С 1 апреля 2011 года вступают в силу поправки в главу 21 "НДС" НК РФ, внесенные Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ: реализация (передача) на территории РФ государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (так называемая "малая приватизация"), не признается объектом налогообложения НДС. Льгота действует только в отношении имущества, составляющего казну соответствующего образования (РФ, республики, города, области и т.д.).
Малая приватизация производится арендаторами - субъектами малого и среднего предпринимательства (МСП) без конкурса в заявительном порядке по цене, равной рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком, при соблюдении условий, определенных законом N 159-ФЗ. Новая льгота по НДС "задним числом" не действует. Переходных правил для нее ни НК РФ, ни закон N 395-ФЗ не содержат. Чиновники на запросы обеспокоенных "малышей" пока не отвечают.
Исходя из практики разрешения проблем с НДС в переходных периодах "без правил" можно предположить следующее.
Налоговым периодом по НДС является квартал. Ко всей сделке малой приватизации, приходящейся на разные налоговые периоды, скорее всего, будут по аналогии применяться правила п. 8 ст.149 НК РФ: налоговая база определяется на дату отгрузки товаров независимо от даты их оплаты. При реализации недвижимости для целей НДС датой отгрузки считается передача права собственности на этот товар (п. 3 ст.167 НК РФ). По правилам гражданского законодательства переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации и происходит после нее. Таким образом, по НДС льготируется только реализация госнедвижимости, которая состоялась (зарегистрировано право собственности покупателя на объект) не ранее 01.04.2011.
Правильный договор купли-продажи (выкупа арендованного госимущества), заключенный до 01.04.2011, должен содержать сумму НДС отдельной строкой (письмо Минфина РФ от 30.07.2010 N 03-07-11/325). Конкретную сумму налога к уплате в бюджет субъект МСП - покупатель должен в качестве налогового агента исчислять самостоятельно пропорционально сумме очередного платежа продавцу. Налог фиксируется в счете-фактуре, который покупатель составляет в единственном экземпляре "для себя". Уплата НДС, по мнению минфина, производится налоговым агентом равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим налоговым периодом (письмо от 19.03.2010 N 03-07-11/72). "Малыши", подпадающие под новую льготу, счета-фактуры не составляют, НДС в бюджет не платят.
Если регистрация права собственности субъекта МСП на выкупаемую по закону N 159-ФЗ госнедвижимость до 01.04.2011 еще не состоялась, то, по идее, такой договор купли-продажи подлежит изменению: из выкупной стоимости нужно исключить НДС.
Если НДС по этой сделке был уже полностью или частично предварительно уплачен в бюджет, то получается, что покупатель налог переплатил и имеет право на его возврат. К сожалению, правила возврата налоговым агентам (в том числе спецрежимникам - "упрощенцам", "вмененщикам") переплаченного НДС налоговым законодательством прямо не установлены. В любом случае у налоговиков нет оснований требовать для целей такого возврата уточненные декларации по НДС за прошлые периоды. Соответствующую аргументацию по поводу "уточненок" можно посмотреть в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 10120/10.
В настоящее время обсуждается вопрос о вероятности распространения законодателем льготы по НДС на малых приватизаторов, у которых право собственности на госнедвижимость уже зарегистрировано до 01.04.2011, и планы возврата таким лицам уплаченного в бюджет налога. Представляется, что на практике это сделать будет весьма сложно. Особенно если договор купли-продажи госнедвижимости уже исполнен обеими сторонами.