Поделиться
Жилищный рынок постепенно выходит из кризиса и активизируется, в том числе и в регионах Северного Кавказа. Эксперты в области недвижимости оценили ситуацию в субъектах России, и, как оказалось, дешевле всего квартиру можно купить в городах СКФО.
По мнению аналитиков, на стоимость жилья в округе влияет тревожная в плане безопасности обстановка в этом регионе: северокавказские республики по-прежнему остаются основными поставщиками криминальных новостей. Кроме того, на цене квадратного метра отражается очень высокий уровень безработицы и низкие доходы населения, малоразвитая система кредитования. Все это в итоге не способствует процветанию рынка недвижимости на Северном Кавказе.
Кавказский квартет
Рейтинг столиц регионов РФ с самой низкой средней ценой за квадратный метр жилья (его составили эксперты российской компании - одного из крупнейших операторов на рынке недвижимости) возглавляет Грозный. Специалисты учитывали средние цены на первичном и вторичном рынках и объемы жилищного строительства.
Как подсчитали эксперты, в столице Чеченской Республики средняя цена квадратного мет-ра - 22,3 тысячи рублей. Такая дешевизна обусловлена тем, что в регионе высокая безработица, неспокойная криминальная ситуация, сказываются последствия двух войн.
Хотя темпы жилищного строительства в столице Чеченской Республики с каждым годом растут. По данным компании, если в 2007 году в Грозном возвели почти 216 тысяч квадратных метров жилья, то в 2010-м - уже 340,5 тысячи. Реализуется амбициозный проект "Грозный Сити": на площади в 500 гектаров предполагается построить 50 домов от 12 до 45 этажей. В этом году на территории центрального рынка планируется приступить к созданию жилого квартала, а также начать реализацию проекта комплексной застройки площади "Минутка".
Помимо чеченской столицы, в пятерку городов с самой низкой стоимостью жилья вошли также Магас, Махачкала и Владикавказ.
Обновка по-столичному
Республиканский центр Ингушетии со средней ценой квадратного метра - 25,8 тысячи рублей на третьем месте в рейтинге (на втором Биробиджан - столица Еврейской автономной области).
Магас был заложен в 1994 году специально для того, чтобы стать новой столицей Ингушетии. Его общая площадь пока не превышает 15 квадратных километров. Со времен строительства Санкт-Петербурга это первый опыт в России по возведению "с нуля" столичного города, пусть и регионального масштаба. Низкая стоимость жилья здесь связана с тем, что Магас, по сути, только начал строиться. На сегодня это самый маленький город в РФ по численности населения. По данным пресс-службы правительства республики, здесь живет более двух тысяч человек, а работает свыше 12 тысяч. Однако Магас стремительно развивается и, по оценкам экспертов, весьма перспективен для долгосрочного инвестирования в жилую недвижимость. По утвержденному генплану города, в будущем здесь должно поселиться 30 тысяч жителей.
Махачкала заняла четвертую строчку в ценовом топ-листе, здесь средняя стоимость квадратного метра - 28,9 тысячи рублей. Как отмечают аналитики, в 2009 году в столице Дагестана было введено в эксплуатацию 242,5 тысячи квадратных метров жилья, в прошлом году чуть больше - 274 тысячи. В 2011-2015 годах планируется увеличить объемы жилищного строительства до 400-500 тысяч квадратных метров ежегодно. Пока же, по мнению экспертов, развитие рынка недвижимости Махачкалы сдерживается социальной напряженностью, низкими доходами горожан и высоким уровнем преступности в регионе.
Владикавказ - на пятом месте в рейтинге, здесь средняя цена квадратного метра 29,7 тысячи рублей. В 2009 году в столице Северной Осетии было введено 150 тысяч квадратных метров жилья, а в 2010 году - 175 тысяч. Удалось реализовать пилотный проект по строительству квартир мансардного типа для молодежи. В 2011 году планируется начать возведение жилых микрорайонов "Северный", "Московский квартал" и "Новый город" с общей жилой площадью 95 тысяч, 378 тысяч и 1,2 миллио- на квадратных метров соответственно.
Низкая стоимость жилья в этом городе объясняется близостью Владикавказа к Южной Осетии (после августовских событий 2008 года сюда прибыли тысячи беженцев). Помимо этого, здесь работает завод, который производит цинк, свинец, кадмий, серную кислоту и является источником загрязнения атмосферы.
