Поделиться
Екатеринбург обогнал Москву, Санкт-Петербург и Казань по обеспеченности торговыми площадями, причем половина их сосредоточена в торговых центрах. И по прогнозам специалистов, этот формат торговли ожидает дальнейший рост.
Сейчас на каждого екатеринбуржца приходится свыше одного квадратного метра торговой площади - это самый высокий в стране показатель, соответствующий европейскому. Обеспеченность торговыми площадями в Екатеринбурге составляет 1048 "квадратов" на тысячу жителей, в то время как в Москве - 750 квадратных метров, в Санкт-Петербурге и Казани - 600.
Сейчас почти половина (47 процентов) всех торговых площадей уральской столицы сосредоточена в торговых центрах (ТЦ). Таковых в городе 26 общей площадью 1013 тысяч квадратных метров, причем только за последний год введено 90 тысяч новых "квадратов". Сдавать лидерские позиции Екатеринбург не намерен: до 2015 года в городе планируется построить еще 18 новых ТЦ площадью 690 тысяч квадратных метров (почти 70-процентный прирост). По прогнозу, к 2015 году доля торговых площадей в формате ТЦ в общем объеме превысит половину.
Количественный рост торговых центров существенно сдерживает отсутствие свободных площадей в центральной части Екатеринбурга. Возможности точечной застройки в городе исчерпаны, строительство новых зданий невозможно без сноса. Между тем мэрия твердо уверена, что спрос на торговые площади будет расти, причем оптимизм чиновников разделяют и аналитики.
В свежем отчете Уральской палаты недвижимости отмечается, что "спрос на площади в торговых центрах сегодня высок и обещает оставаться как минимум на текущем уровне в ближайшей перспективе". Об этом свидетельствует наполняемость ТЦ: если в 2009 году средний уровень вакантных площадей превышал десять процентов, всего несколько месяцев назад составлял шесть, то сейчас - всего три процента. Многие управляющие компании заявляют не только о стопроцентной загруженности объектов, но и о формировании списков ожидания.
Так что необходимость диктует выход на окраины. Активное развитие ТЦ "районного масштаба" отмечается уже не первый год, причем торговые центры шаговой доступности, как правило, более миниатюрны - по 20-30 тысяч "квадратов", в отличие от 60-100-тысячных мегапроектов.
- Покупатель делает выбор в сторону определенного центра, который располагается в рамках его обычного маршрута передвижения "дом - работа - дом", - отмечал владелец ТЦ Сергей Красовский.
За последние годы этот посыл не изменился, поэтому развитие новой тенденции избавит жителей, скажем, Уралмаша от необходимости выезжать ради шопинга "в город", как до сих пор называют центр Екатеринбурга многие обитатели этого района.
Провинция - еще одно направление, рекомендуемое экспертами, поскольку область в целом серьезно отстает по развитию торговли от Екатеринбурга: в регионе обеспеченность торговыми площадями на тысячу жителей составляет всего 650 тысяч квадратных метров. По словам Виталия Карелина, начальника отдела областного министерства торговли и услуг, к концу 2011 года этот показатель планируется увеличить до 670 тысяч. Ретейлеры уже внимательно приглядываются к таким городам, как Нижний Тагил, Каменск-Уральский, Первоуральск, Серов, Асбест.
Но есть и другая сторона медали - платежеспособный спрос. Если в Екатеринбурге средняя зарплата составляет 26 тысяч рублей, то в области - 19 тысяч. По мнению специалиста риелторской группы Ольги Старковой, в условиях низкой покупательской способности в малых городах пока готовы работать только продуктовые сети и ретейлеры, удовлетворяющие спрос на товары первой необходимости в средненизком и низком ценовых сегментах. По ее словам, сейчас спрос на торговые помещения в области не превышает 15 процентов от общего количества запросов, правда, стабильно растет. Риелторы прогнозируют дальнейший рост, поскольку многие компании планируют активное развитие в регионах именно в 2012 году. Причем это представители и крупных форматов, и малых - магазины у дома и стрит-ретейл.
