С элитных коттеджных поселков приоритеты уральских застройщиков сместились к сегменту эконом-класса. А среди покупателей наибольшим спросом стали пользоваться голые земельные участки - без подряда и подведенных коммуникаций.
Кризисный 2009 год изменил "лицо" российского рынка загородной недвижимости и уральского рынка малоэтажного строительства. Перемены начались с ценовой политики застройщиков и риелтеров. Как рассказал руководитель комитета загородной недвижимости Российской гильдии риелтеров Валерий Лукинов, с началом кризиса средняя цена "загородного" квадратного метра по стране просела на 20-30 процентов, а у некоторых застройщиков скидки достигали 40-50 процентов от докризисной стоимости объектов.
Общероссийская тенденция отразилась и на уральском рынке. Например, в Свердловской области стоимость объектов индивидуального жилищного строительства с подведенными сетями и коммуникациями снизилась на 30 процентов, домики без сетей подешевели наполовину, а цена на "голый" земельный участок сельскохозяйственного назначения и вовсе упала на 70 процентов.
- Изменилась и стоимость возведения самих объектов, - отмечает генеральный директор крупного свердловского агентства недвижимости Максим Федотов. - Цена квадратного метра в каменном доме упала с 45 до 30 тысяч рублей. Примерно так же снизилась стоимость каркасного жилья - с 35 до 23 тысяч рублей за квадратный метр.
Неудивительно, что самым популярным товаром на уральском рынке загородной недвижимости стали земельные участки без построек. Если до кризиса на их долю приходилась десятая часть сделок, сейчас этот показатель достиг 55 процентов. Доля земельных участков с подрядом, наоборот, с 60 процентов уменьшилась до 15.
- Спрос упал, и многие застройщики столкнулись с нехваткой денег на развитие и продвижение проектов, - поясняет Максим Федотов. - К тому же возникли проблемы с кредитованием - многие банки подняли ставки или вообще перестали выдавать кредиты. Поэтому участились случаи продажи земли без договора строительства и даже без коммуникаций, зато по очень низким ценам.
Похожая ситуация в Курганской области. Правда, там причиной популярности пустых земельных участков стал не кризис, а крайне низкий уровень развития рынка загородной недвижимости. Самый ходовой товар здесь - участок размером 10-12 соток стоимостью 15-20 тысяч рублей за сотку.
- В области работает только четыре крупные строительные организации (для сравнения: в Тюменской области таких порядка 50), - отмечает президент Зауральской гильдии риелтеров Анатолий Монин. - Есть много небольших компаний, которые в кризис переориентировались на строительство каркасных жилых домов под конкретного заказчика, однако комплексной застройки не было и нет.
В то же время игроки уральского рынка загородной недвижимости отмечают и положительные последствия кризиса. Застройщики отказались от многих проектов по строительству суперэлитных коттеджных поселков и обратили внимание на экономичное жилье.
- Интерес застройщиков к элитному жилью понятен и объясним, - рассуждает Максим Федотов. - Себестоимость объекта в статусном поселке и в поселке эконом-класса практически одинаковая, однако в первом случае с помощью вложений в маркетинговые ходы можно получить сверхприбыль. Неудивительно, что вплоть до конца 2008 года самыми популярными проектами в сфере загородного строительства были поселки, ориентированные на бизнес-класс. В кризис этот сегмент пострадал сильнее всего. Поэтому выжить смогли только застройщики, которые провели реконцепцию своих проектов.
Хороший пример - реконцепция элитного коттеджного поселка неподалеку от Челябинска. Четыре года назад этот проект задумывался в ориентации на бизнес-сегмент, однако в кризис основной задачей разработчиков проекта стало привлечение максимального количества клиентов за счет снижения стоимости жилья. Во-первых, застройщик изменил проектировку поселка и уменьшил длину улиц на 30 процентов. Если учесть, что строительство одного километра улицы обходится примерно в миллион рублей, удалось сэкономить немалые деньги. Во-вторых, вдвое уменьшился средний размер предлагаемых участков и домов: с 17-20 до 8-10 соток и с 400 до 250 квадратных метров соответственно. В-третьих, из цены объекта исключили стоимость коммуникаций, позволив владельцу подводить сети по своему усмотрению. В результате дом площадью 200-250 квадратных метров стал стоить как трех-четырехкомнатная квартира в Челябинске.
- Мы решили не отказываться от имиджа бизнес-поселка, - делится с корреспондентом "РГ" информацией руководитель проекта Борис Валеев. - Поэтому разработали специальную маркетинговую кампанию, продвигающую проект эконом-квартала в поселке бизнес-класса.
Михаил Жеребцов, министр строительства Свердловской области:
- До кризиса многие застройщики набрали участков под коттеджные поселки, исходя из спекулятивного спроса - таких процентов 80 вблизи Екатеринбурга. Купили, чтобы потом перепродать, теперь не знают, что с ними делать. А покупатель не хочет брать на рынке, он хочет купить у государства по более низкой цене. На самом деле высокая цена земельных участков, выставляемых на аукцион, - второстепенная проблема, главная - это отсутствие рынка, потому что у застройщиков накопилась лишняя земля. Сейчас главная задача - освоить уже выделенные участки, а не выделять новые.