Новости

23.08.2011 00:40
Рубрика: Экономика

От казармы до кампуса

К решению жилищных проблем военнослужащих и студентов в США привлекают частный капитал
Текст: Юлия Никуличева (директор департамента стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle)

В последнее время особенно остро для государства встал вопрос о поиске дополнительных доходов, которые могли бы впоследствии быть направлены на реализацию социальных программ. Для финансирования госпрограмм рассматриваются в основном приватизация государственных предприятий или долговое финансирование. Одной из таких программ является строительство жилья для отдельных групп населения. Поскольку недвижимость несколько отличается от других активов, то здесь могут применяться иные способы финансирования, так как в некоторых случаях то, как недвижимость генерирует доходы инвесторам, очень похоже на денежные потоки от покупки облигаций. И зарубежный опыт подтверждает это.

Часто государственные структуры решают отдать недвижимое имущество в управление частному сектору вследствие следующих причин. Управление недвижимостью не является основной функцией большинства госструктур. Одновременно с этим на рынке существует много профессиональных компаний, специализирующихся на управлении недвижимостью. У государственных организаций всегда есть бюджетное ограничение по тому, сколько денег они могут потратить, но достаточно широкие опции по монетизации принадлежащих им активов. Для решения многих вопросов по управлению недвижимостью необходимо иметь специальные знания. В рамках государственных организаций просто невозможно иметь специально нанятый штат людей, которые имеют необходимый опыт.

Вот примеры того, каким образом решались социальные проблемы государства и госучреждений за счет имеющейся у них недвижимости.

В начале 1990-х годов министерство обороны США столкнулось с проблемой обеспечения своих военнослужащих качественным жильем. Согласно действующему закону министерство обороны обязано предоставлять бесплатное жилье на военных базах, где служат военнослужащие. Офицеры могут выбрать проживание в бесплатных квартирах на базе, либо они могут получить денежную компенсацию, или жилищное довольствие для аренды жилья вне базы. Размер компенсации зависит от звания и расположения части.

Поскольку многие военные базы строились в послевоенное время, то жилье на них устарело. И многие военнослужащие жаловались на его качество. Средств на ремонт и поддержание жилья в нормальном состоянии у министерства обороны не было, поскольку его долг по обслуживанию данного жилья составлял $15 млрд.

В середине 1990-х годов министерство обороны США приняло решение привлечь к проблеме частный капитал. Старое жилье, расположенное на военных базах, либо реконструировалось, либо строились новые дома на месте старого ветхого жилья. Совместно с консультантами по недвижимости была разработана специальная схема финансирования данного проекта. Согласно ей государство передавало девелоперам в аренду землю и всю жилую недвижимость, расположенную на военных базах и требующую ремонта. Девелоперы за свой счет проводили необходимые работы, согласно требованиям государства. После завершения работ все жилые помещения передавались девелоперам в управление. Взамен они получали от государства фиксированные денежные перечисления - за каждую квартиру, в которую заехал военнослужащий, перечислялась сумма его жилищного довольствия. Контроль качества в этом проекте осуществлялся следующим образом: если жилье отремонтировано или построено некачественно, то военнослужащие скорее выберут аренду квартиры вне военной базы. И тогда девелопер не получит компенсацию от государства. Финансирование проекта осуществлялось ведущими международными финансовыми институтами, которые предоставили девелоперам займы на выгодных условиях, поскольку у девелоперов были фактически госгарантии.

С 1996 года, когда программа стартовала, для служащих сухопутных войск было построено или отремонтировано 85 000 домов - для офицеров и военнослужащих с семьями, и 1804 здания, предназначенных для несемейного младшего армейского состава. Стоимость реализации программы составила более $12 млрд. Успех программы подтолкнул минобороны реализовать этот проект также для ВВС США, в рамках которого было построено 37 000 домов. В России есть программа по обеспечению жильем увольняющихся в запас военных. Возможно, этот опыт мог бы быть учтен при разработке программы обеспечения жильем военнослужащих и их семей.

Вот еще один пример. Любой университет сталкивается с проблемой необходимости обеспечения своих студентов общежитиями. В США это особенно острая проблема, потому что большая часть студентов приезжают из других городов. У университетов, как правило, нет денег для строительства жилья для студентов. Но у них часто бывают значительные территории, которые они не используют. Университет Пенсильвании нуждался в новом общежитии. Университет находится на границе города Филадельфия, и у него был свободный участок на границе с городом в районе, где проживало большое количество населения. Этот участок идеально подходил для строительства торгового центра. Поэтому, для того чтобы построить общежитие, Университет сдал в аренду земельный участок девелоперу под строительство торгового центра и обязал того также построить еще и общежитие для студентов.

Этот пример напоминает опыт российских региональных властей, которые часто включают в инвестконтракты застройщиков жилья социально значимые проекты. То есть данная практика уже активно работает в России. Однако применяют ее в основном региональные и местные власти. Что касается госпредприятий, у которых есть неиспользуемые земельные активы и здания и есть проблемы, требующие инвестиций, то здесь все сильно зависит от управляющего. Зачастую управляющий идет по наиболее простому пути и пытается просто сдать эти помещения в аренду в существующем состоянии, в то время как можно пойти более сложным и долгосрочным путем - выделить земельный участок, получить на него согласования, подписать договор с застройщиком, контролировать реализацию проекта застройщиком. В итоге выгода от реализации проекта будет значительно выше.

Экономика Недвижимость Инфраструктура В мире США
Добавьте RG.RU 
в избранные источники