18.08.2010 23:45
    Рубрика:

    Управляющую компанию заставят отчитываться перед жильцами

    Скандалы с "насильно" создаваемыми ТСЖ, недобросовестные управляющие компании, завышенные тарифы на обслуживание дома - с этим "негативом" сталкиваются жители и новостроек, и старых домов.

    После летних каникул депутатам предстоит рассмотреть сразу несколько законопроектов, посвященных совершенствованию управления многоквартирными домами.

    Впрочем, если внимательно прочитать законопроекты, станет ясно: некоторые нововведения могут не упростить, а осложнить положение жильцов. Квартплата вырастет, оформить жилищную субсидию, не погасив долги, будет невозможно, а злостных должников-собственников вообще предлагается лишать жилья.

    Дорого и ненадежно

    Один из законопроектов (авторы - депутаты Виктор Плескачевский и Мартин Шаккум) проблемы контроля за работой управдомов (это и завышенные тарифы, и навязанные услуги, и "карманные" управляющие, созданные муниципальной властью) предлагает решить по аналогии со строительной отраслью через вхождение "управдомов" в саморегулируемые организации. Идея в принципе благая: бизнес, объединившись в СРО, создает страховой фонд, из которого в случае, например, "исчезновения" недобросовестного управляющего или, допустим, некачественного ремонта, повредившего дом, будет компенсироваться ущерб жителям.

    Однако полугодовой опыт использования механизма саморегулирования в строительстве показал, что дело это очень непростое, механизмы "сырые", их еще предстоит выстраивать и совершенствовать. Законопроект же предлагает форсировать процесс, поскольку предусматривает обязательное (а не добровольное) вхождение в СРО.

    По мнению депутата Галины Хованской, принуждение в таком деле недопустимо. Это, по сути, создает некую "административную" надстройку над УК, которую придется "кормить". А будет ли положительный эффект - сомнительно.

    Тем более что условия создания СРО очень жесткие - минимальный взнос в страховой фонд составит 100 тысяч рублей, а в одной организации должно быть не менее 100 УК. В результате индивидуальные предприниматели и небольшие фирмы "автоматом" отсекутся от рынка, а сами СРО превратятся в региональные, заадминистрированные "монстры". Конкуренции станет меньше, соответственно цены на услуги вырастут.

    В Институте экономики города подсчитали, что "принудительное" саморегулирование с обязательным страхованием (минимальная сумма - 0,5 млн рублей за дом) выльется в повышение квартплаты от 13 до 20 процентов. Кому из жителей это понравится? Эксперт Института экономики города Дмитрий Гордеев считает, что предлагаемая схема страхования жильцов не защитит, ведь не исключено создание "карманных" страховых организаций, которые могут исчезнуть вместе с управляющими. "Зачем вводить обязательное страхование, если у любого дома, если собственники захотят, есть возможность заказать своему управляющему добровольное страхование?" - говорит Гордеев.

    Кто в доме хозяин

    Еще один законопроект, также посвященный взаимоотношениям собственников квартир и управдомов, был подготовлен группой депутатов во главе с Андреем Чиркиным. В законопроекте подробно проговариваются многие важные и нужные моменты взаимоотношений собственников и управляющих (см. таблицу). По словам Галины Хованской, документ устраняет трудности при смене "власти" в доме. Сегодня, если, например, жильцы объединились в ТСЖ и хотят поменять управляющего, тот нередко мешает это сделать, не предоставляет отчетную документацию на дом. Поправки предусматривают ответственность для подобных любителей чинить препятствия.

    Кроме того, законопроект обязывает "управдома" регулярно информировать собственников о своей работе: от планов по проведению ремонта и других работ и до расчетов стоимости услуг. Управленцам, которые "фильтруют" информацию и тем самым вводят людей в заблуждение, по документу грозит вылет с рынка: суд может лишить их права заниматься профессиональной деятельностью.

    Дмитрий Гордеев обращает внимание на такие важные пункты, как запрет строительной компании создавать "свое" ТСЖ не дожидаясь, пока все квартиры будут проданы, и собственники смогут это сделать без "помощи" "сверху". Кстати, за аналогичное ущемление прав хозяев квартир предлагается наказывать и должностных лиц муниципальной власти. Кроме того, все права собственников по участию в организации управления домом (участие в собраниях, выбор способа управления, вступление в ТСЖ и т.д.) законопроект распространяет и на тех жильцов, кто еще не успел оформить право собственности. Ведь "затягивание" сроков оформления документов на дом строителями и задержки с регистрацией прав покупателями квартир - это распространенная практика.

    Ну-ка, отними

    В то же время в законопроекте есть и спорные пункты. Например, оговаривается, что получить жилищную субсидию можно только в случае, если не имеешь задолженности по квартплате. Дмитрий Гордеев считает, что эта мера "дисциплинирует" жильцов и позволит не накапливать долги.

    Самое жесткое предложение в отношении должников - ужесточение ответственности для злостных неплательщиков за коммунальные услуги вплоть до возможности выселения из их собственного жилья и выставления освободившихся метров на торги. Этот пункт уже вызвал ожесточенные дискуссии, и авторы законопроекта пообещали к осени его пересмотреть.

    Справедливости ради надо заметить, что в нынешнем законе подобная норма уже действует, но только в отношении нанимателей муниципальных квартир. Должников, которые в течение полугода не оплачивают тепло, воду и свет, суд может переселить в маневренный фонд по нормам общежития (шесть "квадратов" на члена семьи). Но собственников квартир эта угроза до сих пор не касалась.

    "Мы хотели добиться только того, чтобы добросовестный плательщик перестал наконец страдать из-за того, что его сосед позволяет себе не платить за квартиру, - объясняет Андрей Чиркин. - Ведь что зачастую происходит? На одной лестничной клетке живут два человека. Один регулярно платит за содержание, ремонт, благоустройство дома (так называемое общее имущество), второй тем временем годами не платит. В результате происходит недофинансирование ЖКХ, и в итоге - обветшание жилого фонда".

    Дмитрий Гордеев солидарен с депутатом: "Угроза выселения - это нормально, поскольку злостные должники наносят вред добросовестным собственникам, которых объективно абсолютное большинство. Так регулируют ответственность в европейских странах, в том числе со схожим нашему менталитетом населения - в Венгрии, Словакии, Эстонии. Это приводит к тому, что должников почти нет, поскольку действует неотвратимость судебного решения".

    Галина Хованская возражает: меры борьбы с должниками, конечно же, нужны, но законопроект слишком жесткий, не предусматривающий никаких оговорок и смягчающих вину обстоятельств. Между тем, например, система жилищных субсидий сейчас, когда регионы перестали получать централизованную финансовую помощь, четко работает далеко не везде. Так что прежде чем пугать неплательщиков угрозой выселения, стоило бы добиться, чтобы и государство выполняло свои обязательства по социальной поддержке на все 100 процентов.

    Хованская не исключила, что подготовит свои поправки в обсуждаемый законопроект либо напишет свой собственный. Так что, похоже, осенью депутатам будет что обсудить и из чего выбрать, прежде чем принять окончательное решение.

    Что изменяет законопроект в жизни собственников квартир