Управляющий партнер инвестиционной группы Дмитрий Потапенко считает, что недооценка потенциала областных городов для региональных сетевиков может оказаться губительной: в провинцию активно продвигаются федеральные сети. Наиболее перспективными ему видятся города с населением от 100 до 300 тысяч жителей, где ставки аренды более щадящие, чем в областном центре, а оборачиваемость достаточно высокая.
Наряду с расширением географии никто не отменял и один из основных законов маркетинга "Дифференцируйся или умирай" - в классической формулировке гуру стратегов Джека Траута. Благодаря конкуренции концептуальность торгового центра становится обязательной. "Цену вопроса" обозначил управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский:
- Коммерческие результаты ТЦ, не имеющего выверенной маркетинговой политики, могут составить всего около четверти от возможного, как бы ни был велик рекламный бюджет. Остальные 75 процентов остаются конкурентам или просто невостребованными.
Очевидно, чтобы не оставлять конкурентам шанса, четыре крупных екатеринбургских ТЦ запланировали реконцепцию в самое ближайшее время. Однако многие ретейлеры по-прежнему уповают на рекламу, не чураясь и весьма неоднозначных вариантов. К примеру, один из новых ТЦ в спальном районе предпринял рискованную рекламную кампанию, которая отрабатывала былую славу Екатеринбурга как криминальной столицы и использовала образы "братков". По словам руководства ТЦ, реклама явилась "возможностью ярко заявить о себе", в результате существенно (почти в три раза) повысился покупательский трафик и заполняемость торговых площадей - до 90 процентов. Но, любопытно, по завершении рекламной кампании на автостоянке у ТЦ произошел дерзкий разбой - у сотрудника центра украли три миллиона рублей.
И все же, вне зависимости от рекламных амбиций, большинство ТЦ все же похожи, как близнецы. Специалисты городского комитета по товарному рынку предлагают разнообразить стандартный набор (продуктовый супермаркет, магазины одежды, фаст-фуд и кино) за счет предоставления дополнительных услуг, чтобы в отдельно взятом ТЦ предоставлялось не менее 15 бытовых услуг. Мониторинг в рамках городского стратегического проекта "Новое качество услуг" выявил слабые места: Екатеринбургу не хватает фотосалонов, химчисток, парикмахерских, мастерских по ремонту и пошиву одежды, бытовой техники, а также салонов оздоровительных услуг.
Что же касается специализации, то сейчас в Екатеринбурге представлены практически все известные разновидности ТЦ. Более половины объектов ориентированы на сегмент масс-маркет (56,3 процента), 12,5 процента - масс-маркет с элементами делюкс, 9,4 - делюкс, остальное приходится на долю экономкласса (15,6) и дискаунтеры (6,3). По мнению специалистов, такое распределение не отвечает потребностям рынка. Так, Олег Войцеховский считает, что уже сейчас россияне не готовы переплачивать за новые коллекции и предпочитают более экономные покупки. Вывод - будущее за доступными торговыми центрами, где основной состав арендаторов будет работать в сегменте "эконом и ниже среднего". Так что в целом эксперты предрекают демократизацию торговых центров - дрейф в сторону провинции, малых форматов и экономкласса.
Между тем
На днях Арбитражный суд Челябинской области удовлетворил требование мэрии города о сносе самовольно возведенного 9-этажного торгово-офисного центра "Алое поле" площадью 8000 квадратных метров. В 2005-м городская администрация уже обращалась в арбитраж, иск удовлетворили, однако в апелляционной инстанции мэрия проиграла, поскольку земельный участок под незаконным ТЦ находился в федеральной, а не в муниципальной собственности. Вторую попытку городские власти предприняли, заручившись согласием землевладельца.
"Алое поле" может стать первым снесенным на Урале незаконно возведенным торговым центром.