Поделиться
Недавно мы рассказали об уникальном доме в Екатеринбурге, жильцы которого взяли управление в свои руки и так преуспели, что по их пути захотели пойти и другие горожане.
Большой читательский интерес и подвиг нас вернуться к этой истории: рассказать, как жителям этого дома удалось добиться поразительных коммунальных успехов.
Напомним, что дом в два подъезда и пятнадцать квартир, о котором идет речь, является частью Городка чекистов, известного в городе комплекса зданий. Его возвели в центре Екатеринбурга в тридцатых годах прошлого века. Надо ли говорить, в каком состоянии находится сейчас большинство строений.
До того, как собственники привели свой дом в порядок, он тоже представлял собой жалкое зрелище. Поблекший фасад, гнилые коммуникации, обшарпанные подъезды... Канализация была устроена таким образом, что отходы сливались прямо в подвал! Сейчас в это трудно поверить. Потому что хозяева квартир, получив около двух миллионов по ФЗ №185, обновили фасад, отремонтировали подъезды, установили в них новые двери и пластиковые витражи, заменили электропроводку и коммуникации. Отремонтировали подвалы - фактически это готовые офисы. Часть уже в аренде. В оставшихся помещениях заканчиваются отделочные работы, после чего их тоже отдадут внаем.
За счет арендной платы жильцы могли бы оплачивать коммуналку. Но они вкладывают деньги в технику, которая помогает им экономить. Например, установили компьютеризованные приборы учета, строго следящие за объемом потребления ресурсов. А специальный тепловой насос регулирует расход тепла. Его датчики, установленные на фасаде здания, фиксируют температуру: если она достаточно высокая, то прибор не берет горячую воду из магистрального трубопровода, а гонит старую по второму кругу. И комфортно, и экономно. В итоге кругом платят за коммуналку все больше и больше, а "чекисты" - все меньше.
В основе коммунальной идиллии не технические устройства, как кому-то может показаться, а изменения, которые прежде произошли в головах у людей: они осознали себя полноправными собственниками и объединились, чтобы создать активно действующее товарищество собственников жилья (ТСЖ).
- Все началось с ремонта в квартире. У нас плохо бежала вода, и тогда мы за свой счет поставили новые трубы. Но нужно было менять коммуникации во всем подъезде, а управляющая компания ничего не хотела делать. И тогда я поняла: проще взять все в свои руки, - рассказывает председатель ТСЖ "Городок чекистов" Ольга Сотонина.
Женщина собрала жильцов, чтобы создать товарищество и иметь рычаги влияния на коммунальщиков - поодиночке ничего не добиться. Обходила квартиры, рассказывала о том, как выгодно самим управлять имуществом. Когда стало ясно, что большинство выступает "за", назначили дату собрания, на котором соседи приняли решение учредить ТСЖ.
- Нам помогло то, что в доме немного квартир, - замечает Ольга. - Не представляю, как договориться жильцам, например, девятиэтажки. Таким домам можно посоветовать собрать костяк инициативных жильцов. Распределить, кто какой подъезд курирует, и начать обход. Причем не стоит терять время на "несогласных". Лучше постараться переубедить тех, кто сомневается.
На общей встрече жители дома выбрали председателя, правление и ревизора, утвердили устав ТСЖ - этот документ и протокол собрания представили в налоговую, чтобы зарегистрировать товарищество. А чтобы подстраховаться, они дополнительно собрали со всех письменные заявления о желании создать ТСЖ. Ольга объясняет, что так как всем жильцам большого многоквартирного дома нереально встретиться, то лучше проводить заочное голосование в письменном виде. Сейчас в доме, который находится в ведении председателя, не осталось тех, кто против ТСЖ. В нем состоят все, так как это позволяет влиять на управление жильем. У "несогласного" меньшинства нет права голоса.
После регистрации в налоговой инспекции - а ТСЖ фактически стало предприятием - оно открыло расчетный счет в банке, на который должны поступать отчисления жильцов за квартиру и откуда они направляются ресурсоснабжающим организациям. Но поначалу жители дома не могли контролировать финансы - вся власть, как и прежде, принадлежала управляющей компании.
