Три года прошло с тех пор, как государство отказалось от лицензирования оценочной деятельности, передав контроль над рынком саморегулируемым организациям. Что изменилось за это время, каково сегодня состояние рынка оценки в Свердловской области, выяснял корреспондент "РГ".
Сейчас в Свердловской области шесть СРО, в них числятся около 400 квалифицированных оценщиков. Стоит отметить, что на рынке работают также оценочные и консалтинговые предприятия, однако субъектом этого вида деятельности по закону является физическое лицо. Каждый оценщик от своего имени платит взносы в СРО и страхует там свою ответственность - правда, часто финансы на это выделяет непосредственно его фирма-работодатель.
В нашем регионе оценщиков готовят три вуза. Каждый год на рынок выходят порядка 120 молодых специалистов (это не считая колледжей, выпускающих экономистов, специализирующихся на недвижимости, но им для начала оценочной деятельности необходимы дополнительные курсы). Из выпускников только треть впоследствии вступают в СРО и продолжают работать по специальности. Но и это существенное прибавление. И конкуренция в этой сфере жесткая.
Наиболее быстро СРО росли в 2007-2008 годах. А вот в период кризиса в них вступали единицы, более того - были зафиксированы случаи добровольного выхода из организаций по простой причине - отсутствия заказов.
Ипотечный двигатель
Одним из главных факторов, влияющих на рынок оценки, эксперты называют ситуацию с ипотекой.
- Если в 2008 году к нам для оценки ипотечного жилья приходило ежедневно по 30 клиентов, то в кризисные времена - в среднем двое, - рассказывает Лидия Гимранова, руководитель одного из уральских центров оценки. - То есть оборот сократился в 15 раз. Сейчас приток клиентов увеличился, однако на докризисный уровень мы пока не вышли.
При Свердловском агентстве ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) аккредитовано пять оценочных компаний. За одиннадцать месяцев прошлого года здесь было выдано порядка полутора тысяч займов - в среднем на одну оценочную компанию пришлось по триста квартир.
Минимальное количество аккредитованных при СРО оценщиков в специализированной компании - два человека. Разумеется, часто их больше. Средняя стоимость оценки квартиры составляет сейчас 2,5-3 тысячи рублей. Путем нехитрых расчетов становится понятно, что даже признанные оценщики со стабильной репутацией и эксклюзивными контрактами не могут похвастать сверхдоходами.
Как отмечает Андрей Потапов, руководитель Свердловского регионального отделения Российского общества оценщиков, когда необходимо было выживать, специалисты нередко не гнушались и демпингом - до 1,5 тысячи рублей и даже ниже. Цены на рынке сбивали как начинающие игроки, стремящиеся занять нишу, так и заказчики - крупные финансовые учреждения, снижающие издержки за счет проведения тендеров и заключения долгосрочных договоров с независимыми оценщиками по расценкам вдвое ниже рыночных. По словам эксперта, выигравшие зачастую сами не рады: порой плата не покрывает даже транспортные расходы, если объект находится в другом городе, да и временные затраты неадекватны вознаграждению. Объемы ввода жилья на первичном рынке определяющей роли для занятости оценщиков пока не играют. В целом наблюдается тенденция очень медленного восстановления рынка.
Также примечательно, что растут заказы на оценку активов ликвидируемых или реорганизуемых компаний и возникает потребность именно в оценке бизнеса, а не просто его основных фондов. Это тоже одно из следствий кризисных явлений.
Потеря независимости
Эксперты рынка отмечают нарастающую тенденцию ухода независимых специалистов на работу в крупные предприятия разного профиля. Это обусловлено несколькими факторами, в числе которых, несомненно, - сокращение количества заказов. Например, все больше финансовых учреждений принимают в штат сотрудников для работы с кредитами и залогами. По сути, это тоже оценка, но отчетность по ней специфическая, не выходящая за пределы банка и не требующая плановой проверки со стороны контролирующих органов - СРО и Федеральной регистрационной службы. Числиться в СРО таким специалистам уже не обязательно. Кроме того, в составе крупных холдингов создаются специальные консалтинговые подразделения с функцией оценочной деятельности, которая ранее была отдана на аутсорсинг.
