Поделиться
Государство "скинуло" с себя обязанности организовать обслуживание многоквартирных домов, переложив их на самих собственников жилья.
При этом возникают серьезные проблемы: например, добросовестные собственники вынуждены гасить коммунальные долги соседей-неплательщиков. Возможно, бороться с должниками станет проще благодаря новым правилам предоставления коммунальных услуг, которые вступят в силу осенью.
История одного из первых московских ТСЖ "Ленинский, 137-1" долгое время была вполне благополучной. А само товарищество - "образцово-показательным". На его примере можно было наглядно наблюдать, как собственники-соседи могут сделать свою жизнь комфортной и удобной.
Дом - пусть и не относится к "супер-пупер" дорогому бизнес-классу, но вполне элитный: с большими квартирами и вполне состоятельными соседями. Поэтому разногласий неизбежных, когда под одной крышей живут купившие квартиру люди с высокими доходами и приватизировавшие свои метры пенсионеры, поначалу не возникало.
В 2003 году, после появления закона о ТСЖ, жильцы решили взять бразды правления домом в свои руки. Тем более что управляющая компания к тому моменту, хотя дому всего-то было пять лет, его основательно запустила: были выведены из строя дорогие лифты, не работала система пожаротушения.
Было образовано товарищество, выбрано правление. Благодаря тому, что руководить процессом стали не просто заинтересованные, но грамотные люди, по карьере менеджеры высокого уровня, сложный процесс управления многоквартирным домом стал постепенно налаживаться.
Навели порядок в подъездах. влажная уборка дважды в день на летницах и в холлах, без исключения для верхних этажей, - норма для этого дома. Починили и запустили поломанные лифты. Отремонтировали потрепанный фасад. Восстановили противопожарную систему. Посадили елки, цветы во дворе.
Откуда деньги
Естественно, все это стоило немалых затрат. Но собственники (по крайней мере, большинство) понимали: если уж ушли из-под крыла муниципального ДЭЗа, то, значит, ответственность за собственный дом, в том числе и финансовую, взяли на себя.
Квартплата любого жильца многоквартирного дома складывается из двух основных частей. Первая - коммунальные платежи (газ, свет, вода, отопление). Оплата идет по единым утвержденным руководством города тарифам. И больше этого тарифа ТСЖ (хотя и является абонентом у коммунальных организаций) не имеет права взять ни копейки. Вторая часть - расходы на содержание и ремонт. Этот платеж остается на счету ТСЖ, и за счет именно этих денег решаются как бытовые проблемы - ежедневные (помыть-убрать подъезд и двор, поменять перегоревшие лампочки), так и более серьезные.
Жилищный кодекс, принятый в 2005 году, разрешил собственникам самим определять, какие именно услуги входят в эту статью, и самим же рассчитывать, сколько по ней платить.
В ТСЖ "Ленинский-137" платеж сейчас - 70 руб. в месяц с кв. метра общей площади, это втрое выше, чем "муниципальная" ставка в 22 рубля. Но за эти деньги не только гарантируется чистота в подъездах, но и содержатся круглосуточно дежурные сантехник и электрик, обслуживаются лифты, обеспечивается видеонаблюдение и охрана (на входе сидят не бабульки-консъержки, а крепкие ребята из ЧОПа).
Кроме того, в эту же смету руководство ТСЖ заложило постоянные отчисления в резервный фонд и на капремонт. Собственники понимали, что дом стареет, оборудование изнашивается, и через десяток-другой лет понадобятся большие суммы на его восстановление.
Можно, конечно, взять кредит в банке, но для этого необходим залог и выплата высоких процентов. Так что накопим сами - решили члены товарищества. Доля этой части платежа вроде и невелика, всего несколько рублей с квадратного метра, но за восемь лет скопилась изрядная сумма с шестью нулями.
Как оказалось, резервный фонд - штука очень даже нужная и полезная. Однажды он уже использовался, например, когда устанавливался общедомовой счетчик тепла: штука эта совсем не дешевая.
Тогда, кстати, потраченные немалые деньги стали возвращаться, и сторицей. Ведь точно рассчитанные платежи по прибору учета оказались значительно меньше того, что ТСЖ отдавало тепловикам раньше, по завышенным нормативам. Сэкономленные средства опять же поступали в счет резерва, хотя, возможно, правильнее было уменьшить плату за коммунальные услуги и на ту же сумму увеличить размер обязательных платежей и взносов.
Но в последнее время резерв этот пришлось тратить вовсе не на благоустройство дома.
Не хочу и не буду
С чего началось противостояние товарищества и нескольких собственников, сейчас, спустя несколько лет, наверное, не вспомнит никто. "Сначала опоздания с оплатой были обычными - ну, месяц, чуть больше, как это иногда случается по забывчивости, или если, допустим, жилец уехал в срочную командировку или заболел и лег в больницу, - рассказал "РГ" юрист ТСЖ Александр Корнев. - Кому-то просто напомнили - и долг был сразу погашен. Но четверо из 267 собственников в последние три года платить практически перестали. Если зимой добраться до хозяев еще можно - поговорить, напомнить, потребовать, то летом должников просто не отыскать. Кто на даче все лето, а кто и вовсе на Кипре".
