Поделиться
Развитию нового вида бизнеса способствовало наличие объектов высокого класса, а также потребителей, изначально ориентированных на внешних подрядчиков (региональные представительства крупных западных компаний).
Вообще-то facility-менеджмент (внешнее управление) появился в Екатеринбурге еще до начала кризиса - в начале 2008 года, когда шло бурное строительство коммерческой недвижимости. Однако качественный скачок был сделан чуть позже. И, по мнению аналитиков, именно внешние управляющие будут определять лицо рынка недвижимости в течение ближайших 10-12 лет.
- Кризис преподал хороший урок. Раньше услуги внешних управляющих не были востребованы: цены на недвижимость за два-три года вырастали настолько, что можно было строить и тут же продавать с выгодой. Или каждый год не мудрствуя лукаво повышать ставки. Сейчас, когда не стало роста капитализации и нельзя "выпрыгнуть" из проекта с прибылью, собственники задумались: а как же эксплуатировать то, что построено, как содержать объект в чистоте и привлекать арендаторов? Многие идут по пути создания внутренних управляющих компаний (УК), но это не от хорошей жизни. Лучше, чтобы каждый делал свое дело, - говорит Андрей Бриль, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области.
Как отмечают эксперты, уральский рынок facility-менеджмента пока нельзя назвать массовым и вполне осознанным, но популярность этой услуги растет: к пулу клиентов уже присоединились производственные предприятия, которые отдают на аутсорсинг непрофильные функции.
Сегодня в городе действует несколько компаний, предоставляющих такого рода услуги, но при этом значительные сегменты рынка все еще остаются неохваченными. Клиентам предлагаются разные форматы эксплуатации объектов, включая онсайд (обслуживание сетевых точек, удаленных друг от друга и центрального офиса).
Цены у facility могут быть даже ниже, чем у тех УК, что созданы под конкретный объект. Во-первых, в эксплуатации задействовано минимум специалистов (по мнению бизнесменов, один электрик вполне может обслуживать три деловых центра площадью пять тысяч квадратных метров каждый). Во-вторых, широко используется система субконтрактинга: на редкие или требующие специфических навыков виды деятельности привлекаются сторонние организации (промышленные альпинисты, фирмы по установке и обслуживанию охранных, пожарных сигнализаций, лифтов и т. п.)
- 50 процентов оборота дает клининг. Консалтинг на этапе проектирования в Екатеринбурге не востребован, в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга. Обслуживаем любую недвижимость, кроме жилой, но хотелось бы побольше производственных объектов - это специфика региона, - говорит Владимир Крымский, коммерческий директор комплексной сервисной компании.
Особый интерес у facility-менеджеров вызывают отдельно стоящие объекты общей площадью от 500 квадратных метров, хотя на обслуживание могут взять и офис в многоэтажном "скворечнике" - все зависит от условий контракта.
- На Западе принято заключать долгосрочные договоры на обслуживание с дисконтом не более 10 процентов, в Екатеринбурге же стандартный срок - год. На некоторых конкурсах выдвигаются вообще неприемлемые условия: 3-6 месяцев работы и 50 процентов от стартовой цены, - комментирует Владимир Крымский.
Среди других негативных факторов, тормозящих развитие нового направления бизнеса, - недоверие собственников, а также низкий процент профессиональных девелоперов и объектов, построенных по всем правилам.
- Квалифицированный управляющий - большая редкость на региональном рынке, и это проблема. Должно быть много предложений, чтобы собственники могли оценить и выбрать, - подчеркивает Андрей Бриль.
- Менеджеров пришлось переманивать из смежных сфер, а они уже искали подходящих сотрудников. Основные "поставщики" управленческого персонала - технический университет, инженерно-эксплуатационные службы заводов, компании, производящие оборудование. Работников низшего звена берем и из сферы ЖКХ, но подвергаем жесткой "селекции", - признается Алла Жукова, владелец сервисной компании.
Нехватка квалифицированных специалистов - проблема не только местных фирм. Западные facility-компании сталкиваются с такими же трудностями, когда пытаются зайти на российский рынок - слишком низок в глазах общества статус профессии.
Хотя надо признать, что иностранцам наш рынок пока не слишком интересен: нет гарантии платежеспособного спроса. К тому же они слабо знают российское законодательство и нередко теряются, когда сталкиваются с местными реалиями. Американскому или европейскому управляющему сложно понять, например, что разница в доходах от аренды одинаковых помещений может составлять до 34 процентов - в зависимости от системы налогообложения арендатора. Или что монтаж легких ограждающих конструкций и внутренних перегородок приравнивается к строительным работам и требует вступления в СРО.
Справка "РГ"
Система внешнего управления зародилась в Америке еще 100 лет назад. Сегодня она представлена двумя направлениями: property-менеджментом (управление объектом недвижимости с целью получения высокой финансовой отдачи) и facility-менеджментом (техническая эксплуатация и обслуживание зданий и инженерных систем, профессиональная уборка, вывоз отходов, благоустройство и озеленение территории, организация питания и т. п.). Задача facility-компании - не столько выполнить работу самой, сколько наладить контроль за подрядчиками, не допустить возникновения аварий и ухудшения санитарного состояния помещения.