С 1 января 2011 года вступают в силу поправки к ФЗ N 73, согласно которым охранные обязательства заменят на паспорта объектов культурного наследия. Эти документы станут обязательными при совершении сделок с недвижимостью, включенной в госреестр в качестве памятника истории и культуры. При этом охранные обязательства, выданные ранее, останутся в силе.
Выдавать паспорта объектов культурного наследия поручено региональным уполномоченным органам в сфере охраны памятников. В Свердловской области это министерство культуры и туризма. Правда, у чиновников большие сомнения, что новый порядок меньше чем через месяц заработает.
- Думаю, объявят мораторий на это положение. Во-первых, у государства нет возможности изготавливать такие паспорта за свой счет, а собственников напрягать как-то нехорошо. Во-вторых, в паспорте должен указываться реестровый номер объекта. Насколько я знаю, ни в Свердловской области, ни в УрФО ни один памятник еще не имеет такого номера, - рассуждает Юрий Курашов, начальник управления государственной охраны объектов культурного наследия областного министерства.
По его мнению, сначала надо определиться, что и в каком качестве необходимо сохранять, то есть дать четкие определения понятиям "предмет охраны", "зона охраны", "территория памятника". В существующей версии закона они слишком размыты, что создает поводы для толкования.
Так, закон гласит, что под памятниками следует понимать отдельные здания, постройки, сооружения с исторически сложившейся территорией. А что является этой территорией? Участок, отведенный под дом, зачастую слишком мал и не позволяет нормально пользоваться зданием. Например, вокруг хорошо известной екатеринбуржцам Белой башни гвоздя вбить негде - настолько плотно нарезаны близлежащие участки. Формально их границы можно оспорить, но тогда государство погрязнет в судебных тяжбах. К тому же для определения площади исторически сложившейся территории памятника придется проводить экспертные изыскания, поднимать архивные документы. Когда-то суды принимали в качестве доказательства паспорта со схемой участка, выданные БТИ, но с тех пор, как начали действовать кадастровые паспорта, этот механизм уже не работает.
- В Свердловской области 1228 объектов культурного наследия, достаточная часть которых вызывает вопрос у граждан: почему они являются памятниками? Никто не знает, как определить предмет охраны, - нет соответствующих методик, четких критериев. Три эксперта могут составить три разные описи по одному и тому же объекту, - говорит Курашов.
В Росохранкультуры отмечают, что в июле вышло положение об аттестации специалистов по историко-культурной экспертизе. Теперь регионы могут начать выдвижение кандидатур, при отборе будут учитываться опыт, знания, авторитет экспертов. Когда пул сформируется, можно будет говорить об упорядочении системы.
Вообще, по мнению специалистов, сегодня иметь в собственности и пользовании памятник культуры может только достаточно состоятельный человек, поскольку это раз в пять дороже, чем построить новое здание.
- Те, кто имеет несчастье жить в многоквартирном доме, признанном памятником, испытывают ряд неудобств. К примеру, балконы им застеклить нельзя, окна пластиковые установить - тоже. Интерьеры с паркетами, встроенными шкафами, лепниной на потолке - все это жильцы обязаны сохранять, какой там евроремонт! Даже если делать косметический, сразу встают вопросы: можно ли считать смену обоев или передвижку перегородки работами по сохранению памятника или это уже необратимые изменения? Нужна ли специальная лицензия подрядчику? Раньше на охрану ставили все здание целиком - от чердака до подвала, но мы считаем, что в большинстве ансамблей планировку квартир можно не считать предметом охраны, то есть квартиры можно ремонтировать, объединять, - рассуждает Юрий Курашов.
По его словам, проблемой в этом случае становится и перевод жилого помещения в нежилое: закон отправляет собственника за разрешением не в Росохранкультуру и не в областное министерство, а ни больше ни меньше как в правительство РФ.
Еще один вопрос, не отрегулированный в законе, но сплошь и рядом возникающий на практике, - это взаимосвязь между объектом культурного наследия и его частью. Составить единое охранное обязательство на многоквартирный дом несложно, но кто будет его подписывать от имени собственника - ТСЖ, владельцы квартир, коммерсанты, арендующие в нем помещения? Чем больше подписей в документе, тем выше вероятность, что уже через пару месяцев его придется обновлять - оборот жилой и коммерческой недвижимости в городах идет активно. Кроме того, остается нерешенной проблема содержания общего имущества - крыши, лестниц, подвала, фасада и т. п. По закону требуется заключать договор о совместном использовании, но для этого собственники и арендаторы должны договориться, в какой пропорции они будут нести накладные расходы, а этого, как правило, не случается.