- Результаты сравнительного анализа выявили противоречия и проблемы развития российского рынка недвижимости, - говорит директор департамента продаж элитной недвижимости Александр Зиминский. - С точки зрения климата, природных условий и ландшафта, во всех городах, вошедших в рейтинг, кроме Биробиджана, созданы все условия для процветания туристического бизнеса, успешного развития жилой и коммерческой недвижимости. Здесь теплый климат, термальные источники, удобное транспортное сообщение, живописные горные склоны и море. Природа дала этим местам все, что нужно для создания горно-лыжных, лечебно-оздоровительных и SPA-курортов. Эти города вполне возможно сделать популярными молодежными туристическими центрами. Однако пока власти не справятся с политической нестабильностью, крайне высоким уровнем преступности и социальной напряженностью на Северном Кавказе, потенциал этих городов будет оставаться нереализованным. Сейчас объем государственных инвести-ций в курорты Северного Кавказа составляет 60 мил- лиардов рублей. Однако это капля в море по сравнению с тем объемом финансовых средств, которые могли бы быть вложены в округ российски- ми и зарубежными девелопе-рами. Если когда-нибудь проблема "горячих точек" на Северном Кавказе будет окончательно решена, то этот регион, как и Сочи, станет одной большой инвестиционной площадкой.
Короткий метр
Между тем, несмотря на сравнительно невысокие цены на квадратные метры, в регионах СКФО низкий уровень обеспеченности людей жильем. Лучше всего ситуация в Северной Осетии: здесь в 2008 году этот показатель был 26,1 квадратного метра на человека. Сложнее в этом плане жителям Дагестана, где в это время на одного человека приходилось 16,5 квадратного метра жилья. Хуже всего дела обстояли в Ингушетии и Чечне, там эта планка стала самой низкой в стране - 10,9 и 13,4 квадратного метра на человека соответственно.
Темпы жилищного строительства в Северо-Кавказском федеральном округе значительно ниже, чем в среднем по России. В 2009 году на одну тысячу человек было введено 302 квадратных метра жилья - почти вдвое меньше, чем в Центральном федеральном округе.
Объясняется это несколькими причинами, в том числе низкой платежеспособностью населения и неразвитым рынком кредитования, в том числе ипотечного. Тормозит развитие жилищного строительства относительно высокая стоимость возведения домов, что связано помимо прочего с дороговизной строительных материалов. В Кабардино-Балкарии, например, стоимость строительства одного квадратного метра составила 34,5 тысячи рублей (в среднем по РФ - 30,3 тысячи).
Однако, по прогнозам экспертов, спрос на жилье в ближайшие годы в округе будет расти. Повлияет в данном случае и демографическая ситуация: предполагаемый прирост населения в СКФО за десять лет составит около 800 тысяч человек. А чтобы к 2020 году на одну "душу" приходилось хотя бы 22 квадратных метра жилья, необходимо построить около 60 миллионов тех самых "квадратов".
В Северо-Кавказском федеральном округе реализуется несколько федеральных целевых и ведомственных программ, которые должны улучшить ситуацию с обеспеченностью жильем. Но, как отмечается в Стратегии социально-экономического развития округа, средств, которые выделяются, явно недостаточно. В республиках пробуют и сами решать эту проблему.
Как уже писала "РГ" (N 60 от 23 марта 2011 года), в Дагестане принята региональная целевая программа по стимулированию жилищного строительства с объемом финансирования более 400 миллиардов рублей. Причем предполагается возводить многоэтажки с квартирами эконом-класса. А в Ингушетии власти решили поддержать местных производителей строительных материалов: у многих из них сегодня существуют проблемы со сбытом своей продукции, но при этом ингушские подрядчики завозят в республику стройматериалы из других регионов. С этого года ситуация может измениться. Глава региона Юнус-Бек Евкуров поручил чиновникам проработать вопрос использования продукции республиканских предприятий стройиндустрии при возведении объектов госзаказа.
Максим Клягин, аналитик УК "Финам менеджмент":
- В целом экспертные оценки совпадают с общими данными официальной статистики. Согласно сведениям Федеральной службы государственной статистки, стоимость жилой недвижимости в СКФО формируется на наиболее низком среди всех федеральных округов уровне. В среднем в 2010 году цена квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке в СКФО была в 1,65 раза ниже среднего по России показателя, на вторичном рынке - ниже в 1,9 раза. Естественно, ничего неожиданного в подобных результатах исследования и данных государственной статистики нет. Основная причина существенно более низкой стоимости жилой недвижимости СКФО - весьма невысокий уровень экономического развития большинства субъектов нового округа, в ряде регионов сопровождающийся политической нестабильностью, и, как следствие, низкий уровень платежеспособного спроса. Динамика цен на жилую недвижимость будет зависеть прежде всего от успехов в части экономического развития данного федерального округа. В случае формирования здесь более благоприятной экономической и социально-политической конъюнктуры рост цен, конечно, возможен. Но, на наш взгляд, это, скорее, вероятно в перспективе долгосрочной.
Между тем
В Северо-Кавказском федеральном округе в силу национальных традиций наиболее развито индивидуальное жилищное строительство. Например, в отдельных регионах Чеченской Республики и Кабардино-Балкарии его доля превышает 93 процента, а в Ингушетии - 88 процентов. В остальных регионах этот показатель также высок - более 50 процентов. Согласно прогнозам, на индивидуальное жилищное строительство в Северо-Кавказском федеральном округе будет приходиться около 80 процентов площади возводимых в округе домостроений.