Поделиться
Эксперты компании Penny Lane Realty составили рейтинг наиболее перспективных городов России для инвестирования в жилую недвижимость. На первом месте оказался Екатеринбург, на втором - Казань, далее следуют Томск и Краснодар, замыкает топ-5 Ростов-на-Дону.
При составлении рейтинга специалисты компании брали за основу 8 параметров: безопасность для жизни, экологическую обстановку, стратегическую важность градообразующих отраслей производства, экономическую эффективность градообразующих предприятий, доход на душу населения, планы региональных властей и федеральные целевые программы по развитию города, уровень средних цен на первичном и вторичном рынках и объемы жилищного строительства.
Екатеринбург занял первое место в рейтинге в том числе из-за высоких показателей роста производства обрабатывающих предприятий (23,5% против 5,2% в целом по России за прошлый год), жилищного строительства, а также благодаря планам местных властей по созданию комфортной среды проживания. В пользу Казани засчитали лидерство по темпу роста цен на жилье (15,1% на первичном и 15,5% на вторичном рынке). Томск завоевал третье место во многом благодаря растущей популярности города как центра международного сотрудничества в сфере инновационных программ и разработок и площадки для встреч на международном уровне. Краснодар вошел в пятерку как очень комфортный для проживания город и лидер по росту цен на новое типовое жилье и по объемам строительства жилья. А Ростов-на-Дону - благодаря выгодному географическому положению, высокому уровню развития торговли, в том числе международной, и банковских услуг.
Москва и Санкт-Петербург в пятерку лидеров не вошли, однако это вовсе не значит, что в столицах предстоит стагнация рынка жилой недвижимости. Однако темпы роста цен в Москве и в Питере все же не самые высокие в стране. К тому же жилье в столицах уже поднялось с ценового дна, поэтому, считают эксперты, для наиболее эффективного вложения средств имеет смысл наблюдать за ценами других городов: в некоторых из них они все еще минимальны.
"Входить на рынок нужно в момент, когда он находится на минимуме и есть основания для роста. Чтобы получить дивиденды на рынке недвижимости, необходимо выбрать города, отвечающие двум условиям: сравнительно низкая стоимость жилья и наличие оснований для роста инвестиций в экономику города, - говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Руководствоваться одним только минимальным показателем средних цен нельзя. Жилье может быть недооцененным именно потому, что нет никаких намеков на развитие города в обозримом будущем. В этом случае оно может продолжать оставаться недооцененным хоть пять, хоть десять лет. Резко "рвануть вверх" не может рынок ни в одном российском городе. Для резкого подорожания необходим такой же резкий рост платежеспособного спроса".
По мнению Зиминского, о хороших перспективах для инвестиций в городах, вошедших в рейтинг, говорит положительная динамика реального сектора производства и сферы услуг, торговли, строительства, социальной сферы и международного сотрудничества: эти факторы всегда способствуют увеличению объемов инвестиций в инфраструктуру города, что помогает созданию комфортной среды для проживания и, соответственно, роста цен. А вот аналитик "Инвесткафе" Антон Сафонов к этим параметрам добавил бы еще оценку миграции, поскольку это также достаточно сильно влияет на спрос на недвижимость. Кроме этого, по его мнению, можно учесть наличие в городе крупных вузов.
Владислав Луцков, генеральный директор "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ", считает ключевыми факторами для инвестора текущую и прогнозируемую конкуренцию в отрасли строительства/недвижимости, возможности с точки зрения строительного ресурса того или иного инвестора, в том числе для данного региона/города, ситуацию с поставщиками стройматериалов, развитость транспортной и логистической инфраструктуры и многие другие показатели. "Но самое главное - это стоимость входа на рынок и инвестиционная стоимость приобретения прав на земельный участок/имущественный комплекс, - считает он. - Даже в не самых динамично развивающихся регионах/городах можно найти очень привлекательный объект инвестиций, который будет обеспечен нишевым спросом, а его инвестиционная стоимость гарантирует высокую рентабельность и экономическую эффективность проекта".
Выбор города для вложений капиталов в недвижимость зависит и от стратегии инвестирования. "Если ставка делается именно на рост цен на недвижимость в перспективе 5-10 лет с целью последующей продажи, то можно выбирать города из рейтинга, а также Москву и Санкт-Петербург. Если же недвижимость покупается в основном для сдачи в аренду, то лучше всего выбирать города с населением от 1 млн человек, - говорит Антон Сафонов. - Что касается городов с немногочисленным населением, а также с небольшим количеством градообразующих предприятий, инвестиции в жилье здесь довольно рискованны. В случае сложной экономической или политической обстановки именно в таких городах сильнее всего падает цена на недвижимость".
Самыми же перспективными регионами для инвестора Владислав Луцков считает Москву и Московскую область, Санкт-Петербург, Черноморское побережье России (Сочи, Геленджик и Анапа, а также их пригороды), за ними следуют крупные региональные города-миллионники как административные и финансовые центры для своих регионов.