Александр Браверман: Обеспечить жильем всех военнослужащих - вполне реально

Рецепты доступного жилья раскрыл генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман в беседе с членом президиума Ассоциации юристов России Михаилом Барщевским.

Участки уходили бесконтрольно

Михаил Барщевский: Я - юрист и то не могу до конца понять, кто сегодня распоряжается федеральной собственностью на землю.

Александр Браверман: В сфере деятельности фонда находятся только федеральные земельные участки. В мае 2008 года президент России подписал указ об организации фонда, и уже в июле Госдума приняла Закон N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", по которому земельные участки, находящиеся в собственности федеральных государственных унитарных предприятий и учреждений, Российской академии наук вовлекаются в оборот для жилищного строительства и развития территорий исключительно через фонд. Сделано это из-за того, что децентрализация и бесконтрольное распоряжение участками приводили к злоупотреблениям. Дефицит земельных ресурсов сдерживал развитие жилищного рынка и приводил к росту цен на жилье.

Барщевский: Земли, принадлежащие минобороны, тоже относятся к фонду?

Браверман: И да, и нет. С одной стороны, Закон 161-ФЗ не делает исключений, в том числе и для земель минобороны. С другой - есть указ президента РФ, постановление правительства РФ, которые предписывают особый порядок распоряжения землями военного ведомства. Эта коллизия существенно осложняет строительство жилья в так называемых, милитаризированных зонах. Например, Калужская область уже испытывает затруднения с развитием жилищного строительства, поскольку муниципальные земельные ресурсы значительно исчерпаны, остались только земли минобороны. Мы находим компромиссы с военными, потому что кроме земли нужна инженерная и социальная инфраструктура, на развитие которой у них средств не хватает. Например, на одном из участков в 65 гектаров под Истрой мы за средства фонда подводим всю инженерную инфраструктуру. Там будет район комплексной застройки, и часть многоэтажек будет заселена военными и их семьями.

Квадратный метр подешевеет

Барщевский: Есть программа "Доступное жилье", к выполнению которой фонд, наверняка, имеет непосредственное отношение. С другой стороны, есть законодательство, по которому земля под строительство выставляется на аукционе. Получается, землю приобретает тот, кто больше заплатил. Не надо быть экономистом, чтобы понять, что свои затраты на землю он растворит в цене за метр. Иными словами, когда мы раздаем землю на аукционе, мы на корню губим идею доступного жилья.

Браверман: Не согласен с этим утверждением принципиально. Цена земли в себестоимости квадратного метра, построенного на участках фонда, составляет всего 10-13 процентов. Реализация участков вне аукциона, на мой взгляд, невозможна. Если двое претендуют на один и тот же участок, кому из них отдать предпочтение?

Барщевский: Тому, у кого больше опыт строительства, кто гарантирует меньшую цену метра на выходе.

Браверман: Мы разрабатываем поправки в законодательство, предусматривающие проведение торгов с понижением цены. На них определяющим критерием будет не максимальная цена за право аренды участка, а минимальная стоимость одного метра жилья. Такие аукционы будут касаться только участков, где планируется строительство жилья экономкласса. И они, безусловно, будут работать на понижение цены такого жилья, установленной минрегионом для каждого региона. Но не стоит забывать, что фонд должен зарабатывать, чтобы обеспечивать инфраструктурой другие участки. Поэтому, продавая участки в Москве, особенно для жилья бизнес-класса, мы совершенно не стесняемся, что цена на аукционе поднимается в 5-7 раз.

Барщевский: В чем задача фонда?

Браверман: Задача фонда, если ее сформулировать кратко, заключается в создании комфортных условий проживания граждан. Мы не просто продаем участки для строек, мы помогаем обеспечивать участок необходимой инфраструктурой. Мы вместе с участком предоставляем застройщику проекты новых энергоэффективных, экологичных и комфортных домов, отобранных по итогам архитектурных конкурсов. Таким образом, мы формируем благоприятные условия проживания будущих владельцев. Это другая философия. Человек получает по доступным ценам дом площадью не более 150 квадратных метров, возведенный из экологичных материалов, участок - не более 10 соток, и обустроенную инфраструктуру, в том числе социальную и транспортную.

Барщевский: Имеется в виду коттеджное строительство?

