Небывалое дело: в подмосковном садовом товариществе "Гавриково-1" вместо лучка и клубнички на грядках растут многоквартирные дома, жилье в которых идет на продажу. Как можно втиснуть такую громадину в шесть соток? Оказывается, можно.
Вот это Москва, Южное Бутово, а через дорогу - Ленинский район Подмосковья, садоводческое товарищество. Уже на подходе к нему видно, как над крышами крепких домов возвышаются остроконечные башни. На фоне коттеджей - прямо-таки небоскреб. Это первая "высотка", которая выросла на огородных сотках в СНТ "Гавриково-1". Чуть дальше - вторая, в глубинах товарищества - третья. Вообще желающих поселиться в поселке предостаточно. Еще бы, от станции метро до "зеленого рая" - пятнадцать минут ходу плюс свежий воздух и "деревенский" покой. Цены на участки здесь кусаются, сотка стоит под 1,5 миллиона рублей. Но если за землю столько готов выложить не каждый, то за квартиру - многие. На этом и сыграли особо предприимчивые "садоводы".
- На каждом этаже дома по четыре квартиры, всего 16, - рассказывает девушка, демонстрируя "объект" потенциальным покупателям. - Есть однокомнатные, двух- и трехкомнатные. Самая маленькая обойдется в миллион восемьсот рублей. Они еще есть, а, например, двухуровневые квартиры уже распроданы.
Эксперты говорят: нарушение налицо. Садовое товарищество не место для коммерции. Их земля может быть использована для ведения личного подсобного хозяйства, а на постройки действуют ограничения по габаритам, они должны занимать до 30 процентов надела. Если же на участке разрешено индивидуальное жилищное строительство, то, согласно Градостроительному кодексу, возводить можно жилой дом не выше трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи. Продавцы квартир от этого отмахиваются и ссылаются на "дачную амнистию".
Купившихся на это "новоселов" набралось полтора десятка. Правда, на окнах домов занавесок не видно. "Практически никто здесь постоянно не живет", - охотно делятся местные гастарбайтеры. И все-таки на стук одна дверь открылась.
- Собственником участка, на котором стоит дом, является некто Холод. Соседи говорят, что это бабушка, но я в глаза ее не видел, от ее имени действуют люди по доверенности, - рассказывает жилец, представившийся Андреем. - Не исключено, что бабушка - подставное лицо. Вот у него через посредничество риелторской фирмы я и купил долю земельного участка со строением. Вложил в это все деньги от проданного жилья. Думал, пока делаю ремонт здесь (квартиры продают свободной планировки, без отделки), уж несколько месяцев как-нибудь перекантуемся с семьей в съемном жилье. Прошел уже год, а о переезде нечего и думать.
Жильца много чего не устраивает. "Выяснилось, например, нашему дому отпущено только 5 киловатт, хотя столько требуется на каждую квартиру! - возмущается мужчина и тут же корит себя: - О чем я раньше думал? Откуда в садовом товариществе мощности на многоквартирный дом, да не на один?"
Похоже, никто не просчитывал, что начнется в поселке, если все жильцы вселятся в квартиры, вторят ему другие садоводы. С той же водой могут возникнуть проблемы: чтобы доставить ее на пятый этаж, потребуется ставить насос. А тот может так "качнуть", что все обычные "малоэтажки" окажутся на сухом пайке.
"Высотки" давно беспокоят "коренных" поселковых. Еще в 2008 году в разные властные органы пошли обращения: "Остановите строительство! Пятиэтажки растут на шести сотках без всякой разрешительной документации, а ведь при неправильном строительстве дома могут рухнуть!"
- У нас все бумаги в порядке, - заверяют покупателей в фирме, продающей квартиры. - Если кто и говорит плохое, это конкуренты, которым мы бизнес перебиваем. Дома зарегистрированы государственным органом! Какие вопросы?
