В каких ситуациях при уплотнительной застройке люди смогут получить материальную компенсацию, а в каких - нет?
Эту тему обсудили за "круглым столом" в "РГ" эксперты: судья Октябрьского районного суда Екатеринбурга Екатерина Грин, начальник отдела межевания застроенных территорий горадминистрации Александр Ионкин, директор "Уральского бюро экспертизы и оценки" Елена Топал.
Российская газета: Екатерина Вячеславовна, какая-то практика цивилизованного, позитивного для граждан решения проблемы точечной застройки в нашем городе есть?
Екатерина Грин: Чаще всего, даже если стройка была судом приостановлена, на стадии кассации ответчик уговаривает граждан отказаться от жалоб. Взамен люди получают определенную компенсацию, и дело в областной суд не идет. Деньги, компенсирующие материальные потери и моральные переживания, люди все-таки получают. Но реально стройка была запрещена только один раз. Жители дома на Декабристов, 2 случайно узнали, что проведен аукцион на застройку маленького участочка рядом с их домом. Они тут же создали инициативную группу и обратились с иском в суд. С формальной точки зрения они все сделали правильно, исковое заявление было принято к производству. Буквально за месяц это дело мы рассмотрели. Постановление о выделении земельного участка под строительство суд отменил. Решение было обжаловано, но в кассации устояло. Думаю, случилось так только потому, что строительство еще не началось и большие деньги в дом не были вложены.
РГ: А почему так мало судебной практики с положительным для горожан исходом? Почему мы активнее идем на баррикады - перекрываем дороги, ложимся под бульдозеры, чем в суд?
Грин: Объясню на примере стройки около киностудии. На территории городка - памятника архитектуры федерального значения - решили построить административное здание. Разрешение было выдано еще до внесения поправок в законодательство, тогда общественных слушаний не требовалось. Как только строительство началось, жильцы ближайшего дома стали замечать, что состояние их квартир ухудшилось: пошли сквозные трещины по стенам, по фундаменту, подвал стало заливать водой. Жильцы, все до одного, подали иск в суд. Я вынесла решение о запрете строительства. Указала на реальную угрозу жизни людей: дом стоял метрах в семи от стройплощадки, он мог просто рухнуть, так все тряслось вокруг. Но в кассации это решение отменили по формальным основаниям. Написали, что градостроительный регламент не определяет конкретной зоны вокруг дома, в пределах которой нельзя строить. А раз нет границы, значит, строить можно. С формальной точки зрения не придерешься. Дело направили на новое рассмотрение. Как правило, строительные компании представляют опытные адвокаты, а действующее законодательство несовершенно. Люди это понимают, поэтому так редко и доходят до суда.
РГ: Александр Васильевич, не считаете ли вы, что, перед тем как проводить земельный аукцион, нужно сформулировать условия, что может быть построено на участке с учетом всех требований: здание какой высоты, периметра и так далее?
Александр Ионкин: Правильно, на самом деле так и есть.
РГ: Да вы что?! А почему мы тогда воюем?
Ионкин: Мы пришли к цивилизованному решению всех этих вопросов, вот прямо как вы сказали, так все и происходит, и никаких отклонений мы стараемся не допускать. Если есть неухоженная, замусоренная территория, мы выносим на общественные слушания вопрос о ее застройке. Время и место проведения этих слушаний своим постановлением назначает глава города. За месяц графические материалы проектов межевания выставляются на всеобщее рассмотрение в администрациях районов. Все возражения, высказываемые на слушаниях, мы записываем в протокол и потом обсуждаем. Но, к сожалению, большинство людей неактивны, никому дела до слушаний нет. У нас все вопросы возникают только тогда, когда во двор заезжает кран.
РГ: А если люди на слушаниях скажут: "Нет, мы не хотим, чтобы этот участок был выделен под застройку, мы против", все равно же выделите?
Ионкин: Что значит "против"? Против всего быть нельзя. Это неконструктивный подход к решению проблемы. Необходимо обосновать свою точку зрения и предложить вариант выхода из ситуации.
