Поделиться
Жильцы дома N 61 по улице Рощинской в Екатеринбурге пытаются воспрепятствовать появлению пристроя к их многоэтажке: на этом месте можно парковать машины.
Жители одной из екатеринбургских окраин обратились в редакцию "РГ" в Екатеринбурге с просьбой помочь им отстоять сосновый бор, раскинувшийся рядом с их домами. На этом месте планируют построить развлекательный комплекс.
Хозяева квартир уже заселенных домов хотят, чтобы в их дворах были большие детские площадки, просторные парковки, чтобы окна квартир, как прежде, выходили на лес, а не на шумный торговый центр и уж тем более - не на окна впритык воткнутого здания. Люди как могут противятся уплотнительной застройке: пишут письма в надзорные ведомства, в органы власти, в прокуратуру, обращаются в суды, а параллельно круглосуточно дежурят у места планируемой стройки - физически не дают возможность что-то делать застройщику, перекрывают дороги...
Подобных конфликтов множество. И чаще всего они заканчиваются победой застройщиков. В Екатеринбурге, например, едва ли насчитается больше десятка случаев, когда жильцы старых домов отстояли свое право на просторный двор. И все эти победы связаны, во-первых, с тем, что новая стройка, воплотись она в бетон и стекло, вопиюще бы нарушила санитарные нормы, а во-вторых - с решением суда, который зафиксировал: да, действующие нормы будут нарушены, а следовательно, строить нельзя - запрещаем!
Всеобщий эквивалент
Как же гармонизировать отношения между жильцами и строителями? Ведь, положим руку на сердце, никто из нас не будет в восторге от перспектив нового строительства под боком, и дай нам только волю, в городе практически ничего не было бы построено - обязательно найдутся люди, для которых новый дом по каким-то причинам очень нежелателен. Профильные юристы уверены: если не гармонию, то хотя бы компромисс в отношения между жильцами старых домов и застройщиками могут внести деньги.
Стройка поблизости в конечном итоге скажется на рыночной стоимости старого жилья. При прочих равных условиях потенциальный покупатель предпочтет квартиру в тихом дворике с окнами на лес квартире в доме, у подножия которого недавно проложили трамвайные пути.
Коммерческая роща
Вид из окна, безусловно, влияет на изменение стоимости недвижимости, особенно дорогой. Вспомните хотя бы рекламу нового жилого комплекса, которая наделала много шуму в Екатеринбурге. Назвав свой комплекс по расположенной рядом Зеленой роще, застройщик привлекал покупателей именно тем, что греет их душу и глаз: "Твой дом - твоя роща". Это не только взбудоражило жителей прочих домов района, но даже заставило антимонопольную службу возбудить дело о недобросовестной, ненадлежащей рекламе и запретить ее: Зеленая роща как была, так и останется достоянием всех жителей города! Так что близость к парку, простор, тишина и прочие "нематериальные" показатели жилья - вполне материальны, это коммерческая составляющая цены жилья. Их долю в общей стоимости квадратного метра вполне можно исчислить.
Точно так же можно исчилить стоимость того же шума за окном. Начальник отдела аренды жилья крупного екатеринбургского агентства недвижимости Галина Кочнева приводит в пример дом номер три по улице Малышева. До того как рядом стали строить торговый центр, он считался образцовым, даже элитным.
- Но когда началось строительство, спрос на квартиры в этом доме резко упал. Мне объяснили почему: надо быть фанатом стройки, чтобы снять там жилье! Соответственно упали и цены. Если раньше трех-четырехкомнатную квартиру можно было сдать за 100 тысяч рублей в месяц, то сейчас она стоит лишь 60-70 тысяч рублей, - говорит Кочнева.
Уместно вспомнить о недавно открывшейся развязке на улице Московской. Дорога теперь проходит на уровне третьего и четвертого этажей стоящей вплотную к ней пятиэтажки. Риэлторы уверенно прогнозируют: цена квартир здесь неизбежно упадет. Впрочем, губернатор Свердловской области Александр Мишарин с выводами не спешит. На вопрос о том, будут ли жильцам компенсировать убытки, он отвечает, что компенсации возможны только в том случае, если не соблюдены санитарные нормы. "А вот повлияет ли вид из окна на стоимость квартиры, решит рынок", - заявил Мишарин.