А они есть. И не только у дачников и журналистов, а у контролирующих и правоохранительных органов. "Чтобы построить дом, надо подготовить проект, получить разрешение на его строительство в Управлении архитектуры и градостроительства Ленинского района, - рассказывает председатель СНТ "Гавриково-1" Виктор Майоров. - Комиссия, которая будет его утверждать, должна основываться на государственной экспертизе. В ходе нее обязаны проверить массу вещей: предназначение дома, возможность подключения всех коммуникаций... Все в порядке - можно приступать к стройке. Однако "высотки" в садовом товариществе начали строиться без всякого разрешения".
Но и во время стройки должен идти строительный надзор. Контролеры пришли в "Гавриково-1". Проверка главного управления государственного строительного надзора Московской области установила: собственником земельного участка N 213 СНТ "Гавриково-1" ведется строительство здания с площадью помещений около 1670 квадратных метров и этажностью более 3 этажей. Данное строительство осуществляется в нарушение утвержденного проекта организации и застройки СНТ "Гавриково-1". Значит, "многоквартирник" вообще не мог появиться в СНТ! Далее фиксируют контролеры: на строительство здания на участке N 213 экспертиза проектной документации не проведена. Нарушены требования ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. И далее следуют санкции: собственник земельного участка признан виновным в совершении административного правонарушения, и ему назначено наказание в виде административного штрафа. (Он, кстати, составил всего 500 рублей.) "По другому земельному участку были выявлены аналогичные нарушения, - заявили "РГ" в администрации Ленинского района. - Наше правовое управление подало в суд исковое заявление о сносе капитального строения". И суд города Видное выдал санкцию запретить строительные работы на участке N 187, судебные приставы должны были исполнить это решение.
Между тем, пока власти пытались запоздало навести порядок, ситуация на грядках не меняется. Строители строили, продавцы квартир их продавали и продают. "А дома были зарегистрированы Московской областной регистрационной палатой при Ленинском районе, - рассказывает Виктор Майоров. - И это несмотря на то, что туда от правления СНТ "Гавриково-1" было направлено заявление с просьбой приостановить все сделки еще по первому дому на участке N 187, до решения вопроса о его сносе в судебном порядке". Как же все это могло произойти?
Советник по правовым вопросам Союза садоводов России Михаил Захаров так прокомментировал эту ситуацию в эфире телеканала "Россия 1": "Скорее всего виновной является организация, которая зарегистрировала это строение, так как регистрация данного права не могла быть осуществлена законным образом. Вторым лицом, виновным в ситуации, является местная администрация, которая должным образом не отреагировала на обращения граждан".
"В том, что происходит в "Гавриково-1", ничего удивительного нет, - подвел черту в беседе с корреспондентом "РГ" Андрей Туманов, председатель Межрегионального союза садоводов. - В садовых товариществах царит полная анархия, смешанная с коррупцией. Сплошь и рядом на шести сотках возводятся незаконные постройки, которые потом по-тихому стараются легализовать". И это у предприимчивых "садоводов" получается, если их покрывают чиновники. А у тех, кто пытается этому беспределу помешать, начинаются проблемы. По словам Виктора Майорова, его два раза избили, подожгли машину. К зданию правления то и дело подбрасывают "черные метки" - бейсбольные биты и железные пруты... Все это он напрямую связывает с попытками правления СНТ противостоять беспределу, который происходит в "Гавриково". В районном ГУВД хотя и возбудили уголовные дела, но не торопятся их расследовать, считает Майоров. Члены правления сейчас стараются организовать охрану председателя своими силами.
"Такие дома растут не только в "Гавриково-1", - говорят жители поселка. - Когда выбирали жилье, смотрели практически такие же дома в СНТ "Дары природы", что на юго-западе от столицы, да и не только там".
Как заявили корреспонденту "РГ" в управлении по строительству и транспорту администрации Ленинского муниципального района, сейчас по домам, выросшим в "Гавриково-1" незаконным образом, готовятся иски в суд и от администрации Ленинского района. Чем они закончатся - вопрос.
