Новости

06.05.2010 00:40
Рубрика: Экономика

Где ты, честный управдом

Проблемы жильцов сегодня не решит никто, кроме них самих

В ближайшее время управляющие компании обяжут обнародовать данные о своей работе, причем не "вообще", а по утвержденному правительством стандарту.

Тогда собственникам квартир станет проще контролировать своих "управдомов".

Мутная платежка

"Кто управляет нашим домом: алкоголик или вор?"Такого рода листовки появились на днях в почтовых ящиках одного из столичных домов по улице Бутырской. Вся листовка состоит из сумбурных обвинений: председатель ТСЖ работает из рук вон плохо, относится к поступающим на счет товарищества деньгам как к своим собственным. Тратит их без утвержденной сметы, перед собственниками не отчитывается. Покупает бензин для личного автомобиля, снимает со счета ТСЖ сотни тысяч наличными на "хознужды".

У ТСЖ хорошие финансовые возможности, напоминает листовка. На доме размещена реклама, помещения на техническом этаже переоборудованы и сдаются под офисы. Но несмотря на все эти статьи дохода, долги перед поставщиками тепла и воды у ТСЖ растут.

И хотя ни одно из обвинений не подтверждено документально, да и само письмо без подписи, жильцы волей-неволей задумались: как убедиться, что их кровные, которые они добросовестно относят в Сбербанк вместе с очередной платежкой по квартплате, уходят по назначению,а не на личный бензин председателя.

Задумались жители правильно. Не исключено, что их ждет такой же неприятный сюрприз, как и членов ТСЖ "Соверато" на Васильевском острове в Санкт-Петербурге. История там вышла громкая: однажды жители узнали, что их дома из-за миллионных долгов отключают от воды и газа. Пока выясняли, в чем, собственно, дело, председатель ТСЖ снял остатки кассы и растворился в неизвестном направлении, как кусок рафинада в чашке кипятка.

Направо пойдешь...

Многим до сих пор невдомек, что мы давно уже не живем при социализме, когда и дома наши принадлежали не нам, а государству, и управляли ими государственные ЖЭКи. Теперь, когда большинство жителей стали собственниками квартир, они обязаны отвечать за состояние своего дома, в том числе и финансово.

Жилищный кодекс (ст. 161) предлагает собственникам выбор из трех возможных способов управления домом.

1 Непосредственное управление. Каждый собственник заключает прямые договоры на коммунальные и жилищные услуги с их поставщиками и расплачивается за них напрямую.

2 ТСЖ либо ЖК. Создается юридическое лицо - ТСЖ (в старых кооперативных домах работают жилищные кооперативы), выбирается правление и председатель, работающие во благо дома.

3 Управляющая организация. Договор с ней заключают собственники, а с поставщиками услуг договаривается уже УК.

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, тем не менее специалисты считают максимально удобной форму объединения собственников в товарищество, которое либо берет управление на себя, либо заключает договор с профессиональной УК. Чтобы стимулировать инертное население, власть даже "забила" в закон "ускоренное" создание ТСЖ в качестве одного из условий для получения средств на капремонт из Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Правда, подобный подход обернулся тем, что муниципалитеты стали сами "организовывать" ТСЖ, нередко даже без участия собственников. И немудрено: через ТСЖ или УК, управляющую всего одним "средним" 100-квартирным домом, сегодня ежемесячно проходит сумма порядка 300 тысяч рублей. Естественно, такие деньги привлекают не только профессионалов рынка, но и любителей легкой наживы.

- Такое "насильственное" создание ТС не оправдано и вредно, -говорит эксперт Института экономики города Дмитрий Гордеев. -Люди вынуждены бороться, теряют время и силы. Навязывать самоуправление бессмысленно - оно работает только в том случае, если жители объединяются сами, осознанно. Если это происходит, то ТСЖ, безусловно, наиболее эффективно решает все вопросы, связанные с эксплуатацией дома. Просто потому, что оно ближе всего к собственникам, их интересам. Конечно, ТСЖ может взять управленческие функции и на себя, но только в том случае, если в правлении будут по-настоящему, а не на словах опытные люди, знающие специфику жилищно-коммунальной отрасли. Если же решено, что домом будет управлять УК, именно ТСЖ берет на себя функции заказчика и контролирует ее работу. Отдельным собственникам сделать это намного сложнее.

Семь раз отмерь

Кстати, случаи с вороватыми председателями ТСЖ и нечистыми на руку УК случаются как раз там, где жители не сумели (не сочли нужным) объединиться не формально, а на деле. Между тем в стране успешно работают уже тысячи ТСЖ, созданных по доброй воле людей.