Браверман: Коттеджное или таунхаусы - любые объекты малоэтажного строительства являются для нас приоритетом. Конечно, начинается все с учета земли. Есть реестр фонда, который включает федеральные участки, уже переданные нам в собственность. Что-то мы находим сами, что-то предлагают губернаторы. Механизм передачи земель фонду довольно сложен. Сначала предлагаемые для внесения в реестр участки рассматривает правление фонда, затем попечительский совет, возглавляемый Александром Жуковым, потом Правительственная комиссия во главе с Игорем Шуваловым. Реестр уже содержит перечень земельных участков общей площадью около 3800 гектар.

Одноэтажная Россия

Барщевский: Реально ли обеспечить жильем всех военнослужащих?

Браверман: Так как сейчас подходит к проблеме командный состав министерства обороны, я имею в виду и министра Анатолия Сердюкова, который занимается этим в ежедневном режиме, и его нового заместителя Григория Ногинского, - это вполне реально. Существует программа по обеспечению жильем двух категорий военнослужащих: уволенных в запас и членов их семей, а также временно проходящих службу в регионах. По целому ряду параметров программа уже реализована. Некоторые сложности вызывают пожелания компактного размещения военных в определенных регионах. Но мы стараемся, в том числе используя экономические рычаги, учитывать и эти пожелания.

Барщевский: А почему в странах с развитой рыночной экономикой нет вообще такого понятия, как очередь на жилье, а у нас уже 20 лет как рыночная экономика и до сих пор очередь?

Браверман: Потому что эти страны не накапливали десятилетиями очередей. Вместе с тем и у них существует социальный слой, которому предоставляется определенное жилье, в значительной части, арендное. И, кроме того, насколько мне известно, в Европе совсем не является зазорным жить в арендованном жилье. От 40 до 60 процентов так и поступают, они не являются собственниками. В Америке, конечно, другая картина. Дом - часть американской мечты.

Барщевский: Мне кажется, что проблема не столько в том, что накоплено, сколько в мозгах. У нашего населения патерналистское отношение к государству, и мы все время чего-то от государства ждем. Народ не привык решать свои проблемы самостоятельно.

Браверман: Проблема ментальности касается не только ожидания жилья, но и предоставления работы и т.д. Результаты исследований показывают, что за советское время у сограждан выработался стереотип идеального жилища - многоэтажный кирпичный дом. Сломать этот образ тяжело. Поэтому наша программа по развитию малоэтажного жилья будет сопровождаться кампанией по стимулированию спроса. Мы будем на реальных примерах убедительно доказывать среднему классу, насколько комфортнее и выгоднее жить в своем малоэтажном доме, нежели в большом, многоэтажном. Кстати, уже в следующем году начнется строительство первого демонстрационного малоэтажного поселка экономического класса на участке фонда в подмосковной Истре.

Мы ставим задачу довести соотношение малоэтажных домов к многоэтажным на наших участках - 75 к 25%. Поэтому мы ежегодно проводим открытый конкурс на лучший проект малоэтажного энергоэффективного жилища экономического класса "Дом ХХI века".

Барщевский: То есть технологически вы выходите на "Умный дом"?

Браверман: Да, мы рекомендуем использовать в строительстве домов инновационные технологии. К примеру, систему коммерческого учета электроэнергии "Умный учет", приборы управления тепловой энергией. Использование солнечных батарей в ясную погоду позволяет не только обслуживать свой дом, но и подавать энергию на сторону. Применение же вакуумных стеклопакетов помогает достигать высоких показателей теплопроводности. Существует много инноваций. Часть их даже может производиться в России, что, несомненно, снижает их стоимость.

Барщевский: А во сколько обходится квадратный метр такого чуда?

Браверман: Себестоимость строительства такого жилья без учета затрат на инженерию - не более двадцати пяти тысяч рублей за 1 квадратный метр.

Барщевский: В России в силу ее масштаба все время выходит тришкин кафтан. С жильем для военных, допустим, получается, а с милиционерами, учителями, врачами?

Браверман: На это есть федеральные органы исполнительной власти - госраспорядители бюджетных средств. Они должны стимулировать своих сотрудников двумя способами. Первый - из федерального бюджета. Эта доля ни в коем случае не должна быть доминирующей, потому что упомянутый тришкин кафтан всех не выдержит. И второй - с помощью доступного, в том числе кооперативного, жилья. Если отдавать землю под отраслевые кооперативы врачей, учителей, ученых, помочь им с субсидированием первого взноса и доступной ставкой ипотеки, составляющей 10,5 - 11 процентов, обеспечить эти участки инфраструктурой, то проблема в принципе решаемая. Сегодня около 19 процентов населения уже пользуется подобного рода программами. Увеличение этой цифры до 35-45 процентов решает проблему целиком.