УВД по Ярославской области в течение месяца возбудило одно за другим четыре уголовных дела против предприятий-застройщиков. Формулировки разные, но суть одна - они давно пропустили все сроки сдачи домов в эксплуатацию.
Отметим, что первое дело появилось вскоре после совещания, посвященного проблеме недостроенного жилья и обездоленных дольщиков, которое провел губернатор с участием начальника УВД и прокурора области.
Обманули и бросили
Юридического понятия "обманутый дольщик" не существует, но, как это часто бывает, народное определение перекочевало в официальную среду. В декабре 2010-го на селекторном совещании с главами субъектов РФ замминистра регионального развития РФ Константин Королевский поставил перед регионами задачу: "Работу нужно организовать так, чтобы к середине 2012 года все обманутые дольщики, которые сейчас зарегистрированы, ушли из этой категории". Что именно следует делать, каждый субъект РФ должен решить самостоятельно, но без привлечения бюджетных средств. При этом минрегион разъяснил, когда дольщиков можно считать обманутыми: если на застройщика есть уголовное дело и в случае двойных продаж.
В областном департаменте строительства пересчитали все проблемные стройки и их инвесторов еще до уголовных дел. Наиболее неблагонадежных компаний в регионе - восемь (на них приходится 12 недостроенных объектов), а обманутых дольщиков - 941. Еще четыре дома департамент держит на постоянном контроле, там работа мало-помалу идет.
Объемы обязательств у застройщиков разные. У "Ярстроя" пять домов в разной степени готовности. В одном уже и обои наклеены (первый срок его сдачи в эксплуатацию по договору - 2007 год), но даже он не подключен к коммуникациям, не говоря об остальных. ООО "ПСК "Квартал" задолжало своим инвесторам чуть менее 300 квартир. Еще в конце 2009-го некоторые из них, заметив, что работы на их доме периодически останавливаются, поняли, что не получат обещанного в срок. Обращались в прокуратуру, затем в УВД, писали в областной департамент строительства. После различных проверок заявителям отвечали: документы у предприятия в порядке. Сейчас же это один из самых проблемных объектов. На совещании у губернатора были названы такие цифры: по данным правоохранительных органов, фирма собрала с дольщиков 470 миллионов рублей, а работ выполнила только на 250.
Фирма "АВБ-плюс" не достроила два дома, хотя обещала сдать еще в 2007 году. Представители ООО "РСУ" привлекли средства 118 частных инвесторов и исчезли в конце 2008-го. Уголовное дело появилось только в мае 2011-го.
Деньги на сторону
- У меня по РСУ тома переписки с прокуратурой, - говорит начальник отдела по надзору и контролю в области долевого строительства областного департамента Анна Обухова. Полномочия ее отдела определены 214-м Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве" и, как считает чиновница, весьма невелики. Среди них, в частности, право проверять целевое использование средств, полученных от дольщиков; обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика по привлечению денежных средств и даже с заявлением о ликвидации тех, кто неоднократно или грубо нарушает положения закона. Выглядит внушительно, но на практике работает слабо. Возможность проверок жестко регламентирована, и никто не мешает недобросовестному застройщику сдавать вполне благостные отчеты.
- В арбитраж мы обращались, - рассказывает Анна Обухова. - Судебные процедуры тянутся долго, за это время застройщик успевает все квартиры в будущем доме продать, так что приостанавливать деятельность по сбору средств уже незачем. Ликвидировать фирму - злостного нарушителя еще сложнее: при ликвидации дом уходит с торгов, а это невыгодно дольщикам, которые хотят получить не деньги, а жилье. И на такой вариант они никогда не соглашаются.
Чтобы защитить дольщиков по-настоящему, нужно корректировать закон, считают в департаменте строительства. Требования к застройщикам необходимо ужесточать, в частности увеличивать уставной капитал. Сейчас же застройщики даже не обязаны быть членами СРО.
Как застройщики дошли до жизни такой, ответит следствие. Дольщики добрались до их отчетности и утверждают, что давно могли бы получить свои дома, если бы компании не вкладывали собранные средства в новые стройки, а в первую очередь выполняли обязательства по уже действующим.
Специалисты признают: часто застройщики просто вынуждены расходовать средства на побочные проекты. Если площадку под строительство дают в чистом поле, туда нужно проложить сети всех монополистов, которые зачастую вовсе не рвутся это делать. В итоге застройщик берется построить, что может, сам. Скажем, "АВБ-плюс" до того, как бросила недоделанные дома, два других все-таки возвела, а еще провела теплотрассу для микрорайона. Когда после исков дольщиков ее арестовали и выставили на продажу, мэрия Ярославля была вынуждена принять специальную программу развития профильного муниципального предприятия, чтобы оно могло выкупить коммуникации. За свой счет строил некоторые сети и "Ярстрой".
Каждому - свое
Единого решения по спасению долгостроев и их частных инвесторов нет. Один из вариантов - организация дольщиками ЖСК, дополнительный сбор денег и окончание строительства за свой счет. Как рассказала Анна Обухова, таким образом решилась судьба двух домов. Здесь дольщиков было немного - на каждом около 40 человек, им было не сложно собраться и договориться. А кроме того, не все квартиры здесь оказались проданы, так что после окончания строительства ЖСК найдет на них покупателей и дольщики вернут часть своих средств.
На больших объектах эта схема не работает. Если инвесторов, как в ПСК "Квартал", под три сотни, их просто физически невозможно собрать всех вместе, тем более что многие живут в других регионах. Да и вообще дольщики этот вариант не особенно приветствуют, ведь они давно выплатили все средства по своим договорам, на многих и без того на годы вперед "повисли" ипотечные обязательства.
- Дополнительных средств никто вносить не хочет, - говорит дольщик ПСК Евгений Лимов. - Мы подсчитали: нужно собрать примерно по миллиону с квартиры. У большинства таких денег нет.
О том же говорит и активистка инициативной группы дольщиков "Ярстроя" (всего их около трехсот): они категорически не пойдут на то, чтобы достраивать жилье за свой счет.
В таких случаях находят нового крупного инвестора, которому долгострои вместе с земельным участком переходят по договору переуступки прав. Дом получает шанс дойти до приемки, но бизнесмены хотят получить прибыль и потому не прочь скупить доли, чтобы позже распоряжаться достроенным жильем по своему усмотрению. Дольщики сопротивляются, особенно те, кто вложился в долевку не для того, чтобы пристроить лишние деньги.
К тому же новому инвестору нужно предоставить свободный участок, поскольку на недостроенном доме с давно распродаными квартирами особо не заработаешь. Но главное - на то должно быть согласие застройщика, который сам свою стройку довести до ума не в состоянии. На дома "Ярстроя" инвестор найден, ситуация может разрешиться уже к концу года, но по ПСК твердых гарантий пока нет.
Трудно разрешается ситуация с домами вроде того, что не достроило и бросило ООО "РСУ". Непроданных квартир там нет, свободных участков тоже. Да и жилье не инвестиционное, а социальное, так что большие средства у дольщиков вряд ли найдутся. Как рассказала Анна Обухова, сейчас мэрия предложила им схему, по которой дом передадут муниципальному застройщику, но после окончания работ дольщики смогут выкупить свои квартиры. Это окажется дороже, чем они рассчитывали, ввязываясь в долевку с РСУ, но намного дешевле, чем достройка собственными силами через создание ЖСК. Ответа властям люди пока не дали. Впрочем, специалисты департамента строительства утверждают, что имеют представление, как разрешить ситуацию по каждому проблемному дому. Большинство из них, по словам чиновников, к концу года будет достроено.