Поделиться
Сегодня в краевом центре Прикамья всего шесть процентов предлагаемых на продажу и в аренду офисов соответствуют высоким уровням А и В+. По мнению экспертов, эта ситуация отражает неразвитость пермского рынка коммерческой недвижимости, который сегодня перенасыщен в дешевом сегменте и ограничен в дорогом.
Основной массой помещений рынка аренды и продажи офисной недвижимости Перми являются здания, построенные еще в советские годы. Так, с развитием рыночной экономики и соответственно бурным ростом спроса на офисные площади в оборот оказались включены как бывшие здания научных учреждений, проектных организаций, так и ряд административно-бытовых комплексов. Широкое распространение также получила практика перевода первых этажей жилых зданий в нежилой фонд и переоборудование их под офисные помещения. Так, например, сегодня из 194 объектов в продаже 44 процента приходится на офисы, расположенные на первых этажах жилых зданий, и лишь 32 процента - на офисы в торгово-офисных зданиях. Все это в результате повлияло на то, что недорогой сегмент офисов класса С в Перми оказался перенасыщен.
На этом фоне сегмент дорогих офисов, который подразумевает не только расположение в новых профильных зданиях с хорошей отделкой, но и наличие множества сервисов, продолжает оставаться недоразвитым, ведь крупных строительных проектов в этом плане было не так уж и много. Всего в общей структуре предложения сегодня на класс В+ в Перми приходится около шести процентов офисной недвижимости, а на элитный класс А - всего один процент, что явно недостаточно для столицы крупного промышленного региона, в котором работает много экспортно-ориентированных предприятий.
По словам начальника аналитического управления компании "Камская долина" Эльвиры Епишиной, Перми сегодня не требуется такого же количества высококлассной офисной недвижимости как, к примеру, стремительно развивающемуся Екатеринбургу. Тем не менее спрос на нее все равно есть.
- Если пермские офисы делить по классам качества, то большинство помещений будут в классе С. Они, как правило, расположены в зданиях, построенных еще в 70-90-е годы прошлого века, которые имеют большой износ. Плюс к этому большое количество офисов этого класса расположены в пристроях к жилым домам. Настоящих же офисных зданий у нас очень мало. К примеру, зарубежным компаниям сложно найти себе в Перми приличный офис, который бы соответствовал их стандартам работы.
О перенасыщении рынка недорогой офисной недвижимости говорит и динамика цен. Так, за первое полугодие рынок аренды офисных площадей практически не показал значительных изменений: цена аренды за один квадратный метр колебалась в пределах от 0,5 до 3 процентов. При этом рост стоимости месячной аренды в начале этого года, в среднем на 50-60 рублей за квадратный метр, был вызван не колебаниями спроса, а повышением коммунальных платежей. На конец июня средняя цена месячной аренды одного квадратного метра недорогого офиса в Перми составила 497 рублей.
- Средняя арендная ставка офисной недвижимости в Перми в текущем году меняется незначительно, - рассказывает руководитель аналитического центра "Медиана" Дарья Рожкова. - Прирост за первое полугодие составил около 8 процентов. Это вызвано в первую очередь тем, что арендодатели понимают: предложение на рынке опережает спрос и увеличение цены аренды может спровоцировать миграцию арендаторов на новое место, где можно будет арендовать такой же недорогой офис, но за меньшие деньги.
Динамика рынка офисной недвижимости определяет и планы девелоперов - крупных проектов по строительству современных офисных центров сейчас единицы. Однако возможность заинтересовать потенциальных арендаторов все-таки есть. По мнению директора информационно-консалтинговой группы "Rezon" Юлии Пивоваровой, для этого достаточно всего лишь исправить ошибки предыдущих застройщиков.
- Каждый новый офисный центр сможет найти для себя нишу, если его застройщики будут ориентироваться не на свои собственные представления, а на то, что действительно надо рынку, - пояснила эксперт. - В Перми, к примеру, есть один офисный центр, который предоставляет в аренду помещения высокого класса. Но, несмотря на большой пакет сервисных услуг, у этого объекта отсутствуют большая гостевая парковка и подземная стоянка. Если в этом же районе города появится офисный центр аналогичного уровня, но со стоянкой, то арендаторы переедут туда. Я не считаю, что рынок офисной недвижимости в Перми перенасыщен, ведь большинство объектов сейчас либо некомфортны и дешевы, либо пафосны и дороги. Большинство же арендаторов никак не могут найти разумный компромисс между ценой и качеством предложения.
Возможно, что в обозримом будущем проблему "элитного" дефицита офисной недвижимости в Перми закроет новый бизнес-центр объемом 21 тысяча квадратных метров, строительство которого уже началось в самом центре города. Особенность проекта в том, что находиться он будет в многофункциональном комплексе с отелем и подземной стоянкой. Обсуждаются и другие проекты постройки офисных зданий на периферии города, которые будут сопутствовать развитию логистической инфраструктуры краевого центра.