В истории знаменитого коттеджного поселка Комарово под Тюменью пишутся новые судебные страницы.
Еще удовлетворены не все иски новоселов с требованием выплатить неустойку за сорванные сроки сдачи домов, компенсацию за абы как сложенные стены, а купившие "доступное" жилье вновь целыми улицами идут в суд. На этот раз требуют вернуть деньги за "испарившиеся" из их домов квадратные метры.
Семья Надежды Предеиной сначала планировала купить в Комарово самый маленький дом. Но не успела: коттеджи площадью в 169 квадратных метров покупатели разобрали как горячие пирожки. Предеиным предложили вариант посолиднее: с полноценным вторым этажом, площадью 190 "квадратов". Подумали и решились: очень хотелось после 30 лет работы на Севере наконец-то пожить "на земле". В обещаниях продавцов не усомнились: местные газеты то и дело давали фото гуляющих по комаровским проспектам депутатов и чиновников. А позже строящийся в рамках нацпроекта поселок демонстрировали даже первым лицам государства.
Сегодня Надежда Николаевна горько шутит: ее дом, как она того и хотела, едва не самый маленький в Комарово. Площадь оказалась на 32 квадратных метра меньше той, за которую она заплатила: 158 вместо 190. Во время строительства Предеины не насторожились: на стройке бывали не часто, жили в Ноябрьске, за 1200 километров от Тюмени. Расхождение обнаружили только когда получили в БТИ техпаспорт. По подсчетам хозяев, на их доме Областной фонд развития жилищного строительства, выступающий заказчиком поселка, сэкономил почти 800 тысяч рублей.
Сегодня в Комарово построено уже около 800 домов. При этом предусмотренные проектами квадратные метры, по словам жителей, испарились чуть ли не из каждого дома: "усохло" от пяти до 30 "квадратов" площади. Новоселы прикинули: усушка-утруска составила миллионов 200.
Одним из первых в суд с намерением вернуть деньги за несуществующие "квадраты" обратился судья облсуда Алексей Лукьянов. И выиграл дело. Суд обязал ответчика вернуть не только стоимость оплаченных несуществующих площадей, но еще более миллиона рублей сверх того - за некачественную работу. По словам Алексея Александровича, сложности были, как при рассмотрении любого дела. Ответчик обжаловал вердикт, однако судебная коллегия оставила решение без изменения, а кассационную жалобу со стороны фонда без удовлетворения.
- Есть договор, который предусматривает определенную площадь жилого помещения, есть технический паспорт, в котором указана квадратура, есть свидетельство о регистрации права собственности, где тоже указаны квадратные метры, и есть закон о защите прав потребителей, в котором говорится о том, что в договоре не могут содержаться условия, ухудшающие права потребителя, - приводит Александр Лукьянов аргументы, которыми пользовался в суде.
Но этим случаем положительная практика ограничивается. Те, кто пошел искать правду вслед за судьей, воюют пока безрезультатно. Супруги Романцовы за недостающие 22 квадратных метра судятся с апреля прошлого года. Пару недель назад кассационный суд направил дело на третий круг.
- Складывается впечатление: суды тянут время. Если бы дела не отправлялись на пересмотр по второму, третьему и четвертому кругу, мы бы давно обратились в Верховный суд, - сетует Лариса Романцова.
Такого же мнения придерживается и юрист Ксения Гусева, которая взялась помочь сразу шести соседям. Общая сумма исковых требований, которые они предъявляют Областному фонду развития жилищного строительства, - почти два с половиной миллиона рублей. Но, даже будучи профессионалом, Ксения не выиграла пока ни по одному из дел.
Ответчик настроен категорично и возвращать назад людям деньги не собирается. Отметая претензии комаровцев, фонд ссылается на то, что стоимость строительства домов по договору изначально предусматривалась как фиксированная и в случаях корректировки после обмеров БТИ перерасчету не подлежала. Таким образом, основания для удовлетворения требований жителей Комарово отсутствуют, уверен управляющий фондом Дмитрий Рыбин.
- Отдавая около пяти миллионов рублей, мы полагали, что получим именно столько "квадратов", сколько указано в договоре. Сейчас нам всячески внушают, что проектная площадь жилого дома, а именно такая формулировка использована в договорах, - это нечто другое. Но что конкретно, не говорят. Между тем у многих даже с учетом площади наружных стен, всех перегородок и прилегающего крыльца общая квадратура получается меньше той, что обозначена в договоре. Набрать проектную удастся, разве если приплюсовать площадь заасфальтированной дорожки. Но так можно дойти и до абсурда, - рассуждают жители Комарово.
Вся проблема в том, считают они, что понятие "проектная площадь" не закреплено ни в одном нормативном документе, чем и пользуются застройщики. Между тем в СНиПе четко сказано, что "площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен", но никак не с учетом этих самых стен.