- Наше ТСЖ "Панфилат" - первое в столице, кому удалось сменить УК, навязанную застройщиком, - рассказал "РГ" председатель правления товарищества Никита Матвиенков. - Застройщик сдал дома с серьезными недоделками - первое время мы сидели без тепла, нас не подключали к электричеству. А УК, "дочка" застройщика, не только приняла дома в эксплуатацию, но и не особо рвалась недоделки устранять. Еще когда шла стройка, будущие жильцы организовали сайт, где все перезнакомились, делились информацией. В конце концов решили объединиться и решать проблемы сообща. Первоначально мы не планировали менять УК. Но когда предложили ей свой вариант договора, предусмотрев в нем регулярные отчеты перед собственниками, УК подписывать его отказалась. Тогда и было решено взять управление домами в свои руки. Правда, доказывать правомочность такого решения пришлось в суде. Но мы его в конце концов выиграли.

У "Панфилата", в отличие от ТСЖ на улице Бутырской, дополнительных источников дохода нет - реклама на окраине Москвы никому не нужна, нет и свободных нежилых помещений. Вся деятельность ТСЖ по эксплуатации дома финансируется за счет статьи "содержание и ремонт жилого помещения", входящей в квартплату, из расчета 22 рубля 92 коп. за кв. метр (тариф, утвержденный правительством Москвы). У прежней УК он, кстати, был выше. На эти деньги, как оказалось, можно поддерживать в порядке подъезды и двор, сделать ремонт в подъездах, залатать прохудившуюся крышу, утеплить швы в стенах. Установка теплосчетчиков в начале этого года дала очень ощутимую экономию.

В планах ТСЖ - поставить регуляторы подачи тепла и воды, благоустроить двор. "Не шикуем, тем более что благодаря "усилиям" прежней УК дотаций из горбюджета мы не получаем, но обеспечить достаточный комфорт жителям нам вполне по силам", - констатирует Матвиенков.

Доверяй, но проверяй

Что же все-таки делать, чтобы не попасть в лапы "липового" ТСЖ или УК?

Если ТСЖ было создано "сверху", без участия собственников, нужно найти учредительные документы и проверить подлинность протокола общего собрания собственников и подписей. Председатель неуловим? Копии документов можно запросить в районной налоговой инспекции (там регистрируется ТСЖ). Собственнику квартиры отказать не могут, право жителей знать, что происходит с их собственностью, гарантировано Жилищным кодексом. Если ТСЖ действительно создавалось с нарушениями, лучше все же не ликвидировать его (это судебная процедура, которая стоит денег), а объявить общее собрание членов товарищества и избрать свое правление.

Еще один вариант - большинству собственников написать заявления о выходе из товарищества. Если ТСЖ объединяет собственников, у которых менее 51 процента долей в общем имуществе (проще - меньше половины площади помещений), оно становится нелегитимным и ликвидируется решением общего собрания.

- Что касается добросовестности работы ТСЖ или УК, могу сказать только одно - контроль, контроль и еще раз контроль, - говорит Дмитрий Гордеев. - Работа ревизионной комиссии, годовые, а лучше ежеквартальные развернутые отчеты должны быть "забиты" в устав товарищества и договор с УК. Действенная мера - регулярные запросы в ресурсоснабжающие организации, чтобы выяснить, как идут платежи. Собственники должны понять: их проблемы в доме, кроме них самих, решать сегодня никто не будет.

Правда, в ближайшем будущем законодатель обещает помочь собственникам. Минрегион подготовил проект поправок в Жилищный кодекс, согласно которым "управдомов" обяжут открывать информацию о своей работе.

- В стандарт о предоставлении такой информации нужно включить не только данные о самой УК - название, координаты, учредителей, но и сведения о том, не меняла ли она название, перечень всех управляемых ею домов, перечень и стоимость предлагаемых услуг и работ, текущие планы по домам,- говорит Гордеев. - Тогда можно будет "вычислить", не меняла ли УК вывеску, как и где работала в прежнее время, что будет делать по договорам в ближайшие месяцы. Если законодательно закрепить "вывешивать" все эти сведения в Интернете, все желающие легко смогут их найти, сравнить работу и стоимость услуг разных компаний, проконтролировать то, что делается за деньги собственников. И тогда мы наконец получим реальную конкуренцию в этом бизнесе и можем рассчитывать на лучшее качество услуг за меньшие деньги.

уточнение

По технологическим причинам в прошлом номере "РГ-Недели" в материале "И снова о ЕГЭ" были допущены неточности.

По графику 4 июня выпускники школ сдают иностранные языки и химию, 11 июня - историю и физику, 15 июня - обществознание и географию.

Резервный день для "второй волны" - 19 июля. На экзамене по химии пользоваться таблицей Менделеева запрещено.

Подробнее на сайте

Экономика ЖКХ Управление многоквартирным домом