Поделиться
Семьи, имеющие трех и более детей, получили право бесплатно приобретать в собственность земельные участки, в том числе под индивидуальное жилищное строительство. Соответствующий закон вступил в силу 17 июня. Согласно документу, выделяться будут земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Порядок предоставления земли, а также максимальные и минимальные размеры участков будут определяться законами субъектов РФ.
"Сегодня в субъектах Федерации есть законодательная база, позволяющая передавать земельные участки в собственность отдельным категориям граждан. Важность принятого законопроекта в том, что впервые была установлена такая категория как "граждане, имеющие трех и более детей" и их право приобрести бесплатно находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, причем без утомительных бюрократических процедур", - подчеркнул заместитель гендиректора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Алексей Фурсин.
При отсутствии земельных участков, которые могут быть бесплатно предоставлены гражданам из муниципальной или государственной неразграниченной собственности, орган местного самоуправления должен подготовить варианты использования для указанных целей земельных участков, находящихся в государственной собственности, и внести соответствующие предложения на рассмотрение уполномоченных исполнительных органов государственной власти.
Граждане, имеющие трех и более детей, смогут воспользоваться своим правом на бесплатное приобретение участков, как только субъекты РФ, в которых они проживают, внесут соответствующие поправки в региональное законодательство, устанавливающее механизмы, критерии и нормативы. Напомним, что инициатива бесплатно выделять земли многодетным семьям принадлежит Ивановской области. А распространить опыт Ивановской области на всю Россию президент поручил еще в прошлом году. И вот теперь дело стронулось с мертвой точки, и многодетные семьи получили реальную возможность получить землю, построить дом, посадить дерево и вырастить еще одного ребенка. Вот только земли, подходящей для строительства дома и постоянного в нем проживания, вряд ли хватит на всех. Потому что земля стоит дорого, особенно в Подмосковье. А третьих и последующих детей рождаются сотни тысяч, и лидирует по этим показателям Москва.
В 2009 году, например, по данным Фонда социального страхования, в целом у российских женщин родилось 1 млн 638 тыс. детей, включая 140,2 тысячи третьих детей и 54,5 тысячи четвертых и более детей. В прошлом году на свет появилось еще около двух миллионов россиян. Лидером по рождаемости среди регионов традиционно остается Москва, за которой следуют Краснодарский край и Московская область. То есть регионы с самой дорогой землей. Так, в 2010 году в Москве появилось на свет 123 638 детей, в Подмосковье - 80 тысяч. Исходя из общероссийских показателей, можно предположить, что 12% их них, то есть около 25 тысяч - третьи и последующие дети.
По мнению экспертов Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, реализация закона о бесплатном выделении участка земли семьям при рождении третьего ребенка будет трудноосуществима в рамках Москвы и Московской области.
"В Москве, как и в любом крупном мегаполисе, реализовать эту программу будет значительно сложнее, чем в других федеральных округах, - считает директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. - Если третий ребенок родился в Ивановской области, то понятно, что землю ему выдадут в пределах данного района. А механизм передачи участка земли москвичам в Московской области мне не совсем понятен. Вокруг столицы много свободных земель сельхозназначения, особенно за чертой Малого бетонного кольца, резерв для реализации программы в федеральном округе есть. Но эти участки не приспособлены для строительства, туда нужно вкладывать и вкладывать: прокладывать дороги, тянуть коммуникации, создавать хоть минимальную инфраструктуру. Для того чтобы программа заработала, выделяемая земля должна представлять собой какую-то ценность. Не уверен, что у государства есть такое количество свободной земли с коммуникациями, которую можно было бы безвозмездно раздать десяткам тысяч семей. Кроме того, всегда есть альтернатива эту землю продать".
Однако, по мнению аналитиков компании Penny Lane Realty, при должном внимании со стороны чиновничьего аппарата, в перспективе одного года вопрос с коммуникациями можно решить. "Процесс проведения коммуникаций - это трудоемкая и дорогостоящая процедура для частных застройщиков, в случае реализации федеральной централизованной программы это будет значительно легче и дешевле, - считает г-н Цветков. - В дальнейшем, если закон заработает, то данные участки могут быть включены в земли населенных пунктов, государству это тоже под силу. Было бы логично, если бы к проекту присоединился фонд РЖС и передал для его реализации свои участки. У этой структуры имеется отлаженный механизм изъятия и перепрофилирования участков, получения необходимых мощностей. Так что в случае подключения фонда РЖС, программа, безусловно, будет эффективна".