Комаровцы настаивают на том, чтобы в суды приглашали независимых экспертов, а не тех, что приводит ответчик. Хотя ненароком опасаются, что в последний момент даже независимые специалисты могут отказать им в помощи. Подобные случаи уже были. Когда комаровцы в массовом порядке подавали иски о ненадлежащем качестве построенных домов, проводящим экспертизу местным фирмам желание помогать жителям нацпроектного поселка отбили сразу, дав понять, что если те и впредь хотят работать на рынке, то Комарово лучше не трогать. Тогда люди были вынуждены приглашать экспертов из соседних регионов, но таки добились своего: по многим домам недоделки устранили, а несколько полностью построенных, но не пригодных для проживания коттеджей были снесены под ноль и отстроены заново.
На этот раз жители Комарово тоже намерены биться до победного.
Кстати
Многие жители Комарово, недовольные качеством домов и рассчитывавшие призвать к ответу строителей через суд, утверждали, что обращались за проведением экспертизы состояния новостроек в Тюменский государственный архитектурно-строительный университет. Поначалу эксперты давали одни заключения, а потом - другие. Прокуратура Калининского административного округа Тюмени выявила, что в июле 2009 года Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области и университет заключили договор на оказание услуг по осуществлению технического и авторского надзора за строительством индивидуальных жилых домов в Комарово - и в ряде случаев, действительно, ранее данные заключения отменялись и давались новые, иные по содержанию. Материалы проверки направлены в УВД Тюмени для дачи данным фактам уголовно-правовой оценки.
Екатерина Салыгина, юрист, Екатеринбург:
- Ситуация с Комарово типична. 1 апреля 2005 года вступил в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве…". С этого момента любые отношения, связанные с привлечением денег граждан для строительства объектов недвижимости, регулируются этим законом. По ряду причин закон крайне неудобен застройщикам, в нем детально прописано, какие условия должен включать в себя договор долевого участия в строительстве (поэтому граждане могут сами оценить, все ли условия оговорены в предложенном им проекте договора); установлено, что на результат строительства дается гарантия до 5 лет, и так далее. Иными словами, это закон, который защищает потребителя.
Понятно, что застройщики делают все возможное, чтобы не руководствоваться этим законом, выдумывают различные схемы. В итоге появляются договоры простого товарищества, договоры инвестирования в строительство, агентские договоры, как в случае с Комарово.
Зачем, спрашивается, в отношениях с застройщиком агент-посредник? Это очень красивая схема! Фраза "Агент действует от своего имени и за счет Принципала" означает, что Агент заключит договор генподряда с Застройщиком от своего имени, переведет ему ваши деньги, в результате чего все обязанности по заключенному договору возникнут у Агента при отсутствии денег на его расчетном счете. А теперь представьте: у Агента есть обязанности, но все деньги, имущество - у Застройщика. В случае возникновения проблем вы вряд ли что-то получите от Агента. Такие договоры, как правило, большие по объему, с путаницей в сроках и обязанностях сторон - человек неподготовленный даже не сможет их понять.
У жильцов Комарово есть шансы на выигрыш (по крайней мере в Екатеринбурге такие дела выигрываются, да и в Тюмени такое дело уже выиграно). Объясню почему. Еще в ноябре 2005 года Верховный суд РФ в определении № 78-В05-50 указал, что к отношениям из договоров долевого участия, "инвестирования в строительство", "простого товарищества" и прочих, при условии, что одной из сторон договора является физическое лицо-потребитель, использующее результаты строительства для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, - применяется Закон РФ "О защите прав потребителей". А это значит, что меньшая площадь, нежели та, что определена в договоре, может расцениваться как недостаток проданной недвижимости, поскольку площадь дома - это ее потребительская характеристика. В случае обнаружения недостатков в приобретенном товаре потребитель имеет право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.
О понятии "проектная площадь". Вспоминаем ст. 12 Закона "О защите прав потребителей": при возмещении ущерба, причиненного потребителю недостоверной или недостаточно полной информацией, следует исходить из отсутствия у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара. Люди не знают, что такое "проектная площадь" и "непроектная площадь", и их, как потребителей, вообще мало интересуют различия в этих понятиях. Все фразы в договорах о том, что "перерасчета площади не будет", ничтожны в силу закона и не должны приниматься судами во внимание, поскольку Закон "О защите прав потребителей", а также ст. 12 Гражданского кодекса РФ предусматривают неотъемлемое право гражданина на защиту своего нарушенного гражданского права, а отказ от своего законного права согласно ст. 9 Гражданского кодекса РФ - ничтожен.
Исходя из документов по этому делу - решения кассационной инстанции по иску Лукьянова, исковых заявлений других жителей Комарово, - можно сделать вывод: юридических оснований для отказа в удовлетворении исковых заявлений нет. Иски юридичеки обоснованы, более того, они аналогичны иску, выигранному Лукьяновым. Что же тогда происходит? Могу только предположить: работает административной ресурс. Ну и, конечно, выиграть в суде у сильного противника может только профессионал: человек очень выдержанный, умеющий противодействовать давлению, легко и быстро оперирующий законодательством.