Причины такого денежного "бойкота" отнюдь не в бедственном финансовом положении жильцов. Кто-то посчитал тариф на содержание дома слишком высоким. Но платить при этом перестал вообще, в том числе и за коммуналку. Кто-то заартачился: не нужны мне ваши видеокамеры, да и задним двором, и лифтом я не пользуюсь, с какой стати я все это должен оплачивать?
Словом, случилось, как в той басне, когда "в товарищах согласья нет".
Но, чтобы дом исправно получал воду, тепло, свет, долгов у ТСЖ перед поставщиками услуг быть не должно: у всего товарищества, а не у отдельных собственников. Значит, "дырку" в бюджете, образовавшуюся по милости неплательщиков, должны фактически затыкать те, кто платит вовремя и полностью по принципу "за себя и за того парня". А потом уже всеми правдами и неправдами взыскивать эти деньги с должников.
Хотя механизмы воздействия на них в законе предусмотрены, фактически добропорядочные собственники от недобросовестных соседей практически не защищены.
Суммарный долг владельцев четырех квартир за три года превысил миллион рублей. Шутка ли, такие деньжищи! Крышу можно отремонтировать, и еще останется... Но с крышей, даже если потечет, придется ждать. "Недостачу пришлось гасить из резервного фонда. На будущий год, если долги не будут возвращены, дом может быть полностью отключен от коммунальных услуг", - констатирует юрист.
Что делать
1 Первый шаг - личные беседы, уговоры. Кому-то, кстати, смету подробную пришлось показывать, чтобы человек понял - тариф адекватен, "лишнего" товарищество со своих членов не дерет и денег не ворует.
"Одна из основных проблем собственников - их правовая безграмотность. Например, многие считают, что если они не пользуются какими-то услугами (охрана, лифт, придомовая территория), то и платить нечего, - поясняет Александр Корнев. - Но по закону собственники обязаны нести бремя содержания общего имущества вне зависимости от того, живут они в квартире постоянно или на время уехали, пользуются всеми услугами в полном объеме или частично. Смету расходов утверждает общее собрание членов ТСЖ, и она обязательна для исполнения".
2 Когда личные уговоры и предупреждения эффекта не дают, взыскивать долги приходится через суд.
"За два года было несколько судебных процессов, - поясняет юрист. - Результат - в нашу пользу. Суд подтвердил законность требований ТСЖ и постановил долги взыскать".
Но, увы, такая победа в суде отнюдь не означает, что недоплаченный миллион вернется в кассу.
3 Самые большие сложности возникают на стадии исполнения судебного решения.
"Распространенное мнение, что собственника можно легко за долги лишить квартиры, выселив в другое, более скромное жилье - большое заблуждение, - утверждает Корнев. - В отношении муниципального жилья эта мера работает. А для собственников - это крайне сложная с точки зрения закона и исполнения процедура. А уж если речь идет о должнике, у которого жилье - единственное, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние - тут суд, как правило, неплательщика не наказывает".
4 Значит, приходится искать другие способы взыскания долгов. "Приходится тесно сотрудничать с судебными приставами, - поясняет Корнев. - Они должны: найти деньги и имущество, которое можно продать, чтобы погасить долг. Пишутся запросы в банки в поисках счетов. Дачи, земельные участки и другую недвижимость можно обнаружить, отправив запрос в ЕГРП".
Но... процесс этот кропотливый и медленный, служба приставов крайне загружена".
Кнуты без пряников
Есть, впрочем, дополнительные методы воздействия. Например, должников вносят в "черные списки" и не выпускают за границу. Но ТСЖ пришлось уже после решения суда полгода убеждать службу приставов вынести такое решение. Вот только обновлять его нужно каждые полгода, а это - дополнительная волокита.
Второй способ - пристав имеет право наложить запрет на совершение любых сделок по отчуждению имущества, его нельзя подарить, продать. Но право пользования квартирой сохраняется: жить, сдавать в аренду можно.
Еще вариант - арестовать автомобили. Для этого их нужно еще найти: пишется запрос в ГИБДД, оттуда приходят сведения о наличии машин. "Судебные приставы испробовали и эту меру. Но... машины, которые принадлежат собственникам и всегда стояли на стоянке у дома, внезапно исчезли. А на их месте появились новые, оформленные на других людей", - рассказывает Корнев.
Единственная мера, которую может применить само товарищество, это ограничить неплательщиков в получении коммунальных ресурсов.