- Плюсы, наряду со стабильным объемом работы для оценщика, здесь управленческие - это подконтрольная структура, которую можно программировать под свои задачи. Минус отсюда же и вытекает - оценка уже не будет независимой. СРО эффективнее работает и "направляет" независимых оценщиков. Среди предприятий, встраивающих в свои холдинги оценочные подразделения, следует выделить банки. Одна из причин, которая подвигает их на такие действия, - это неудовлетворенность качеством услуг на рынке, - считает Андрей Потапов.
Издержки самоконтроля
Требовать слишком многого от института саморегулирования пока рано, считают в территориальном управлении Росимущества по Свердловской области
- Тому есть несколько причин. Во-первых, излишне формализованные требования к отчетам и отсутствие четкой методологической базы. Это ведет к спекуляции методиками и фактическому приведению результата к "пожеланиям" заказчика, который свято уверен в том, что лучше всех знает цифры по оцениваемому объекту. Во-вторых, порог отбора в профессию низок - достаточно выполнить несложный и не слишком дорогостоящий набор процедур (получить диплом о переподготовке, вступить в СРО, для чего, кстати, не требуется дополнительных квалификационных запросов). В результате на рынке оценки присутствует целая армия псевдоспециалистов, готовых написать в своих отчетах все, что угодно клиенту. Такие выводы имеют мало общего с рыночной стоимостью оцениваемых объектов, - считает руководитель управления Росимущества в Свердловской области Владимир Островский.
Вот типичный, по словам специалистов, случай: руководство одного из федеральных предприятий вознамерилось сдать в аренду помещения в центре Екатеринбурга таким образом, чтобы большая часть дохода от аренды пошла мимо бюджета. Пригласив для подтверждения копеечной ставки "нужного" оценщика, предприятие сдает его отчет в управление Росимущества для утверждения суммы аренды. И получает мотивированный отказ со ссылками на нормы закона и стандарты и замечанием, что данная цена никак не соответствует рыночному уровню. Тут начинается самое интересное: этот же отчет сдается с некоторыми исправлениями еще около десятка раз - с каждым новым отказом в согласовании арендная ставка увеличивается на несколько рублей. Заканчиваются подобные "эпопеи" обычно тем, что все-таки удается довести цену до среднерыночной, и случаи такие отнюдь не редки. Зачастую отчеты оценщиков настолько халтурны, что в ангажированности исполнителя нет никаких сомнений, впрочем, в документе обычно указывается, что данная работа - "частное мнение" оценщика.
- Все, что мы можем сделать в такой ситуации, - не принимать во внимание подозрительные бумаги, - уточняют в Росимуществе.
Доказать, что такими отчетами нанесен реальный ущерб, очень сложно. Со стороны СРО принимаются дисциплинарные меры, но до выплаты страховых возмещений дело еще не доходило.
Сами оценщики, состоящие в СРО, видят минус нынешней системы в довольно высоком размере страховых взносов. Плюсы же заключаются в регулярном снабжении членов СРО свежей законодательной информацией, участии в обучающих семинарах и повышении дисциплины в исполнении требований по повышению квалификации.
Следует отметить, что независимым оценщикам разрешили проводить оценку не только рыночной, но и кадастровой стоимости объектов недвижимости. Проверять отчеты о кадастровой оценке будут в СРО. Государство, передавая эту функцию бизнесу, увеличивает и страховую ответственность экспертов-оценщиков, проводящих экспертизу таких отчетов, с 600 тысяч до пяти миллионов рублей. Таким образом, достойная работа участников - в интересах самих СРО: пара случаев взыскания - и небольшая саморегулируемая организация может обанкротиться.