Грин: Если вы докажете, что здесь стоит ваша мусорка, а вот здесь - песочница и качели, где играют ваши дети, тогда ничего не будет построено. Главное - доказать, что земля используется фактически. А если вы скажете: "Я хочу, чтобы здесь что-то было", вам откажут.
РГ: Понятно: накануне слушаний мы быстренько поставим качели, деревья понасажаем, песок завезем - и все!
Ионкин: Не надо, не придумывайте. Никто ничего не завезет. Вот выезжал я на площадку в Октябрьском районе. Огромная территория, завезти можно все что угодно. Но потом-то мы высчитаем норматив, по которому вы завтра будете платить налоги.
РГ: Хорошо, люди согласились, что этот участок пойдет под застройку. Отмежевали. То, что там построят, зависит только от застройщика?
Ионкин: Прежде чем выставить землю на аукцион, мы определяем назначение и характеристики объекта, который там будет построен, в соответствии с градостроительной документацией. Но, к сожалению, многие застройщики всеми правдами и неправдами пытаются "выжать" из участка максимум и строят, к примеру, не пяти, - а десятиэтажный дом.
РГ: Давайте рассмотрим пример развязки на Московской. На уровне третьего этажа теперь ездят машины, жители говорят, что из-за вибрации состояние их дома ухудшилось. Квартиры там никто покупать не хочет, следовательно, упала и их цена. Кому предъявлять иск о взыскании материального вреда?
Грин: Я считаю, что застройщику, потому что он в любом случае какие-то выгоды для себя приобрел, и именно в результате его действий причинен вред истцам. Получил выгоду - поделись с тем, кого обидел. А потом, если застройщик не считает себя виновным, может подать регрессный иск к другой организации, вот и все.
РГ: А как доказать, что этот вред реален?
Елена Топал: Нужно выяснить, что конкретно ухудшилось, высчитать математически, насколько из-за этого фактора уменьшилась стоимость квартиры. У нас был такой случай: к дому, в котором жил наш клиент, пристроили трехэтажный офис. Он наполовину закрывал окна квартиры на четвертом этаже, где жил мужчина. Получается, жилье стало доступным для проникновения, то есть фактически изменилась этажность - с четвертого этажа на первый. Цена жилья из-за этого, естественно, упала. Уровень шума в соседней квартире, которую застройщик выкупил, превышал допустимый в жилых помещениях. Кроме того, методом парных продаж мы выяснили, что стоимость квартиры нашего клиента меньше стоимости такой же в доме, где нет офиса под окном. Размер ущерба - около 20 процентов от стоимости квартиры. Клиент выиграл суд, хотя судился долго, и получил компенсацию.
РГ: Давайте представим, что окна квартиры выходили на парк. Потом участок перед домом выделили под застройку. С соблюдением всех правил и норм выстроили многоэтажку и теперь взгляд упирается в эту многоэтажку - ведь жуть! Кому предъявлять иск? Мэрии, застройщику?
Грин: Если ни одна норма не нарушена, вы получите отказ в иске. Потому что основаниями для взыскания какой-либо суммы должны быть нарушения конкретного материального закона. Даже если цена квартиры реально упала и истец докажет это, действия ответчика будут невиновными. А такие действия не являются (кроме исключительных случаев) основанием для взыскания компенсации.
Если вы не хотите, чтобы вблизи вашего дома появился новострой, обустройте двор - организуйте там детскую площадку, посадите деревья, поставьте лавочки. Застраивают обычно запущенные, неиспользуемые территории.
Заглядывайте время от времени на сайт вашего муниципалитета или районной администрации. Там вывешиваются графики публичных слушаний по поводу застройки городских дворов. На такие слушания надо ходить, причем с конкретными предложениями, как лучше застроить территорию.
Если вы считаете, что землеотвод был незаконным, действуйте быстро. Вероятность, что суд отменит постановление о выделении земли, больше, если фактическое строительство еще не началось.
Информация о публичных слушаниях по застройке в Екатеринбурге есть на сайте ekburg.ru