Кстати, пару лет назад в Нижегородской области пошли на "эксперимент" - отключали должникам канализацию. Подействовало. Прокуратура тогда, кстати, подтвердила, что нарушений закона нет. Но вообще-то мера не бесспорная: пострадать могут не только должники, но и ни в чем не повинные соседи. Да и утвержденные минрегионом правила предоставления коммунальных услуг не разрешают лишать жителей жизнеобеспечивающих услуг, то есть отключать отопление и водоотведение. Получается, что за долги можно лишиться разве что горячей воды: не слишком чувствительная мера, прямо скажем.
Правда, новые правила предоставления коммунальных услуг (опубликованы в "РГ" 1 июня, а в силу вступят осенью этого года) ужесточают меры против должников. Они устанавливают такой порядок: как только долг по оплате любой услуги (свет, вода, тепло) превысит сумму трех месячных нормативных платежей, должнику направляют письменное предупреждение. Если долг не погашается за 30 дней - можно перекрывать кран и вырубать свет. Для примера, сейчас долги можно безнаказанно копить целых полгода.
Скованные одной крышей
Государство "скинуло" с себя обязанности организовать управление многоквартирным домом, переложив их на собственников. В результате люди, живущие под одной крышей, оказываются заложниками своих взаимоотношений и порядочности. При этом на практике ощущается явный дисбаланс в правах собственника и УК или ТСЖ. Если, к примеру, собственник начинает злоупотреблять своими правами, призвать его к ответу сложно.
"Наши неплательщики решили контратаковать и начали жаловаться на ТСЖ куда только можно, - говорит Корнев. - Нас несколько раз проверяла прокуратура, жилинспекция, Роспотребнадзор. Ни по одному заявлению нарушений не нашли. Но и призвать к ответу тех, кто продолжает писать, мы не можем".
Получается, если человек начинает кляузничать, превращается в злостного жалобщика, то наказать его, защититься от клеветы ТСЖ не может. Даже в том случае, если проверки показали: жалобы необоснованные.
Такие коммунальные войны отнюдь не на пользу всем соседям. Самые добросовестные начинают задумываться: если кто-то не платит и ему сходит все с рук, то почему должен платить я?
В Европе от подобных настроений страхуются просто: там наниматель или собственник жилья должен открыть отдельный счет, который используется только для оплаты жилья. Меры воздействия применяются к человеку не тогда, когда его долги достигли круглой суммы, а заранее: как только сумма на счете становится ниже определенной черты.
У нас же пока до цивилизованных отношений в сфере ЖКХ еще очень далеко. И отношения жителей по поводу "коммуналки" очень напоминают свары на коммунальной кухне.
Дмитрий Гордеев, Институт экономики
города:
- В домах, которыми управляют товарищества и управляющие организации, должна быть высокая прозрачность информации, связанной с платежами. Если тарифы на воду, энергию и газ пока регулируются государством, то стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников или членов ТСЖ. Все протоколы, сметы, тексты договоров, акты приемки работ и проверок контрольными органами должны быть открыты. Этого требует новая ст. 143-1 ЖК, и это - залог доверия к ТСЖ, своевременной и полной оплаты большинством собственников.
Но если в доме все же есть должники, то они залезают в карман не к товариществу, а к добросовестным собственникам: за потребленные в доме ресурсы надо доплачивать за счет собранных платежей за содержание и ремонт, поэтому снижается качество. Хорошо, что в ТСЖ "Ленинский-137" есть резервный фонд, одна из его функций - как раз доплачивать за должников.
Не могу согласиться с тем, что законодательство не дало никаких рычагов воздействия на неплательщиков. Такие меры есть. Например, начисление пени хорошо воздействует на забывчивых.
Но, действительно, есть проблема с погашением долга за счет продажи в судебном порядке единственной квартиры. Здесь государство "работает", прямо скажем, не на добросовестных собственников. Однако в элитном доме можно погасить долги за счет стоимости автомобилей, дач, вторых квартир, за счет заработной платы, что, собственно, и пытается сделать ТСЖ. Конечно, это требует времени и средств. Но работа с должниками - это одна из важнейших функций ТСЖ и управляющих организаций. Плохо, что суды работают медленно и что средства товарищества идут не на оплату работ, а на борьбу с недобросовестными собственниками: должники есть в любой стране. Просто в других странах с ними несколько методичнее, быстрее и жестче работают.
Законодательство разрешает при неоплате любых коммунальных услуг отключать электроснабжение. Это самый простой технический способ воздействия на должников (горячую воду без проникновения в жилище не отключить, а электроснабжение - можно). Представьте, летом не работает холодильник. Это законно даже при оплате электроснабжения, но неоплате других коммунальных услуг. Но для использования этой меры ТСЖ или управляющая организация должны быть абонентами у энергетиков. Причем это требование и ЖК, и правил предоставления коммунальных услуг, и правил продажи электроэнергии. Прямые договоры разрешены только при непосредственном управлении домом. Если ТСЖ не является абонентом у энергетиков, то, помимо нарушения законодательства, оно лишило себя самого эффективного способа борьбы с недоплатами за коммунальные услуги.