Домик у моря в Испании или Болгарии может стоить дешевле, чем квартирка на вторичном рынке Екатеринбурга: из-за кризиса цены на заморское жилье заметно снизились. Вот только не обманчива ли эта доступность?
Как утверждают уральские риелторы, если в Екатеринбурге по цене до миллиона рублей можно найти разве что комнату в коммуналке в доме 30-х годов постройки или затрапезную "малосемейку" на Вторчермете, то в Болгарии за те же деньги - современную квартиру на Солнечном берегу. Однокомнатную "хрущевку" в столице Среднего Урала можно обменять на 54 "квадрата" в Испании - на линии моря, с отдельным входом и бассейном.
Любопытную схему приобретения недвижимости начали практиковать риелторы на Кипре. Рассчитана она прежде всего на тех, кто не обладает значительными средствами. Нескольким компаньонам предлагают объединиться и купить дом у моря долевым способом. Друзья-коллеги сообща приобретают объект, пользуются им в любой сезон и даже могут заработать, сдавая дом в краткосрочную аренду.
- Мы начали практиковать эту схему с 2009 года и продали 17 объектов, - рассказывает представитель компании-застройщика на Кипре Дмитрий Симионидис. - Если покупатели в силах выплатить кредит в течение четырех лет, кипрское законодательство позволяет оформить дом на физических лиц. Если требуется более четырех лет, на острове специально под сделку открывается юридическая компания, в которой каждый из дольщиков имеет пакет акций.
А вот коммерческое жилье на Кипре явно не представляет такого интереса, как в России: приносимый им доход может составить всего 2-3 процента годовых. Да и гостиничный бизнес из-за снижения клиентопотока приносит не более двух процентов прибыли, а чаще и вовсе уходит в минус.
В Болгарии внешний рынок, нацеленный на иностранных инвесторов, активно развивался с 2004 года, но после обвала цен просел на 10-50 процентов. Как отметила координатор направления зарубежной недвижимости одного из екатеринбургских риелторских агентств Галина Кочнева, сегодня никто не берется делать прогнозы. На понижение цен играет отсутствие спроса. Принятие Болгарии в члены ЕС (и как следствие - ограничения на строительство в прибрежной полосе), наоборот, толкает их вверх. Так, из запланированных 1,5 тысячи комплексов реально строятся только 50, в итоге возник острый дефицит хорошей курортной недвижимости (на которую, кстати, приходится около 90 процентов сделок). Этот сегмент рынка упал всего на 5-10 процентов, тогда как в среднем болгарское жилье подешевело на 40 процентов и стоит 1100-1200 евро за квадратный метр. Но рынок вряд ли будет проседать дальше. Примечательно, что 75 процентов недвижимости в этой стране россияне приобретают для отдыха, и только четверть - с целью инвестиций.
Испанское законодательство довольно лояльно к россиянам, желающим обзавестись недвижимостью в этой стране. По информации Галины Кочневой, ипотека в Испании относительно доступна, в ряде случаев банк может финансировать 70-80 и даже 100 процентов покупки.
И все же: почему в Екатеринбурге жилье стоит гораздо дороже, чем аналогичное в некоторых странах за рубежом? Как отмечают эксперты, факторов множество. Например, бизнес-активность населения, завершение строительных проектов, разрастание городских границ. Климатические особенности также сказываются на себестоимости строительных технологий - и в итоге на цене недвижимости.
В любом случае, если вы решились приобрести недвижимость за рубежом, эксперты предупреждают: лучше обратиться в риелторское агентство. Не стоит пытаться сэкономить, лишаясь при этом информационной и юридической поддержки. Неспециалисту трудно самостоятельно проанализировать рынок. Более 90 процентов россиян покупают в итоге совсем не то, что изначально выбрали на картинке.
Причем покупка жилья напрямую, без агентства, отнюдь не всегда позволяет снизить цену, тем более что в ряде стран комиссия уже заложена в стоимость объекта. Торговаться, покупая новострой, почти бессмысленно, а вот на вторичном рынке, отмечают риелторы, можно сбить цену на 30-50 процентов.
Владимир Герасименко, вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности:
- В кризис в европейских странах недвижимость дешевела значительно быстрее, чем в Екатеринбурге. И сейчас этот рынок, безусловно, очень привлекателен. Не исключено даже, что будет вторая волна кризиса и цены продолжат падать.
За рубежом проценты по ипотечному кредиту вдвое меньше, чем у нас. Плюс во многих европейских странах можно приобретать жилье через строительные сберегательные кассы. Копишь процентов 30 на первоначальный взнос, а государство гасит значительную часть, всячески поощряя приобретение жилья в собственность, в том числе иностранцами, что дает право в упрощенном порядке получить гражданство или вид на жительство.
Да, пока налог и плата за содержание жилья в России ниже, чем в Европе. Но скоро ситуация изменится - в ближайшей перспективе мы перейдем на единый налог на недвижимость. Платежи возрастут кратно, по некоторым объектам - до 10 раз.
На Урале цены на жилье упали в кризис на 15-30 процентов. Но далее они неизбежно будут расти. Проблема в том, что в Свердловской области на рынке недвижимости ограничено предложение. А потребность в жилье (особенно эконом-класса) огромная.
Сделки с зарубежной недвижимостью составляют в общем количестве менее одного процента, и вряд ли соотношение изменится кардинально. Наиболее охотно ее покупают предприниматели: многие видят все меньше перспектив работы в России, в том числе из-за сильного налогового давления, и перемещают бизнес за рубеж.