Более того, нередко возникают правовые коллизии из-за того, что в одном здании часть жильцов обременена охранными обязательствам, а часть - нет.
- Когда началась приватизация квартир в 1992 году, справки об имуществе выдавали БТИ. А регистраторы то указывали обременение объекта, то нет. В итоге люди, живущие на одной лестничном площадке, могли иметь совершенно разные договоры, - поясняет Юрий Курашов.
Страдают от правовой неразберихи не только граждане. Субъекты малого и среднего бизнеса, получившие право на выкуп арендуемого имущества, нередко не могут его реализовать, потому что муниципалитеты, заключая договор купли-продажи, не запрашивают охранные обязательства, в результате сделки признаются ничтожными. Но и тот, кому удалось стать собственником здания-памятника, не в восторге от того объема обязанностей, который на него сваливается.
- Наша фирма стала собственником помещения на первом этаже дома, расположенного в центре города. Предмет охраны - часть внутренней отделки и фасад. Уже сейчас возникают вопросы по механизму несения общих затрат, ведь у других правообладателей нет охранных обязательств. Еще очень важный момент: других бизнесменов здание привлекает с точки зрения размещения рекламы на фасаде. Причем размещают без всякого согласования с органами охраны памятников, а мы никак не можем этому воспрепятствовать, - рассказывает владелица магазина в Нижнем Тагиле.
Помимо того, возникают проблемы с оформлением земли под объектами культурного наследия, которая, по логике, тоже подпадает под охрану, а также с заключением краткосрочных договоров аренды. Они не регистрируются, а без этого арендодатель не может понудить арендатора подписать охранное обязательство.
Чтобы разрубить гордиев узел юридических недомолвок, адвокат Аркадий Майфат предлагает отказаться от индивидуальных охранных обязательств и создать универсальный режим объекта культурного наследия. В этом случае субъект (гражданин или юрлицо), становящийся собственником в результате приватизации или сделки купли-продажи, автоматически будет подпадать под обременение. А при невыполнении обязательств - лишаться права собственности по суду. Пока органы власти могут разорвать договор, если нарушаются сроки и виды работ, прописанные в охранном обязательстве, либо в тексте соглашения отсутствуют условия по сохранению памятника. По данным областного министерства культуры и туризма, уже сейчас есть возможность обратиться в суд и расторгнуть несколько сделок, заключенных в 2007 году в Екатеринбурге, Ирбите и Невьянске.
А вот директор одного из НИИ, профессор Александр Долгов считает, что хватит чураться слова "реконструкция". По его мнению, 90 процентов арендаторов не могут рационально управлять зданиями, не прибегая к их изменению, созданию новых площадей. Поэтому он предлагает выделять внутри исторических кварталов зону консервации (собственно памятники) и зону реконструкции - территорию, которая может быть использована для строительства новых зданий (пристроев, надстроев). При условии, что они впишутся в архитектурный ансамбль и будут с памятником единым целым не только функционально, но и композиционно.
- Только так мы сможем привлечь инвесторов и привести некрозную архитектурную среду в нормальный вид, сохранить значительное количество объектов культурного наследия не экстра-класса, - подчеркивает он.
С этой точкой зрения согласен и Юрий Курашов:
- Я обеими руками за реконструкцию как метод сохранения памятников. Такая модель особенно актуальна для России: у нас нет денег, которые вкладывают другие страны в сохранение национального достояния. В той же Финляндии коммерсанту в голову не придет изменять здание, потому что государство дотирует затраты. Для него экономически выгодно содержать дом в том состоянии, в котором он представляет ценность. У нас же все проблемы перекладываются на плечи собственников. В новой версии ФЗ-73 вообще убрана статья о компенсации.
Сергей Исачкин, руководитель управления Росохранкультуры по УрФО:
- Адаптация памятника к современным условиям не должно нарушать его состояние. В Европе никто не будет разрушать старинный особняк, чтобы установить джакузи, например. В УрФО по пути сохранения и использования памятников без нарушения их облика идет Тюменская область, а вот в Екатеринбурге и Челябинске реставрация зачастую заменяется реконструкцией, то есть новым капитальным строительством.