Хотя разбирательства по одной из "высоток" тянутся не первый месяц, суд так и не может вынести решение: сносить ее или оставить. Однако независимые юристы, исходя из российской судебной практики, утверждают: если собственники не докажут, что их строение никоим образом не ущемляет прав соседей близлежащих домов, у них нет шансов сохранить дома.
Тем временем фирма продолжает зазывать покупателей приобретать квартиры в садовом товариществе...
Ситуация в "Гавриково" на самом деле совсем не исключение, а уже почти правило. Бизнес по строительству многоэтажных домов в огородах садовых товариществ, появившись в последние два года, пошел гулять по регионам, как пожар по сухой траве.
В результате сегодня случаев самовольного строительства таких "небоскребов" на садоводческих сотках очень много. Сколько конкретно, неизвестно. Их пока еще не считали. Только в одной Уфе подобные факты обнаружены сразу в двух микрорайонах ("РГ" от 22 июня 2010 г., "Небоскреб в огороде"). Причем зданий оказалось несколько. Дома там стоят на участках, которые были выделены лишь под индивидуальное строительство.
Причем в башкирском варианте строительством на огородах занимаются сразу несколько фирм, и никто их пока не остановил. Одна - скупила у людей участки, которые местная администрация дала им в аренду для строительства частного жилья. Фирма оформила на них право собственности и возвела пятиэтажку. Другая - на участках для личного подсобного хозяйства отгрохала дом на 24 семьи.
В Уфе иски местной администрации о сносе многоэтажек пока находятся в суде. Отправили их туда чиновники лишь после проверки прокуратуры. Но самое замечательное, что прокурорские проверки, смехотворные штрафы (12 тысяч рублей) и грядущие суды не остановили стройки на сотках. Прокуратура результаты проверки послала в милицию. Если появятся жалобы купивших "квартиру в огороде", то уголовная статья будет называться - мошенничество. Если жалоб от несостоявшихся квартирантов не будет, то уголовная статья другая - самоуправство. Деньги за все проданные квартиры, а здесь они без документов, жильцам никто не вернет. Это может сделать лишь суд. А узаконить судом такой дом невозможно. Зато снос, как показывает практика, может тянуться годами. Правда, и жить в таких домах не получится. Там невозможно подвести и подключить коммуникации.
Кирилл Иванов, адвокат московского юридического центра:
- Строительство многоквартирного дома, если смотреть на него с точки зрения закона, возможно только на земельном участке, специально отведенном под такое строительство.
Разумеется, на дачных земельных участках и землях для ведения садово-огороднического хозяйства строительство многоквартирных домов запрещено. Хотя согласно недавнему постановлению Конституционного суда РФ, на дачных земельных участках разрешено постоянно проживать и соответственно быть зарегистрированным там - по месту жительства. Однако такое право предназначено исключительно для индивидуальных жилых домов и при условии, что подобное индивидуальное жилое помещение будет соответствовать градостроительным нормам законодательства.
При покупке квартиры на земельном участке, который находится за городом, необходимо обратить внимание на следующие моменты. Согласно нормам статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан получить и обнародовать так называемую проектную декларацию. Она включает в себя два момента - информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет. Причем делается это не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Эта декларация также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А также - в Федеральную службу по финансовым рынкам, которая является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, необходимо в первую очередь досконально изучить эту самую проектную декларацию.
Если такой порядок будет нарушен, то застройщик как минимум может быть привлечен к административной ответственности на основании ст. 14.28. КоАП РФ: "Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости".
Если же выяснится, что застройщик умышленно пренебрег нормами законодательства, то налицо здесь может быть и состав уголовного преступления по статье 159 Уголовного кодекса "Мошенничество".
Хотелось бы дать будущим "новоселам" в небоскребах на шести сотках практическую рекомендацию. Прежде чем платить деньги, нужно не полениться и обратиться письменно к руководству администрации того муниципального района, где намечается строительство многоквартирного дома с просьбой сообщить о легальности такого строительства. Одновременно также можно направить такое письмо в Федеральную службу по финансовым рынкам, которая, повторюсь, осуществляет государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов.