Поделиться
Инвестиции
Инвестиции в строительство объектов коммерческой недвижимости возобновили рост после кризисного спада. Объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, по данным Praedium ONCOR International, во II квартале возрос на 29,7% до $992,5 млн по сравнению с I кварталом 2010 года. Относительно II квартала 2009 года объем инвестиций возрос на 17,5%.
Традиционно наиболее востребованный инвесторами сегмент рынка - офисный - сохраняет лидирующую позицию по привлечению капитала: 81,3% вложений в первом полугодии. Доли инвестиций в общем объеме для гостиничной, торговой и многофункциональной недвижимости составили 10,1%, 6% и 2,6%, соответственно. Складской сегмент в первой половине года инвесторы оставили без внимания. Доля сделок по приобретению объектов для собственного размещения в общем объеме инвестиций снизилась в 1-м полугодии 2010 года относительно 1-го полугодия 2009 года на 25,8%, до 30,7%.
В связи с отсутствием ясности относительно развития ситуации на региональных рынках коммерческой недвижимости, в проекты в регионах инвесторы вкладывать средства по-прежнему не спешат. Исключение - Санкт-Петербург, на долю которого в 1-м полугодии пришлось 3,3% от общего объема инвестиций. Соответственно, оставшиеся 96,7% остались за столичным регионом и прежде всего - за Москвой.
В 1-м полугодии 2010 г. за счет иностранного капитала было осуществлено 13,4% инвестиций, что на 11,4% выше аналогичного периода прошлого года. Небольшое снижение ставок капитализации относительно I квартала было отмечено в офисном сегменте. Для высококлассных офисных объектов этот показатель упал на 25 базисных пунктов и составляет 10,75-11,25%.
Его значения для качественных торговых и складских объектов сегодня находятся в диапазонах 11,5-12,5% и 1313,5%, соответственно.
Безопасность
С 1 июля вступил в силу технический регламент о безопасности зданий и сооружений. Документ устанавливает 8 видов безопасности строительной продукции: механическая, пожарная, условия проживания (биологические, химические, радиационные), условия пользования (электробезопасность, термобезопасность), безопасность в сложных природных и техногенных условиях, безопасность зданий с точки зрения их воздействия на окружающую среду, доступность зданий и сооружений для инвалидов, энергетическая эффективность зданий и сооружений.
В принятом техническом регламенте, по мнению экспертов, содержатся избыточные требования, а в принятый перечень обязательных стандартов с новым названием "Своды правил" вошли прежние СНиПы, большинство из которых не актуализировалось с конца 80-х годов прошлого века.
А ситуация с устаревшими обязательными для применения СНиПами усугубляет и без того непростое положение строительного сектора России, создает непреодолимые барьеры при использовании новой продукции и современных технологий в строительстве и при эксплуатации, делает невозможным привлечение зарубежных инвестиций при реализации крупных инфраструктурных инновационных проектов, приводит к невозможности актуализации сметных нормативов, ведет к неизбежной потере рынка российскими строителями.
По мнению экспертов Российского союза строителей, чтобы закон о техрегламенте заработал в полную силу, необходимо переработать 162 технических документа в различных сферах строительства. На съезде Национального объединения строителей, прошедшем в Санкт-Петербурге, была признана необходимость актуализации фонда нормативно-технической документации в строительстве. Нацобъединение заложило в бюджетах средства на актуализацию СНиПов.
Ипотека
В июле премьер-министр РФ Владимир Путин подписал Стратегию развития ипотечного кредитования в России до 2030 г.
Документ определяет долгосрочные перспективы развития ипотечного кредитования и содержит основные меры, которые нужно принять для развития ипотеки. Стратегия направлена на повышение доступности жилья, главным образом, экономкласса и привлечения в систему ипотечного кредитования долгосрочных финансовых ресурсов, в том числе средств пенсионных накоплений и резервов страховых организаций.
Стратегия предусматривает, что в 2030 году цены на жилье и условия ипотеки позволят приобретать жилье 60% населения РФ. В 2009 году только 17% семей имели такую возможность, однако к 2015 году эта доля должна возрасти до 30%, к 2020 году - до 50%.
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья должна возрасти с нынешних 12% до 50%, средний уровень процентной ставки по кредитам снизится до размера инфляции плюс 2-3% (сейчас инфляция плюс 5-6%), а средний срок кредита возрасти с 16,5 до 30 лет.
Между тем ипотечный рынок выходит из кризиса. АИЖК даже повысило свой прогноз по объему выдачи ипотечных кредитов с 280-320 млрд рублей до 320-360 млрд рублей до конца этого года. На повышение прогноза повлияли предварительные итоги 1-го полугодия 2010 года, которые свидетельствуют о закреплении восстановительной тенденции рынка. За первые пять месяцев было выдано 84,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 105,3 млрд рублей.
Таким образом, объем выдачи в 2,37 раза превысил уровень аналогичного периода 2009 года. Важным катализатором восстановления рынка стало улучшение ситуации с банковским финансированием и рефинансированием, что отразилось на росте конкуренции среди банков и, как следствие, массовом снижении требований к заемщикам и повышении доступности кредитования.
Эксплуатация
Чтобы решить жилищный вопрос, дом мало построить. Жилье нужно грамотно эксплуатировать, и это - отдельный вопрос. Рост цен на услуги ЖКХ, повышение тарифов на электроэнергию, создание фиктивных ТСЖ, беспредел управляющих компаний, лавина неплатежей со стороны жильцов - вот только часть проблем, связанных с эксплуатацией жилого фонда. Дело сдвинулось с мертвой точки: в июле принят закон, направленный на сдерживание роста платы за коммунальные услуги в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Изменения внесены в Жилищный кодекс России, Кодекс об административных правонарушениях, а также в законы "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", "О госрегулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в России", "О ветеранах" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ". Документ предусматривает, что ряд полномочий по принятию подзаконных актов в жилищной сфере передаются правительству РФ, а власти субъектов наделяются полномочиями по утверждению нормативов потребления коммунальных услуг. Кроме того, органы регулирования субъектов Федерации и муниципальных образований, а также организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, обязаны раскрывать информацию по вопросам установления, изменения и применения тарифов и надбавок, а также по вопросам платы граждан за коммунальные услуги в соответствии со стандартами раскрытия информации. Законом также регламентируется ответственность органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления и управляющих организаций за непредоставление информации.
Но тем, кто не платит за эксплуатацию дома, радоваться рано: на рассмотрение Госдумы находится еще закон "О совершенствовании регулирования жилищных отношений по управлению многоквартирными домами". Он предусматривает выселение граждан из квартир, принадлежащих им на правах собственности, в случае если они не платят за услуги ЖКХ более шести месяцев.