Поделиться
Большинство стройплощадок, на которых в первой половине 2008-го кипела работа по возведению торговых или офисных центров, сейчас опустели.
Рынок коммерческой недвижимости в прошлом году понес крупные потери.
Нижний Новгород
Инвесторы, которые ранее обнародовали планы по строительству в Нижнем Новгороде объектов коммерческой недвижимости, взяли тайм-аут на неопределенный срок.
Многие компании, собиравшиеся до кризиса приступить к строительству различных коммерческих объектов, пересмотрели свои планы и не начали осваивать участки. Так, приостановлена реализация возведения комплекса административных зданий на Стрелке, гостинично-развлекательных центров, торгового центра с подземной парковкой.
Исторический центр столицы ПФО сейчас похож на один долгострой. Замерло строительство бизнес-центра - внушительных размеров железобетонная коробка расположена всего в нескольких сотнях метров от Нижегородского кремля. Остановилось возведение офисной высотки на перекрестке улиц Варварской и академика Блохиной. Да и открывшийся, несмотря на кризис, бизнес-центр класса "А+" на улице Ковалихинской сейчас испытывает серьезные проблемы с арендаторами. В заречной части города построены, но из-за кризиса так и не введены в строй два торгово-развлекательных центра. Найти арендаторов для уже готовых объектов в нынешние времена оказалось крайне сложно.
Самым ярким примером негативного влияния экономического кризиса на активность застройщиков стал, безусловно, "замороженный" торгово-развлекательный центр циклопических размеров на площади Лядова. По словам генерального директора компании - застройщика этого объекта Александра Кузнецова, строительство ТРЦ приостановилось в 2008 году из-за того, что банк, с которым уже было подписано кредитное соглашение, поднял процентную ставку до 28 процентов. Работы на объекте не ведутся в течение 15 месяцев, однако концепция центра не изменилась и объем инвестиций по-прежнему планируется на уровне 5,8 миллиарда рублей. В настоящее время застройщик ведет переговоры с российским и западными банками по вопросу возобновления кредитования строительства.
- Иностранные банки боятся входить в Россию без "плеча" крупного российского банка, желательно с государственной составляющей, и сотрудничество с российским банком им в этом случае выгодно, - говорит Александр Кузнецов. - Нам тоже это выгодно, потому что ставка иностранных банков сейчас - около пяти процентов годовых, а у наших - около 14. В результате софинансирования мы получим весьма щадящую ставку кредита.
Почему же банки не торопятся возобновлять кредитование строительства ТРЦ?
- Дело в том, что по обеспеченности современными торговыми площадями на душу населения Нижний Новгород занимает одно из ведущих мест в России, опережая Москву и Санкт-Петербург, где розничный товарооборот на душу населения выше, - утверждает управляющий партнер одного из консалтинговых центров Андрей Макшанов. - Уже в начале 2008 года в Нижнем Новгороде имелся переизбыток торговых площадей. Несмотря на это, нижегородские и московские инвесторы продолжали активно вкладывать свои средства. Снижение арендных ставок, вызванное уменьшением платежеспособности арендаторов и избытком предложения, привело к падению доходности торговой недвижимости. До кризиса она составляла 15-20 процентов и вложенные средства окупались за пять-шесть лет. Сейчас доходность упала примерно в два раза, а срок окупаемости пропорционально увеличился.
Впрочем, рынок коммерческой недвижимости постепенно оживает. Как утверждает директор центра научной экспертизы Татьяна Романчева, в последние 3-4 месяца наметилась тенденция к появлению новых проектов. Осторожный интерес к коммерческой недвижимости будет медленно нарастать в течение ближайших двух лет, после чего можно будет ожидать ускорения инвестиционной активности.
Самара
В прошлом году в городе было запущено в эксплуатацию два торговых центра. Четыре офисных центра находятся в стадии строительства, и предполагается, что в этом году два из них будут сданы. Строительство восьми торгово-офисных центров в Самаре заморожено.
Заместитель гендиректора по маркетингу одной из строительных компаний Вячеслав Рандаев говорит, что в сегменте торговой недвижимости в Самаре наметилось некоторое оживление спроса в сравнении, например, с концом 2008-го и 2009 годами:
- Пустовавшие ранее торговые площади сейчас понемногу заполняются, и налицо качественное изменение, - говорит Рандаев. - Если раньше площадки занимали федеральные торговые сети, то теперь это, как правило, региональные. На восстановление спроса до прежнего уровня потребуется примерно два-три года.
Иная ситуация, по словам Рандаева, складывается в сегменте офисной недвижимости. Дело в том, что сейчас ритейлорам невыгодно ее покупать, поскольку цена на аренду невысока. Если до кризиса она составляла 600-1200 рублей за квадратный метр торговой недвижимости, то сейчас упала до 400-800.
Киров
По соотношению торговых площадей на душу населения Киров последние годы устойчиво находится на последних местах в стране. Сейчас в сфере торговли и общественного питания города около 3000 объектов, из них торговых центров - лишь 48. Площадь большинства - менее 100 тысяч квадратных метров, они больше напоминают традиционные универмаги.
С конца 2008 года наблюдается миграция арендаторов из торговых центров на рынки. Небольшим фирмам и индивидуальным предпринимателям оказалось не по карману содержать торговые точки в центрах с высокой арендной платой. Один из сданных несколько месяцев назад в эксплуатацию ТЦ, кстати, находящийся как раз возле рынка, все еще стоит полупустой.
По мнению специалистов, до последнего времени рынок торговой недвижимости города Кирова был закрыт для иногородних торговых сетей. Но в 2009 году ситуация изменилась. Первой ласточкой стал известный мелкооптовый магазин международной сети. В нынешнем году ожидается открытие торгово-развлекательных центров еще двух хорошо известных федеральных сетей. В их строительство уже вложены немалые деньги, есть и "якорные" арендаторы.
В целом, по прогнозам специалистов московского аналитического агентства, в этом году в Кирове ожидается ввод рекордного количества торговых площадей в торговых центрах. Если заявленные объекты будут сданы в срок, то к концу 2010-го суммарная площадь торговых центров Кирова достигнет 132 тысяч квадратных метров.