Поделиться
Рынок ипотеки в регионе возвращает утраченные позиции, но пока не теми темпами, как хотелось бы банкирам и риелторам.
По данным Росреестра, за семь месяцев 2010 года в Екатеринбурге зарегистрировано на 33 процента больше сделок с жилой недвижимостью, чем за аналогичные периоды 2008-го и 2009 годов. Причем количество договоров ипотеки увеличилось на 77 процентов и приблизилось к рекордным показателям начала 2008-го: в тот период заключалось в среднем 910 договоров в месяц, сегодня - 851. Наибольшее количество сделок пришлось на июнь и июль - по 1097.
Кто-то поспешил назвать это явление летним ипотечным бумом, однако большинство экспертов все же сходятся во мнении, что это всего лишь пиковое проявление отложенного спроса: те заемщики, что отказались в прошлом году от приобретения жилья в связи с нестабильностью на рынке труда, наконец-то решились на заключение сделки.
- На самом деле ипотечная "оттепель" началась еще в марте, когда стали расти зарплаты, а банки предложили собственные кредитные программы. Просто средний срок подготовки сделки составляет от четырех до пяти недель. Так что июльский пик - это результат весеннего роста спроса, - комментирует ситуацию Ирина Постникова, региональный директор специализированного ипотечного коммерческого банка в Екатеринбурге.
- Ипотечный рынок - в преддверии оживления. Дождемся четвертого квартала и увидим, что это было - стабильный рост или временный всплеск, - осторожничает Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования.
По его словам, размеры средневзвешенных ставок по кредитам практически вернулись на уровень 2007 года - 11,2-11,3 процента (в 2008-м был скачок до 14,2 процента). При этом объемы кредитования в рамках государственных ипотечных программ стабильно росли на протяжении последних лет. Так, если за семь месяцев 2009 года САИЖК было выдано 503 займа на сумму 519 миллионов рублей, то в текущем году - уже 984 займа на сумму 1,281 миллиарда рублей (для сравнения: аналогичные показатели 2007 года - 609 кредитов на сумму 602 миллиона, 2008-го - 663 на сумму 844 миллиона).
С этой точкой зрения согласен и Вячеслав Решетников, директор управления кредитования частных клиентов госбанка:
- Если по количеству ипотечных кредитов показатели 2010 года сопоставимы с цифрами 2008-го, то по объемам они сильно отличаются. Например, наш банк выдал в Свердловской области за семь месяцев 2008 года кредитов на сумму свыше пяти миллиардов рублей, из них 2,8 миллиарда в Екатеринбурге. А за семь месяцев текущего года - лишь на 1,7 миллиарда. Рынок только начинает оживать.
По данным Ирины Постниковой, 90 процентов ипотечных сделок сегодня совершается с целью улучшения бытовых условий, а не приобретения жилья с нуля. Об этом свидетельствуют средние суммы кредитов: если два года назад они достигали 1,9 миллиона рублей, то сегодня колеблются в пределах 1-1,3 миллиона.
При этом не все участники рынка объясняют положительную динамику на рынке ипотеки ростом платежеспособности населения. Некоторые видят логику "от обратного".
- Граждан, которые могли приобрести жилье за счет собственных средств, не прибегая к помощи банка, стало меньше. До кризиса ипотека не превышала 40 процентов от количества всех заключаемых сделок купли-продажи, сегодня она колеблется в пределах 60-75 процентов, - отмечает Кирилл Ляшенко, директор по маркетингу и продажам компании, занимающейся комплексной застройкой.
Перспективы ипотеки в регионе риелторы и банкиры связывают в первую очередь с различными государственными программами, например, с программой "Новостройки", которая подразумевает снижение процентной ставки в ряде случаев: на 0,5 процента - когда жилье приобретается по цене до 30 тысяч рублей за квадратный метр (что более актуально для области, а не для Екатеринбурга), на 0,25 процента - если привлекается материнский капитал, государственный жилищный сертификат или заемщики попадают в категорию молодых семей. Во-вторых - с освоением новых видов недвижимости, например, загородного жилья.
- За рубежом каждая вторая сделка с недвижимостью ипотечная, а в России пока лишь каждая десятая. Этот заемный механизм доступен 17 процентам семей. Согласно принятой государством стратегии ипотечного кредитования, через три года этот показатель должен вырасти до 23 процентов, а через 20 лет достичь 60 процентов, - говорит Сергей Козлов, заместитель генерального директора филиала европейского банка в Екатеринбурге.
Строители настроены не так оптимистично. По их мнению, уже маячит дефицит квартир эконом-класса в новостройках. На рынке остались в основном неликвидные дорогостоящие объекты. А дефицит неизбежно повлечет за собой рост цен.
- На текущий год запланирован ввод 700 тысяч квадратных метров, но статистика вещь хитрая: за рубежом она ведется не по введенным "квадратам", а по количеству выданных разрешений на строительство. Если бы не комплексная застройка юго-запада, в Екатеринбурге картина была бы совсем печальной. Сегодня падение объемов производства крупных компаний достигает 50-70 процентов. Фактически вводятся долгострои, заложенные 2-3 года назад. Некоторые участки под застройку по нескольку лет безуспешно выставляются на аукционы. С учетом этих факторов не исключен дефицит нового жилья, как в 2003-2004 годах, - констатирует Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП СРО "Гильдия строителей Урала".