- Мы пытались договориться, но УК по-прежнему не хотела ничего делать, - рассказывает председатель. - Тогда решили поменять ее. Однако администрация города заявила, что дома в нашем городке являются одним зданием, поэтому во всех жилых корпусах нужно создать товарищества. Мы взялись за это. Тогда нашлось двое жильцов, которые подали в суд, чтобы доказать, что создание ТСЖ неправомерно. В итоге мы судились целый год, дошли до областного суда и отстояли свою позицию.
Чтобы начать зарабатывать на подвалах, людям пришлось тоже пройти через судебные тяжбы. Дело в том, что этими помещениями распоряжалось региональное мингосимущества: оно также сдавало некоторые из них в аренду. Около года пришлось ходить по арбитражным судам, но в конце концов Пермский областной арбитражный суд подтвердил: подвалы находятся в собственности жильцов! Суд, кстати, обязал региональное мингосимущества выплатить ТСЖ компенсацию в триста тысяч рублей за использование чужой собственности.
После этого несколько жильцов создали собственную управляющую компанию, которая стала обслуживать этот и соседние жилые дома городка.
- Мы создали ТСЖ в 2005 году, но полноправно управлять домом смогли только в 2009 году, - признается Ольга. - Поначалу с облегчением вздохнули: наконец-то все наладится. Но оказалось, что сначала надо крупно вложиться в модернизацию, и только потом будет видна отдача.
Нельзя сказать, что сегодня хозяева квартир стали платить за жилье значительно меньше, все-таки тарифы на коммуналку постоянно повышаются. Но они хотя бы не тратят лишнего! С одной стороны, контролируют издержки. А с другой - заработанными средствами покрывают дополнительные траты, например, перерасход тепла. Но что самое главное - содержат в порядке дом и постоянно совершенствуют свое домовое хозяйство. Результат, как говорится, налицо.
- Я делаю это не для кого-то, а прежде всего для себя и своих родных, - отвечает Ольга на вопрос о том, зачем она решилась взвалить на себя такой груз забот. - Потому что мы хотим жить в хороших условиях и не ждем милости от других.
Как создать ТСЖ:
провести общее собрание собственников помещений (оно может проходить в очной или заочной форме). Решение будет принято, если за него проголосуют более 51 процента жильцов;
утвердить на нем устав, председателя и правление ТСЖ, а также ревизионную комиссию. Протокол собрания подписывается председателем собрания;
зарегистрировать товарищество в соответствии с государственной регистрацией юридических лиц. Для этого необходимы: заявление о регистрации, устав товарищества, список собственников жилых помещений, копии паспортов и документов, подтверждающих право собственности, протокол общего собрания собственников. Как юрлицо ТСЖ должно состоять на учете налоговых органов, иметь расчетный счет и печать.
Схемы управления ТСЖ
ТСЖ самостоятельно занимается обслуживанием дома.
ТСЖ заключает договор подряда с управляющей компанией. УК занимается организацией комплекса работ, связанных с технической эксплуатацией, содержанием и ремонтом дома. Но председатель и правление не самоустраняются. У них остается право финансовой подписи предложений и документов, поступающих от УК. Это наиболее эффективная схема работы.
ТСЖ нанимает по договору управляющую компанию и полностью самоустраняется от дел. Эта схема называется "пассивной" и считается самой неэффективной.
Работа по управлению имуществом включает:
сбор и анализ информации;
взаимодействие с собственниками;
планирование перечня и объема необходимых работ;
составление смет доходов и расходов, утверждение их на общем собрании;
расчет размера платежей собственников помещений;
сбор платежей и взносов, учет и взыскание задолженности;
выбор организаций - подрядчиков и поставщиков услуг;
заключение договоров на работы и услуги;
контроль исполнения договоров, оплата договоров;
ведение бухгалтерской отчетности;
работа с инспекциями: пожарной, жилищной, санитарной;
контроль за соблюдением собственниками, арендаторами правил проживания в доме и пользования общим имуществом;
использование общего имущества с целью получение дополнительных средств.
Пять способов зарабатывать на своем доме:
сдавать в аренду подвалы, чердаки, прочие нежилые помещения;
размещать рекламные растяжки на фасаде или крыше здания, а объявления - внутри дома;
сдавать в аренду придомовую территорию;
сделать пристрой к дому, который также можно сдать внаем;
позволить сотовым операторам и провайдерам за плату разместить оборудование в доме.