Подпольные отношения
Хорошо, поживем - увидим. Но уже сегодня многие собственники строящихся объектов непублично, тихо-тихо откупаются от наиболее активных жильцов соседних домов. Открыто юристы застройщиков называют протестные действия жильцов хулиганством, вымогательством, но если знают, что согласование проекта прошло неидеально, что новый объект вписывается в старую застройку на грани фола, и при этом обнаруживают на противной стороне очень серьезного соперника - активного, юридически грамотного человека, - часто рекомендуют владельцу откупиться от него. С одной стороны, это, наверное, вымогательство, но с другой-то стороны - материальная компенсация ухудшений условий жизни: раньше был просторный двор, теперь его не будет... Беда в том, что в рамках правового поля таких компенсирующих сделок очень мало.
Внешний износ
Руководитель оценочного бюро Елена Топал вспоминает случай, произошедший несколько лет назад. В бюро обратился владелец квартиры, посчитавший, что ее рыночная цена упала из-за офисного здания, которое было построено близко к его дому. Он попросил специалистов подтвердить или опровергнуть его догадки. На языке оценщиков такие факторы, как снижение уровня освещения (инсоляции), повышенный уровень шума, испорченный вид из окна, называются внешним износом. Для того, чтобы вычислить, сколько потерял хозяин жилья из-за возникновения поблизости нового строительного объекта, нужно выразить величину внешнего износа в денежном эквиваленте. В том деле, как вспоминает Топал, ущерб составил около 20 процентов от стоимости квартиры. Суд первой инстанции вынес решение не в пользу жильца; суд, пересматривавший дело, запросил повторную экспертизу. Процесс растянулся на три года, но в конце концов хозяин жилплощади отстоял свое право на компенсацию.
Называя подобные случаи уникальными, юристы, оценщики и риэлторы тем не менее считают, что теоретически ничего невероятно сложного в таких делах нет. Главное - доказать причинно-следственную связь между снизившейся стоимостью старого жилья и появлением нового объекта и юридически корректно зафиксировать снижение цены.
Парная продажа
Кроме вышеописанного, оказывается, есть еще несколько способов выяснить, упала ли рыночная стоимость квартиры. Это, например, метод парных продаж. Отыскивается точно такая же квартира, как ваша, в таком же доме. Единственное, чем квартиры должны различаться, - вновь отстроенным поблизости объектом (высоткой во дворе, трамвайным кольцом, автомобильной развязкой и т. д.) Затем сравниваются суммы, которые покупатели готовы за эти две квартиры заплатить. Но проблема вот в чем: надо найти одинаковые - с одинаковыми ценообразующими факторами - квартиры.
Адвокат Свердловской областной гильдии адвокатов Екатерина Филимонова предлагает любопытный способ доказательства того, что спрос на жилье уменьшился и, следовательно, упала его цена:
- Можно попробовать составлять акты при осмотре квартиры потенциальными покупателями. В случае, если их не удовлетворяет исключительно вид из окна, попросите их написать такой акт, где бы они указали, что отказываются покупать квартиру только по этой причине. Обязательно в таких документах нужно указать имена, фамилии и паспортные данные покупателей. Желательно составлять акты в присутствии двух понятых, которые потом согласились бы прийти в суд.
Уловка на уловку
Адвокаты считают, что выиграть в суде у строителей очень сложно. Юрист Татьяна Кобисская вспоминает случай в поселке Монетном вблизи Березовского. Там рядом с частными домами построили 60-квартирную пятиэтажку. И огород частного дома оказался в двух метрах от стены этого дома. На участок с балконов постоянно летят окурки и мусор, с крыши дома на землю соседних участков стекает вода, и часть из них уже заболотилась - вырастить там уже ничего нельзя. Владельцы домов давно судятся с застройщиком, но пока это ни к чему не привело. Он избегает ответственности, пользуясь многочисленными пробелами в законодательстве.
А вот пострадавшие, как правило, недостаточно подкованы юридически. В благополучном исходе судебного процесса, о котором рассказала Елена Топал, главную роль сыграл как раз тот факт, что по специальности истец был строителем - он знал все юридические тонкости строительного дела.
- Чем больше людей включаются в этот процесс и пытаются защищать свои права, тем вероятнее, что суд встанет на их сторону, - считает адвокат Екатерина Филимонова. - Я даже на своем опыте в этом убеждалась. Когда у дома есть инициативная группа, шансы на успех значительно возрастают.
1 Шансы на успех в суде вырастут, если несколько жильцов, понесших ущерб из-за строительства нового объекта вблизи их дома, объединятся. В таком случае и судебные издержки в расчете на каждого истца будут меньше.
2 Если вы решили судиться с застройщиком, необходимо подготовить доказательства: заключения оценочных бюро о том, что стоимость жилья действительно упала из-за появления вблизи нового объекта, заключения Госстройнадзора, Ростехнадзора, архитектурного отдела администрации муниципалитета.
3 Судебные издержки возмещаются истцу за счет ответчика только в том случае, если истец выигрывает дело.