТ. Поинтересоваться документами на этот счет. В Подмосковье большие проблемы с подведением электричества. В противном случае из всех удобств может оказаться только скважина за соседским забором, а за электричество придется платить огромные суммы".
Впрочем, эти проблемы относятся к предложениям с низкой ценовой категорией. Какие неприятности ждут покупателей дорогих соток?
С начала кризиса количество участков с построенными домами (и свет есть, и электричество горит) в коттеджных поселках сократилось на треть. Сейчас покупатели предпочитают участки без подряда, то есть без дома, который самим строить намного дешевле.
Аналитики агентства недвижимости DOKI подсчитали: на рынке Подмосковья находится около 250 поселков с участками без подряда (на сотню больше, чем в прошлом году). При этом более 70 процентов предложений приходится на первичный рынок в радиусе 50 километров от столицы стоимостью ниже 200 тысяч рублей за сотку. По прогнозам, в этом году будет продано не менее 25 тысяч участков без подряда в коттеджных поселках. Из них 19 тысяч - стоимостью до 250 тысяч рублей за сотку. Их покупатели и являются потенциальными "обманутыми дачниками".
Эксперты просчитали, что только обустройство участка в 10 соток (подведение внешних сетей к поселку в целом, а также электричества и водопровода, прокладка канализации и т.д.) стоит из расчета не менее 200 тысяч рублей за сотку. Таким образом, общая себестоимость сотки с учетом строительства минимального числа объектов социальной инфраструктуры и стоимости покупки земли составляет не менее 250 тысяч рублей - или 2,5 миллиона за весь участок. Польстившись на дешевизну, дачник может попасть на большие деньги, которые придется выкладывать потом, не дождавшись обещанного.
Как пояснил "РГ" Дмитрий Герасимов, директор по продажам в одном из элитных поселков, практически всем покупателям обещают подключение к сетям, но зачастую для этого нет технических условий, самого проекта и расчета себестоимости. Позднее девелопер может заявить, что ошибся в стоимости коммуникаций, и предложит доплатить или самостоятельно заниматься их проведением. Порой компания в принципе не в состоянии решить эти вопросы. Ведь обычно планируется, что коммуникации будут строиться за счет покупателей, а если продано небольшое количество участков, то денег на завершение этой работы может и вовсе не хватить.
Впрочем, есть и другие минусы при покупке участка без подряда. Самый большой - высокие риски при приобретении земельных наделов, не готовых юридически. Герасимов пояснил: большинство таких участков сегодня продаются по предварительным договорам купли-продажи (так как это земли сельхозназначения, у которых еще только предстоит сменить категорию и вид разрешенного использования). Поэтому сроки оформления участка в собственность, строительство дорог и коммуникаций сильно затягиваются.
По словам эксперта, на продажу выставлено множество наделов без разработанного и утвержденного должным образом проекта планировки территории. Это может обернуться сложностями с проектированием и строительством газа низкого давления внутри по поселку. А если случится пожар, у МЧС и пожарных встанет вопрос: что помешало его быстрой ликвидации? Что вообще делать с поселком, не соответствующим правилам противопожарной безопасности?
Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости":
- Факты с "обманутыми дачниками" есть. Но это и закономерно: в условиях кризиса риски недостроя всегда велики. Девелоперы сбрасывают неликвидные активы. Увы, наши граждане порой невнимательно подходят к процессу купли-продажи недвижимости. Не читают договоры. А там-то как раз и прописываются все условия приобретения того или иного участка. И вполне возможно, что человек просто не увидел либо не понял их. Возможно, никто и ничего не обещал, а просто продавал чистый участок. Впрочем, люди, которые стали "обманутыми дачниками", оказались не в столь трагичной ситуации, как "обманутые дольщики". В отличие от последних, которые лишились всего, покупатели земли без подряда землю-то получат. Другое дело, что строиться и обживать новый поселок им придется уже самим.