Строители ждут роста цен на недвижимость

- Ипотека более шустро начала развиваться в регионах, - заявил глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка в кулуарах Международного банковского форума. Восстановление просевшего рынка ипотечного кредитования идет за счет точечного развития на таких территориях, как Алтайский, Красноярский и Краснодарский края.

Как отметил председатель Банка России Сергей Игнатьев, ипотека выросла в два раза, однако пока она не дотягивает до докризисного уровня. Так же считает и полномочный представитель президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Илья Клебанов: "Ипотека вроде начинает оживать, но все идет от нуля. Без строительства экономика будет очень долго выползать из кризиса".

Между тем АИЖК очень оптимистично смотрит на развитие рынка ипотечного кредитования. "По нашим оценкам, объем ипотечного кредитования к концу года увеличится в два раза. Причем процентные ставки вернутся на уровень 2008 года - около 12% годовых", - заявил Александр Семеняка. Напомним, сейчас средняя ставка по ипотечным кредитам около 14% годовых.

По прогнозам АИЖК, объем ипотечных кредитов в этом году составит 280-320 млрд рублей. Этому будет способствовать в первую очередь деятельность АИЖК, которое рефинансирует каждый пятый ипотечный кредит.

- Мы для вторичного рынка жилья установили максимальную ставку - 12% годовых, для "новостройки" - 11%, - отметил Александр Семеняка.

АИЖК прогнозирует, что по итогам первого полугодия ставки по рублевым кредитам составят 13,1-13,3%, а по валютным кредитам - 10,5-10,9%. При сохранении внешней экономической конъюнктуры ставки к концу года опустятся до уровня 12-13% по кредитам в рублях и 10-10,4% по кредитам в валюте (см. диаграмму на стр. 1).

Что является ориентиром для банков? Важной мерой является программа Внешэкономбанка, через которую правительство планирует выделить на долгосрочный рынок ипотеки 250 млрд рублей. Из которых 190 млрд рублей будет направлено на стимулирование жилищного строительства и ипотеки на вновь построенное жилье. 150 млрд - та сумма, на которую могут рассчитывать крупные банки. А для небольших региональных банков используется другой инструмент рефинансирования - закладные, которые они продают АИЖК. Отсюда часть средств, а именно 100 млрд рублей, пойдет на стимулирование жилищной постройки. Программа ВЭБа имеет несколько отличительных особенностей, которые впервые вошли в правительственную программу. Одна из главных - теперь появилась оферта на выкуп ипотечных облигаций, которая будет действовать до конца 2012 года. Причем предлагается, что процентная ставка, указанная в кредитном договоре, должна быть неизменной - 11%, и никаких комиссий сверху быть не должно.

До 2012 года под гарантию выкупа ипотечных облигаций ВЭБ-Капиталом банки смогут рассчитывать на фиксированную ставку - всего 7%. Помимо этого Пенсионный фонд сможет размещать средства на целевых депозитах в банках - участниках программы ВЭБ по низким ставкам, сравнимым по доходности с ОФЗ.

Параллельно АИЖК развивает собственную программу, рассчитанную для небольших банков, на такой же двухлетний срок, "Стимул", которая будет стимулировать кредитование строительства жилья экономкласса. Ставка выдачи заемщикам будет опять же не больше 11%. Основой являются целевые займы. АИЖК дает право банку получить целевой займ по ставке 8% годовых на срок до двух лет. В агентстве обещают, что за займом можно обращаться уже с первого июля 2010 года. Получение целевого займа представляет для кредитных учреждений аукцион - это возможность для банков в любой момент воспользоваться этим займом при дешевых ресурсах.

Причем за кредитную линию Внешэкономбанку ничего оплачиваться не будет. Хотя такая услуга на развитых рынках имеет свою стоимость. Александр Семеняка уверен, что все эти инструменты позволят банкам исключить процентные риски по долгосрочным ипотечным активам. Предполагается, что в ипотечной программе АИЖК примет участие 73 региона. Действительно, банки стали охотнее снижать ипотечные ставки: примерно до 12% в рублях и до 11% в валюте. К примеру, еще весной Сбербанк снизил ставки на все свои кредитные программы и отменил все комиссионные сборы. По сообщениям из регионов, так же активно кредитуют ипотеку, особенно на первичном рынке жилья, такие банки, как ВТБ 24, Райффайзенбанк.

Однако, несмотря на то что рынок ипотеки "размораживается" стремительнее, чем можно было предположить, смогут ли ипотечные продукты стимулировать строительство, не приведет ли это к росту цен на недвижимость?

- Сейчас мы находимся в такой точке, когда говорить о стабилизации строительной отрасли рано. 2010 год будет сложным для строителей, и не только в финансовом отношении, - предостерегает президент Российского союза строителей Владимир Яковлев. По оценке РСС, число заключенных договоров в отрасли в первом квартале этого года уменьшилось на 5%, а численность занятых сотрудников - на 8%. В связи с этим эксперты ожидают роста цен на недвижимость. Действительно, на региональных рынках, по мнению аналитиков, отмечается оживление спроса и повышение стоимости квадратного метра жилья. Так, к примеру, в Волгоградской области в марте и апреле текущего года, по данным компании "Пересвет-инвест", на рынке новостроек выросли цены предложения. В феврале средняя цена квадратного метра составляла 39,83 тыс. рублей, в конце марта - 40, 125 тыс. рублей за квадратный метр. Между тем в Петербурге рост цен на жилье с начала этого года был незначительным. В Нижнем Новгороде тоже готовые квартиры подорожали ненамного - всего на 0,5% с начала года. Похожая ситуация наблюдается и в других субъектах РФ. Поэтому эксперты осторожны в прогнозах - резкого подорожания на рынке жилья в этом году не предвидится. Означает ли это, что новые ипотечные программы не смогут всколыхнуть строительную отрасль?

комментарий

Кирилл Шалин, президент НП СРО "ЦентрРегион":

- Сегодня разморозить рынок жилья способен лишь рост цен на недвижимость, а отнюдь не доступность ипотечных кредитов. Инвестирование в приобретение таких активов, как квадратные метры в жилых домах, - это надежно растущий в цене инструмент. Ипотечные кредиты в данном случае вторичны.

Само удорожание строительства никоим образом не может повлиять на "оттаивание" строительной отрасли. Сами строители индифферентно относятся к удорожанию стройматериалов и техники. Они - не потребители своих услуг.

Когда инвесторы начнут скупать квартиры и инвестирование на всех стадиях строительного процесса будет привлекательным, только тогда имеет смысл вести речь об увеличении объемов строительства. Пока же такого прорыва не наблюдается.

Если и произойдет положительная динамика на рынке строительства жилья после снижения ставок ипотечного кредитования, то в таких регионах, как Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Краснодарский край, Ростовская, Самарская области, Башкортостан.