К 2015 году доля индивидуального жилья в Свердловской области должна сравняться с долей многоэтажного строительства. Под коттеджи и таун-хаусы в региональной целевой программе отведено 3700 гектаров. Основными площадками станут города Арамиль, Асбест, Нижний Тагил, Заречный, Краснотурьинск, Каменск-Уральский, Екатеринбург.
Вот только власти и застройщики диаметрально противоположно оценивают перспективы подобных проектов. Даже портрет будущего жильца им видится по-разному. Если бизнес склонен ориентироваться на средний класс, который может себе позволить через заемные механизмы внести 2-3 миллиона рублей за дом и 800 тысяч - за пару соток прилегающего участка, то муниципалитеты мечтают переселить за город малообеспеченных, стоящих в очереди на получение социального жилья. Так, в образцовом поселке Светлореченском, который сейчас возводится на окраине Екатеринбурга, будут проживать 90 молодых семей. На самом деле желающих было гораздо больше, но многим отказали из-за финансовой несостоятельности. И это притом что для льготников цена квадратного метра на 15 тысяч рублей меньше, чем для всех остальных. Потянут ли они текущие расходы на загородное жилье?
- В поселке Медный-2 3500 коттеджей, общественный транспорт развит слабо, а машина - удовольствие недешевое. К тому же придется терять 1,5-2 часа на дорогу утром и вечером. Жители поселков на сысертском направлении уже столкнулись с такой проблемой, - рассуждает Владимир Малинкин, директор бюро инноваций и инвестиций НП "Деревянное домостроение Урала".
По его мнению, причина неудач некоторых девелоперских проектов в том, что отсутствует единая политика в сфере малоэтажного строительства и нормативная база - как на федеральном уровне, так и на региональном.
- На основании одного желания жильца дом не спроектируешь. И обязать застройщика резервировать 30 процентов земель в поселке под инфраструктурные объекты нельзя. Вот и получаются вместо комплексных поселков "группы домов" без магазина, детской площадки, нормальных дорог, - продолжает Малинкин.
Интересно, что Свердловская область уже второй раз пытается реализовать концепцию дешевого загородного жилья. Принятый два года назад закон о бесплатном выделении земельных участков под ИЖС всем категориям льготников спровоцировал жесткие дебаты. Оказалось, что желающих получить участок в 90 раз больше, чем свободных земель поселений. Признав ошибку, власти решили изменить механизм: теперь наделы будут предоставляться только под конкретные проекты домов, чтобы исключить земельные спекуляции. К сожалению, такие меры нельзя применить к тем, кто выиграл право на землю на аукционе. Сегодня в окрестностях Екатеринбурга простаивают несколько тысяч гектаров, выделенных под ИЖС, и принудить арендаторов начать стройку невозможно: нет правового механизма.
Проектировщики утверждают, что вне зависимости от технологии себестоимость квадратного метра в "малоэтажке" колеблется в пределах 15-25 тысяч рублей. Все остальное - сети и инфраструктура. Порядка 50 процентов рыночной надбавки приходится на строительство дороги, 30 - на водоснабжение и канализацию, 15 - на электричество, газ, связь.
- Сократить затраты можно на 10-15 процентов только за счет технических решений, - уверена Светлана Ильина, директор проектировочной организации. - Можно вместо шестиметровой дороги проложить 4,5-метровую. Вместо чугунных колодцев установить пластиковые. Сами дома можно изготавливать на потоке. Пора, в конце концов, избавляться от стереотипов, что каркасное жилье непрестижно. В Московской области даже VIP-поселки состоят из каркасных домов.
- То, что проектируется с точки зрения бедности, меня угнетает. На четырех с половиной метрах два внедорожника не разъедутся. Да, индивидуальные проекты изначально дороже. Но мы пытаемся все что-то среднее изобрести, - возражает Вадим Шамшурин, директор по развитию загородного элитного поселка.
По мнению экспертов, и Свердловская область, и Россия в целом оказались не готовы к резкому повороту от многоэтажной застройки к малоэтажке. В регионе утверждено лишь 25-30 процентов муниципальных правил землепользования и застройки, и есть большие сомнения, что до 2012 года работа будет закончена. Несмотря на контроль областных властей и выделенные субсидии (276,5 миллиона рублей только в 2011 году), муниципалитеты не торопятся подавать заявки на софинансирование, потому что не приняли целевые подпрограммы. Под угрозу комплексное строительство ставит и волокита с оформлением документации.
- Желающих строить индивидуальное жилье много, земли тоже, но мы тонем в бюрократических процедурах, - отмечает Александр Мальцев, начальник управления архитектуры и градостроительства администрации Нижнего Тагила. - Для крупных городов механизм предоставления земельных участков через аукционы, может, и имеет смысл, а в малых городах - нет. Группы риелторов просто скупают право аренды и спекулируют землей.
Также необходимо, по словам экспертов, упростить процедуру изменения категории земель. Сегодня вокруг мегаполисов, как грибы, растут коттеджные поселки. Многие из них расположены на сельхозземлях: они не имеют градостроительной документации, то есть поселков таких де-юре нет, их жители годами не платят налоги, не регистрируют недвижимость, пользуются электроснабжением и водой по временным схемам. Хотя в ближайшем будущем ситуация может измениться. В конце 2010 года в области была создана межведомственная рабочая группа из специалистов Росреестра, Россельхознадзора и Росприроднадзора, которая будет заниматься выявлением нарушений в сфере земельного законодательства и следить за качеством земельного контроля в муниципалитетах.