По мнению Фонда "РЖС" закон будет работать эффективно в случае реализации в субъектах РФ принципа "одного окна", предусматривающего подачу гражданином заявления в орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган.
Эксперты компании "МИЭЛЬ-Ин вестиции в малоэтажное строительство" подсчитали, что в 30-километровой зоне от Москвы в федеральной собственности находится не более 10% земли, из которых доля пригодной для индивидуального малоэтажного строительства составляет всего 1-2%. При этом, большие земельные ресурсы сконцентрированы в частных руках лендлордов, 80% этих земель все еще имеют статус сельскохозяйственных.
Участок для постоянного места жительства должен соответствовать ряду характеристик: находиться в черте населенного пункта городского типа, иметь хорошую транспортную доступность, соответствовать назначению земли - земли населенных пунктов для ИЖС. Так же должен быть обеспечен всеми современными инженерными коммуникациями, расположен в 1-1,5 часах езды общественным транспортом до рабочего места.
"Реализация закона для Московского региона окажется затруднительным. Хотя такая практика могла бы стать серьезным шагом по пути развития отрасли малоэтажного строительства", - говорит Олег Ступеньков, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Инвестиции в малоэтажное строительство".
Татьяна Капланова, коммерческий директор MOZAIK Development, считает, что закон, скорее всего, не окажет существенного влияния на рынок. "Во-первых, нужно понимать, какие земли будут выделяться, где они будут расположены, какими коммуникациями и объектами инфраструктуры будут обеспечены, т.е. насколько они ликвидны с точки зрения девелопмента, и важно также, насколько будет прозрачна сама схема их выделения, - отмечает она. - Даже в случае если участки кажутся довольно привлекательными, массовой продажи таких земель со стороны частных собственников, получивших их бесплатно, ожидать не стоит хотя бы потому, что сама процедура их выделения, вероятнее всего, будет осложнена бюрократическими проволочками".
Сегодня стоимость земельного участка, находящегося вблизи Москвы, обеспеченного всеми инженерными коммуникациями и документами, варьируется от 150 до 500 тыс. рублей за сотку, в зависимости от шоссе и окружения. Вряд ли на такие участки смогут претендовать многодетные семьи, да еще бесплатно. Дальние же земли жилищную проблему многодетных семей не решат.
"Участки, расположенные на расстоянии более 50 км от столицы, часто под линиями высоковольтных передач и не обладающие инженерной инфраструктурой, с точки зрения использования под строительство дома для постоянного проживания, не представляют никакого интереса, а станут лишь повторением истории советского прошлого с "дачниками - шестисоточникам", - резюмирует Олег Ступеньков.
Елена Николаева, президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС):
- Для нас это очень радостная новость, которую мы оцениваем как серьезный прогрессивный шаг в развитии малоэтажного строительства в России - государство тем самым еще раз четко обозначило акцент на "малоэтажку". Такая практика уже отработана в некоторых регионах, где такие законы были приняты на местном уровне, теперь ее закрепили на уровне федеральном. Выделение участков многодетным семьям усиливает социальную значимость данной инициативы, поэтому важно осознавать, какую большую ответственность это возлагает на муниципалитеты. Если речь идет об индивидуальном жилищном строительстве, то остро встает вопрос об обеспечении участков необходимой инженерной и социальной инфраструктурой, ведь многодетные семьи - это в первую очередь острая потребность в детских садах, школах, больницах. И здесь не обойтись без механизмов государственно-частного партнерства. Недостаточно просто выделить эти участки, нужно говорить о комплексном освоении данных территорий, как это делается в проектах Фонда РЖС. Возможно, Фонд в связи с принятием данного закона мог бы также осуществлять перераспределение государственных земель в том числе и для многодетных семей, либо выделять такие участки по соглашениям с муниципалитетами в рамках своих проектов комплексного освоения территорий под малоэтажное жилищное строительство. Фонд РЖС может также предоставлять типовые проекты энергоэффективного, экологически безопасного и комфортного малоэтажного жилья экономкласса, разработанные по итогам архитектурного конкурса "Дом 21 века". Это жилье, которое по своим качественным параметрам соответствует самым высоким европейским стандартам, при этом являясь доступным для всех категорий граждан.